Comprar Imóvel no Vietnã como Estrangeiro: Guia Jurídico e de Investimento 2026

Estrangeiros Podem Comprar Imóveis no Vietnã em 2026?

O Vietnã se consolidou como um dos mercados imobiliários mais atraentes do Sudeste Asiático — uma economia em rápida urbanização, uma classe média em expansão e um fluxo constante de interesse internacional de compradores de Singapura, Hong Kong, Coreia do Sul, Estados Unidos e Europa. Mas adquirir um imóvel no país como estrangeiro não é simples. As regras são complexas, e ignorá-las pode custar caro.

A resposta direta: sim, estrangeiros podem comprar imóveis residenciais legalmente no Vietnã em 2026 — mas apenas em tipologias específicas, em empreendimentos aprovados, sob cotas rígidas e em regime de arrendamento (leasehold), e não de propriedade plena (freehold).

O Marco Legal: O Que Mudou e O Que Ainda Vale

(cite index="6-2">A Lei de Habitação de 2023 (em vigor desde 1º de agosto de 2024, com implementação contínua em 2026) e a Lei de Terras de 2024, juntamente com a Lei de Negócios Imobiliários, formam o núcleo do arcabouço jurídico. (cite index="6-3,6-4">Essas leis mantêm e esclarecem os direitos de propriedade de estrangeiros, ao mesmo tempo em que impõem limites quantitativos, restrições de prazo e condições baseadas na localização. Estrangeiros não podem ser proprietários plenos do terreno, mas podem ser titulares da edificação em si, em regime de arrendamento, em empreendimentos comerciais aprovados.

Uma das melhorias mais significativas trazidas pela Lei de Habitação de 2023 é a possibilidade de saída do investimento: (cite index="3-3">a Lei de Habitação de 2023 agora permite a revenda entre estrangeiros, o que melhora drasticamente a liquidez de saída — algo que a antiga regra restrita a cidadãos vietnamitas havia praticamente eliminado.

(cite index="2-1">Em 2026, as reformas na Lei de Habitação, na Lei de Negócios Imobiliários e na Lei de Terras esclareceram processos e reforçaram as proteções ao consumidor, sem contudo conceder aos estrangeiros a propriedade plena do terreno.

O Que Estrangeiros Podem — e Não Podem — Comprar

A regra de ouro é simples: você compra a edificação, não o terreno em que ela está.

• Apartamentos e condomínios em empreendimentos habitacionais comerciais licenciados — é onde a grande maioria dos compradores estrangeiros concentra suas aquisições.
• Casas e sobrados em condomínio dentro de empreendimentos aprovados, sujeitos a cotas ainda mais restritas.
• Não permitido: terrenos agrícolas, lotes sem construção para edificação própria ou imóveis em zonas restritas por motivos de defesa e segurança nacional.

(cite index="7-13,7-14">Nos termos da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Terras de 2024, cidadãos estrangeiros podem adquirir apartamentos e casas em empreendimentos comerciais aprovados em regime de arrendamento renovável de 50 anos. O terreno permanece sob titularidade do Estado vietnamita.

(cite index="3-9">A propriedade é estruturada como um arrendamento de 50 anos, renovável uma vez por mais 50 anos, com o prazo iniciando na data de emissão do certificado de propriedade (o chamado "Livro Rosa").

"Estrangeiros não podem ser proprietários de terras no Vietnã sob nenhuma estrutura jurídica. Toda a terra pertence coletivamente ao povo vietnamita e é administrada pelo Estado. O que o estrangeiro pode deter é um Direito de Uso do Solo sobre uma edificação aprovada — um arrendamento de 50 anos sobre a unidade em si, renovável uma vez por mais 50 anos." — Rumavi, 2026

A Cota de Propriedade Estrangeira: A Regra dos 30% Explicada

Provavelmente a regra mais importante que um comprador estrangeiro precisa entender antes de se comprometer é o limite de participação.

(cite index="9-9,9-10">Por lei, estrangeiros podem deter coletivamente no máximo 30% do total de unidades de apartamentos em qualquer edifício de condomínio. Para imóveis horizontais (casas e sobrados em condomínio) dentro de um empreendimento, o limite é ainda mais restrito — até 10% das unidades do projeto.

