Mapa do Visto Gold Europeu em 2026: Onde Investir Após a Espanha

O Visto Gold da Espanha Acabou — E Agora?

Por mais de uma década, o visto gold da Espanha foi uma das rotas mais populares para investidores de fora da UE que buscavam residência europeia. Essa era chegou ao fim. A Espanha encerrou oficialmente seu programa de residência por investimento em 3 de abril de 2025, por meio da Lei Orgânica 1/2025, encerrando um esquema que permitia a cidadãos não europeus obter residência espanhola mediante investimento mínimo de €500.000 em imóveis. Nenhuma nova solicitação é aceita por qualquer modalidade de investimento.

O encerramento gerou um efeito cascata no mercado imobiliário internacional, redirecionando bilhões de euros em demanda de investidores para os programas que continuam abertos. Se você é um investidor avaliando a residência europeia por meio de imóveis ou fundos, este guia mapeia exatamente o que está disponível em 2026, quanto custa e o que cada programa oferece.

Os Programas Europeus Ativos em Resumo

Quatro programas de residência por investimento na UE aceitam novos solicitantes em 2026: Portugal, Grécia, Malta e Itália. O Programa para Investidores Convidados da Hungria e a rota de residência empresarial da Letônia acrescentam mais duas opções em faixas de preço distintas. Cada programa foi reestruturado — muitas vezes de forma significativa — nos últimos dois anos, por isso os investidores devem trabalhar com as regras atuais e não com guias desatualizados.

"A extinção do Visto Gold da Espanha confirma que as políticas migratórias europeias estão deixando de lado o investimento imobiliário passivo em favor de capital estruturado e produtivo." — Gars Consulting, 2026

Portugal: Ainda o Caminho Mais Rápido para a Cidadania

O visto gold de Portugal continua sendo o principal programa europeu de residência por investimento, mas não aceita mais a compra direta de imóveis como modalidade qualificadora. Desde outubro de 2023, o principal investimento qualificador é uma subscrição de €500.000 em um fundo de investimento regulado pela CMVM. Um conjunto restrito de opções — contribuições para pesquisa, projetos culturais e criação de empregos — também se qualifica.

O que Portugal oferece em troca é incomparável: um caminho claro para a cidadania da UE após cinco anos de residência legal, liberdade de circulação no Espaço Schengen e elegibilidade para os regimes fiscais favoráveis do país. Os prazos de processamento em 2026 estão em torno de quatro a seis meses para processos bem preparados, e o governo reconheceu um acúmulo de pedidos e se comprometeu a resolvê-lo ao longo do ano.

Para investidores cujo principal objetivo é obter um passaporte europeu sem precisar se mudar definitivamente, o visto gold de Portugal continua sendo o ponto de referência.

Grécia: Líder no Mediterrâneo — Mas as Regras Ficaram Mais Rígidas

Com a saída da Espanha, a Grécia tornou-se a principal opção mediterrânea da UE para residência por investimento imobiliário em 2026. O programa opera em três faixas de investimento, conforme a Lei 5100/2024:

• €800.000 para zonas de alta demanda: a região da Ática (incluindo Atenas), Tessalônica, Mykonos, Santorini e ilhas com população acima de 3.100 habitantes.
• €400.000 para localidades regionais de menor demanda.
• €250.000 para conversões de imóveis comerciais em residenciais e projetos de restauração de patrimônio histórico.

A Grécia concede uma autorização de residência renovável de cinco anos com direitos de circulação no Espaço Schengen, e os investidores tornam-se elegíveis para a residência permanente após sete anos. Uma regra de imóvel único de 120 m² e uma proibição de aluguel de curta temporada para imóveis adquiridos pelo visto gold também se aplicam no marco regulatório atual.

