Comprar Imóvel na Coreia do Sul como Estrangeiro: Guia Jurídico e de Investimentos 2026

Por Que a Coreia do Sul Está no Radar de Todo Investidor Global em 2026

O mercado imobiliário da Coreia do Sul tornou-se um dos destinos de investimento mais comentados da Ásia — e com razão. Os apartamentos em Seul ultrapassaram pela primeira vez a marca simbólica de 1 bilhão de won (~USD 730.000) em 2026, enquanto o mercado como um todo, avaliado em USD 156,1 bilhões em 2025, deve atingir USD 262 bilhões até 2033, com uma taxa de crescimento anual composta de 6,9%. Para investidores internacionais, essa trajetória é difícil de ignorar.

Mas 2026 também é um ano de profundas mudanças regulatórias. O governo reformulou as regras que regem a compra de imóveis por estrangeiros, criando um cenário de acesso fundamentalmente diferente — e mais complexo — para compradores internacionais. Compreender esse novo panorama não é opcional; é a diferença entre uma aquisição bem-sucedida e um negócio que desmorona.

O Mercado em 2026: Polarização Extrema

A grande história do mercado imobiliário sul-coreano este ano é uma divergência dramática entre Seul e o restante do país.

• Seul: No início de 2026, os apartamentos da capital registraram alta anual de 18,67% — o maior ritmo de valorização em cinco anos. Em março de 2026, o preço médio de venda de novos apartamentos em Seul chegou a KRW 16,606 milhões (USD 11.141) por metro quadrado, o equivalente a 2,7 vezes a média nacional.
• Média nacional: Os preços residenciais subiram um mais moderado 2,35% em relação ao ano anterior até abril de 2026, refletindo excesso de oferta e pressão demográfica em muitas cidades do interior.
• Escassez de oferta à vista: Apenas 16.412 novas unidades devem ser entregues em Seul em 2026, contra 31.856 em 2025 — o que aponta para a continuidade da resiliência de preços nos bairros centrais.

"Seul e algumas cidades da região metropolitana continuam a atrair famílias de alta renda, investidores internacionais e capital institucional. A CBRE classificou Seul em terceiro lugar, empatada, entre as cidades da Ásia-Pacífico para investimento imobiliário transfronteiriço em 2026, atrás apenas de Tóquio e Sydney."

Enquanto isso, um apartamento típico de 3 quartos em Seul custa em média aproximadamente KRW 1,31 bilhão (~USD 980.000 / £770.000), tornando o preço de entrada uma consideração séria para compradores estrangeiros que planejam adquirir imóveis na capital.

As Novas Regras para Compradores Estrangeiros: O Que Mudou em 2026

Esta é a seção mais importante para qualquer comprador internacional entender. Por três décadas, a Coreia do Sul foi um dos mercados imobiliários mais abertos da Ásia — sem cotas, sem autorizações prévias, sem exigência de residência. Essa era chegou ao fim.

O Sistema de Aprovação Prévia em Seul e Gyeonggi-do

Anteriormente, a maioria dos estrangeiros simplesmente precisava "comunicar" a compra após a conclusão do negócio. Em 2026, isso mudou para as áreas mais importantes. Em Seul e na maior parte de Gyeonggi-do (a grande região metropolitana), estrangeiros passam a operar sob um sistema de aprovação prévia. É necessário obter a autorização do governo local antes de assinar o contrato definitivo — e, na prática, essa aprovação normalmente exige o compromisso de residência efetiva por pelo menos dois anos.

As transações imobiliárias realizadas por estrangeiros na região metropolitana de Seul saltaram de 4.568 negócios em 2022 para 7.296 em 2024, o que o governo apontou como um dos principais fatores por trás do endurecimento das regras. A intenção da política é clara: o capital estrangeiro é bem-vindo, mas somente quando vinculado ao uso habitacional real, e não à especulação financeira.

Fora das Zonas Restritas: O Sistema de Comunicação em 60 Dias

Em cidades como Busan ou na Ilha de Jeju, o sistema mais simples de comunicação pós-compra em 60 dias ainda se aplica. Não há exigência de residência nessas regiões, tornando-as os principais destinos para o investimento internacional em imóveis para locação em 2026. Para investidores que não pretendem morar na Coreia, o cálculo se inclinou decisivamente a favor desses mercados.

A Exceção dos Officetels

Uma ressalva importante dentro de Seul: os Officetels (edifícios comerciais-residenciais de uso misto) continuam isentos dos novos requisitos de autorização de residência para compradores estrangeiros. Investidores que buscam um fluxo de caixa imediato mais elevado ainda podem acessar o mercado de Officetels em Seul, que atualmente oferece rendimentos de locação médios entre 4,89% e 5,5% — um prêmio relevante frente ao segmento residencial de alto padrão.

Impostos e Custos de Transação: Saiba Antes de Comprar

A Coreia do Sul opera com uma estrutura tributária escalonada que pode impactar significativamente os retornos para compradores estrangeiros, especialmente aqueles que adquirem imóveis adicionais.

• Imposto de Aquisição (ITBI equivalente): Geralmente entre 1% e 4% para pessoas físicas. Pessoas jurídicas enfrentam uma alíquota bem mais elevada, de 12%, na compra de imóveis residenciais.
• Imposto sobre a Propriedade (IPTU equivalente): Varia de 0,1% a 0,5% do valor avaliado anualmente.
• Imposto sobre Renda de Aluguel: Tributado como parte do sistema progressivo de imposto de renda da Coreia, com alíquotas entre 6% e 45%, dependendo da renda tributável total.
• Custos jurídicos e administrativos: Preveja comissões de agentes, taxas de registro e custos de tradução jurídica — especialmente importantes para compradores que não falam coreano e precisam navegar pela Lei de Aquisição de Terras por Estrangeiros.

Ao contrário de muitos outros países asiáticos que restringem estrangeiros a títulos de arrendamento ou à compra exclusiva de apartamentos em condomínio, a Coreia do Sul permite que estrangeiros possuam terrenos e edificações em plena propriedade. No início de 2026, a propriedade estrangeira de terras sul-coreanas estabilizou-se em aproximadamente 0,26% da área total do país, representando mais de 260 quilômetros quadrados. Os imóveis residenciais em mãos estrangeiras chegaram a aproximadamente 108.000 unidades no final de 2025.

Onde Investir: Os Três Principais Mercados para Compradores Estrangeiros em 2026

1. Seul — Alta Valorização, Alta Complexidade

Seul continua sendo a referência em valorização de capital. Bairros nobres como Gangnam e Mapo seguem registrando crescimento de preços de luxo entre 6% e 8% em 2026. No entanto, para investidores não residentes, a nova zona de permissão fecha efetivamente o mercado residencial para compradores especulativos. O perfil dos compradores internacionais que entram no mercado regulado de Seul mudou: horizontes mais longos, alinhamento com a residência e compras à vista. A maioria das aquisições é feita para uso próprio ou preservação de valor a longo prazo, e não para revenda rápida.

Considerando taxas, impostos, gestão e manutenção, os rendimentos líquidos nas áreas mais nobres de Seul podem cair para cerca de 2% a 3% — o que significa que Seul é essencialmente uma aposta na valorização do capital, e não numa estratégia de fluxo de caixa.

2. Busan — O Polo Secundário Acessível

Busan, a segunda maior cidade da Coreia do Sul, está se consolidando como uma alternativa atraente para investidores estrangeiros em 2026. Por ser um polo secundário fora da zona restrita, Busan oferece uma entrada mais flexível, sem necessidade de aprovação prévia ou exigência de residência. O Distrito de Haeundae, em particular, combina o apelo de um estilo de vida litorâneo com investimentos crescentes em infraestrutura. Apartamentos em cidades regionais como Busan tipicamente geram rendimentos brutos de locação entre 4% e 6%, com o preço por metro quadrado em Busan situado em KRW 6.594.000 (~USD 4.424) — uma fração do valor praticado em Seul. Esse custo de entrada mais baixo, combinado com regras de propriedade estrangeira mais acessíveis, torna Busan um dos mercados mais viáveis para investidores internacionais este ano.

3. Ilha de Jeju — Turismo, Estilo de Vida e Rendimento

A Ilha de Jeju ocupa uma posição única no mercado imobiliário coreano. Ela permanece totalmente acessível a compradores estrangeiros sob o sistema simplificado de comunicação, e seu duplo apelo turístico e de estilo de vida sustenta uma ampla variedade de estratégias de investimento.