O Que os Dados de 2026 Revelam

Os dados contam uma história repleta de nuances. As novas solicitações desaceleraram acentuadamente: a Grécia registrou uma queda de aproximadamente 39% nas solicitações iniciais nos primeiros sete meses de 2026 em comparação com o mesmo período de 2025. Essa queda é consequência direta da triplicação dos valores mínimos nas áreas mais valorizadas. Ao mesmo tempo, a Grécia emitiu 8.879 autorizações iniciais de visto gold somente em 2025 — um aumento de 95% em relação ao ano anterior —, à medida que as autoridades trabalharam para reduzir um enorme acúmulo formado quando investidores correram para solicitar antes das mudanças nas regras. Até o final de julho de 2026, havia 34.278 autorizações de investidores ativas registradas.

Quem está comprando? Cidadãos chineses respondem por aproximadamente 47,9% das aprovações, com compradores turcos crescendo rapidamente — as autorizações de visto gold para cidadãos turcos cresceram 121% em relação ao ano anterior. Solicitantes do Reino Unido e de Israel também cresceram significativamente, refletindo forte demanda por residência na UE e mobilidade no Espaço Schengen. O produto qualificador mais utilizado em 2026 é a rota de conversão de imóveis comerciais em residenciais, na faixa de €250.000.

Para investidores dispostos a comprometer capital na faixa adequada, a Grécia combina potencial real de valorização de capital — os preços de apartamentos subiram 5,7% em relação ao ano anterior no 1º trimestre de 2026 e 5,5% no 2º trimestre — com uma autorização de residência ativa na UE.

Malta: Residência Permanente Sem Obrigação de Permanência

O Programa de Residência Permanente de Malta (MPRP) adota uma abordagem estrutural diferente. Em vez de um visto gold convencional, oferece residência imediata na UE com plenos direitos de circulação no Espaço Schengen e sem exigência de tempo mínimo de permanência no país — o que o torna especialmente atraente para investidores que priorizam mobilidade global em detrimento de uma base física na Europa.

A estrutura de custos combina contribuições e compromisso imobiliário: os investidores devem adquirir um imóvel qualificado no valor mínimo de €375.000 (ou arrendar por no mínimo €14.000 anuais), além de pagar aproximadamente €99.000 em taxas governamentais e doações a entidades beneficentes. A diligência prévia — verificação de antecedentes — costuma levar de três a sete meses em 2026. Malta não oferece uma via direta de cidadania por investimento; a naturalização ordinária é discricionária.

Itália: Quatro Rotas, Um Único Programa

O Visto de Investidor da Itália oferece quatro modalidades de investimento qualificador:

• €250.000 em uma startup italiana inovadora
• €500.000 no capital social de uma empresa italiana
• €1.000.000 em um projeto filantrópico de interesse público
• €2.000.000 em títulos do governo italiano

O programa italiano se destaca para investidores que desejam estabelecer uma base de vida no país — o Visto de Residência Eletiva também continua disponível para quem possui renda passiva suficiente e deseja viver na Itália sem a exigência de investimento. O caminho para a cidadania exige dez anos de residência legal, o mais longo do conjunto comparado, mas o apelo da Itália como destino muitas vezes supera essa consideração de prazo para compradores motivados por estilo de vida.

Hungria: O Visto Gold da UE Mais Acessível da Europa

O Programa para Investidores Convidados da Hungria é o visto gold da UE mais barato em 2026, com €250.000 investidos em fundos de investimento imobiliário húngaros registrados. Uma rota alternativa exige uma doação educacional não reembolsável de €1.000.000. O programa concede uma autorização de residência renovável de dez anos — um prazo inicial notavelmente longo, que reduz a burocracia para os titulares.

Para investidores focados em eficiência de capital e residência na UE, em vez de cidadania ou estilo de vida mediterrâneo, a Hungria apresenta um caso convincente — embora não ofereça a possibilidade futura de cidadania que Portugal ou a Grécia proporcionam.

Letônia: Acessível, mas com Limitações

A Letônia oferece residência por investimento empresarial a partir de €50.000 a €100.000, sendo estruturalmente o programa mais acessível em termos de custo absoluto. A autorização é renovável a cada cinco anos e inclui acesso ao Espaço Schengen. No entanto, o programa letão é tecnicamente uma autorização de residência temporária, e não um visto gold no sentido tradicional, e não oferece o prestígio, a agilidade de processamento ou a via para cidadania dos programas líderes.