• Preços de entrada: Uma faixa realista que abrange 80% dos imóveis residenciais comuns vai de ₩180 milhões a ₩950 milhões (~USD 122.000–643.000), com o preço mediano dos imóveis na ilha em aproximadamente ₩420 milhões (~USD 284.000).
• Rendimentos de locação: Os rendimentos brutos de aluguel em Jeju variam tipicamente entre 3,5% e 5,5% para locações de longo prazo, podendo chegar a 6%–8% ou mais em áreas voltadas ao turismo, como Aewol, Hallim e Jocheon, para imóveis de aluguel de curta temporada bem administrados na alta estação.
• Atenção aos riscos: As taxas de vacância em áreas costeiras periféricas podem ultrapassar 10%, e os preços dos imóveis em Jeju estão atualmente cerca de 23% acima da mediana histórica de longo prazo — o que sugere que os compradores devem se concentrar em ativos na área urbana de Jeju City, com maior liquidez.

Financiamento: Estrangeiros Conseguem Crédito Imobiliário?

Em 2026, os bancos na Coreia do Sul concedem crédito a alguns compradores estrangeiros, mas a aprovação é consideravelmente mais fácil para estrangeiros residentes com renda gerada no país do que para compradores não residentes que dependem exclusivamente de renda proveniente do exterior. Para financiamentos disponíveis no mercado de Jeju, as taxas normalmente ficam entre 3% e 5%, com relações empréstimo-valor de até 70% para compradores qualificados. Investidores não residentes devem, em geral, planejar aquisições com alto volume de capital próprio ou explorar financiamentos junto a instituições financeiras internacionais antes de entrar no mercado.

Passo a Passo: O Processo para Compradores Estrangeiros em 2026

1. Defina sua zona-alvo. Você está comprando em uma Zona de Permissão de Transação de Terrenos (Seul/Gyeonggi-do) ou em uma zona apenas de comunicação (Busan, Jeju, Daegu)? Essa única decisão molda todo o seu caminho jurídico.
2. Solicite a aprovação prévia (somente para compradores em Seul). Submeta a documentação ao governo local antes de assinar qualquer contrato. Confirme os requisitos de compromisso de residência com um advogado imobiliário coreano.
3. Contrate um advogado bilíngue. A Lei de Aquisição de Terras por Estrangeiros e as regulamentações cambiais exigem orientação profissional especializada. Muitos negócios fracassam por exigências documentais mal compreendidas.
4. Abra uma conta bancária na Coreia e registre os recursos. Todos os valores enviados para a compra devem estar em conformidade com a Lei de Transações Cambiais da Coreia e devidamente documentados.
5. Conclua a compra e faça a comunicação. Fora de Seul, o prazo de 60 dias para comunicação começa a contar a partir da assinatura. O não cumprimento do prazo acarreta penalidades.
6. Registre-se para obrigações fiscais. O imposto sobre a propriedade, o imposto sobre renda de aluguel e quaisquer obrigações de ganhos de capital começam a partir da data de aquisição.

Conclusão: Um Mercado que Recompensa Quem se Prepara

O mercado imobiliário da Coreia do Sul em 2026 não é para investidores que buscam facilidade. O ambiente regulatório elevou de forma significativa o nível de exigência para a entrada de estrangeiros, especialmente na capital. Mas para compradores dispostos a fazer o trabalho de preparação necessário, o leque de oportunidades é genuinamente atraente — seja o segmento de Officetels em Seul para geração de caixa, os bairros litorâneos de Busan para uma propriedade plena mais acessível, ou o mercado de aluguel de curta temporada voltado ao turismo em Jeju para rendimentos mais elevados.

O perfil do investidor estrangeiro que está ingressando no mercado imobiliário coreano em 2026 é de longo prazo, mais seletivo e cada vez mais diversificado para além de Seul. Essa mudança está gerando uma participação de mercado de maior qualidade — e potencialmente retornos mais duradouros a longo prazo.

Antes de se comprometer com qualquer compra, realize uma diligência aprofundada sobre o imóvel e a localização específicos. Ferramentas como os relatórios gratuitos de imóveis da Sekira podem ajudá-lo a comparar avaliações, entender a dinâmica do mercado local e conduzir sua compra com confiança baseada em dados.