E Quem Ainda Quer Morar na Espanha?

A Espanha encerrou seu visto gold, mas não fechou suas fronteiras para investimentos estrangeiros ou para a residência. Três caminhos alternativos permanecem disponíveis para quem deseja especificamente viver na Espanha:

• Visto de Residência Não Lucrativa (NLV): Exige comprovação de aproximadamente €28.800 em renda passiva anual (aposentadorias, dividendos, renda de aluguéis). Ideal para aposentados ou pessoas com carteiras de investimento.
• Visto para Nômades Digitais (DNV): Exige aproximadamente €2.760 por mês em renda proveniente de trabalho remoto para clientes ou empregadores fora da Espanha. Indicado para profissionais independentes de localização.
• Visto para Empreendedores: Destinado a fundadores de startups inovadoras com impacto econômico ou social comprovado na Espanha.

É importante destacar que a compra de imóveis na Espanha permanece completamente livre de restrições. Investidores ainda podem adquirir imóveis espanhóis — simplesmente não receberão residência automática em troca.

Como Escolher: Um Guia de Decisão

O programa certo depende de três fatores: sua capacidade de investimento, sua tolerância à presença física no país e seu objetivo de longo prazo. Veja um guia prático:

• Cidadania na UE, sem necessidade de se mudar: Portugal (rota de fundo, prazo de cinco anos)
• Investimento imobiliário + residência na UE: Grécia (escolha a faixa de acordo com o orçamento e a preferência de localização)
• Máxima mobilidade global, sem obrigação de permanência: Malta MPRP
• Base de vida no sul da Europa: Itália ou Grécia
• Residência na UE com eficiência de custo: Hungria (rota de fundo de €250 mil)
• Residência europeia de entrada: Letônia (investimento empresarial a partir de €50 mil)

Independentemente do programa escolhido, a due diligence criteriosa sobre o imóvel — verificação de titularidade, conformidade com o zoneamento e análise do mercado local — é inegociável antes de comprometer capital.

Principais Riscos a Monitorar em 2026

As regras dos programas estão em constante mudança. Portugal removeu os imóveis de suas modalidades qualificadoras. A Espanha encerrou o programa por completo. A Grécia triplicou os valores mínimos nas áreas mais valorizadas e adicionou uma proibição de aluguel de curta temporada. Investidores que se basearam em informações desatualizadas cometeram erros custosos. Antes de se comprometer, verifique as regras vigentes com um advogado de imigração qualificado no país de destino.

A exposição fiscal é uma segunda variável relevante. Alguns programas — em especial o regime NHR de Portugal e o status de não domiciliado de Chipre — oferecem vantagens tributárias significativas para residentes qualificados. Outros não oferecem tratamento fiscal especial algum. Compreenda sua posição fiscal completa no país de origem e no país de destino antes de realizar o investimento, e não depois.

Por fim, o acúmulo de processos continua sendo um risco real. A fila da Grécia, embora em redução, ainda contava com mais de 29.000 processos pendentes em meados de 2026. A fase de diligência prévia de Malta costuma levar de três a sete meses. Inclua tempo — e não apenas dinheiro — no seu horizonte de planejamento.

Conclusão

O encerramento do programa espanhol reestruturou permanentemente o cenário europeu de residência por investimento. Os programas remanescentes são mais competitivos, mais fiscalizados e, em vários casos, mais caros do que eram três anos atrás. Mas para os investidores que fazem a lição de casa, a oportunidade de garantir residência na UE — e, em alguns casos, um caminho para a cidadania europeia — por meio de investimento qualificado em imóveis ou fundos continua sendo real e acessível em 2026.

Seja explorando uma base no Mediterrâneo pela Grécia, um caminho para a cidadania por Portugal ou uma residência europeia com mobilidade por Malta, compreender as regras atuais e os dados de mercado em tempo real é o ponto de partida. Utilize ferramentas como os laudos de imóveis gratuitos da Sekira para comparar valores e condições de mercado na sua localidade de interesse antes de tomar uma decisão.