(cite index="9-12,9-13,9-14">A cota é aplicada por edifício, e não por comprador. Uma torre pode ter, digamos, 300 unidades — o que significa que até 90 delas podem pertencer a estrangeiros. Uma vez que essas 90 unidades sejam vendidas a estrangeiros, a torre fica fechada para novos compradores estrangeiros, mesmo que ainda haja unidades disponíveis para cidadãos vietnamitas.

(cite index="8-15,8-16">O que pega a maioria dos compradores estrangeiros de surpresa não é a cota de 30% em si — é o fato de que o próprio empreendimento precisa constar de uma lista oficial de projetos onde estrangeiros estão autorizados a adquirir imóveis. Um empreendimento habitacional comercial perfeitamente legal e devidamente licenciado pode ainda assim ser vetado simplesmente por não ter sido incluído nessa lista. Como referência, (cite index="9-7">a lista de projetos abertos a compradores estrangeiros em Ho Chi Minh City chegou a cerca de 162 a 164 empreendimentos após o 16º lote, em outubro de 2026.

Não há restrição por nacionalidade dentro desse marco legal: (cite index="27-1">compradores de Singapura, Hong Kong, Coreia do Sul, Estados Unidos, Europa e Austrália estão todos sujeitos ao mesmo arcabouço jurídico.

Passo a Passo: Como Comprar um Imóvel no Vietnã sendo Estrangeiro

Passo 1 — Confirme sua Elegibilidade e Defina um Orçamento Completo

(cite index="26-1">Defina um orçamento realista que inclua todos os custos, não apenas o preço de tabela — taxa de registro, IVA, fundo de manutenção, honorários advocatícios e aspectos relacionados à transferência de moeda estrangeira. Certifique-se de que seu passaporte válido e sua entrada legal no Vietnã estejam em ordem.

Passo 2 — Escolha o Imóvel Certo e Verifique a Cota

(cite index="26-3,26-4">Decida entre um imóvel novo (mercado primário), adquirido diretamente da incorporadora, ou uma unidade de revenda (mercado secundário). Compradores estrangeiros geralmente focam em unidades novas em empreendimentos que ainda têm espaço dentro da cota estrangeira de 30%. Sempre obtenha uma confirmação por escrito da incorporadora de que há cota disponível antes de prosseguir.

Passo 3 — Realize uma Diligência Completa

(cite index="19-8,19-9">Antes de comprar, certifique-se de que o empreendimento possui todas as aprovações necessárias e de que o Livro Rosa pode ser emitido em seu nome como comprador estrangeiro. Muitos empreendimentos mais antigos não atendem a esses requisitos. Para unidades de revenda, (cite index="21-1">o Livro Rosa do vendedor deve estar em mãos, comprovando claramente que o imóvel não está onerado por gravames ou disputas judiciais, e confirmando que a cota estrangeira daquele edifício não foi ultrapassada.

Passo 4 — Assine o Contrato de Compra e Venda (CCV)

(cite index="26-7,26-8,26-9">O Contrato de Compra e Venda é o instrumento vinculante. Ele estabelece o preço, o cronograma de pagamentos, a data de entrega, as especificações e — aspecto fundamental para estrangeiros — confirma que a unidade está dentro da cota estrangeira permitida. Submeta o CCV à análise de um advogado independente antes de assinar.

Passo 5 — Transfira os Recursos por Canais Bancários Regulares

(cite index="23-7">Os pagamentos geralmente são parcelados conforme o avanço das obras e devem ser realizados por meio de um banco vietnamita, de preferência a partir de uma conta em moeda estrangeira ou conta de capital, com a devida documentação — isso é essencial para repatriar os recursos quando você futuramente vender o imóvel.

Passo 6 — Pague os Impostos e as Taxas

Principais custos a incluir no orçamento:

• (cite index="22-8">Taxa de registro: 0,5% do valor do imóvel.
• (cite index="22-9">Imposto sobre Valor Agregado (IVA): geralmente 10% (frequentemente já incluso no preço da incorporadora).
• (cite index="22-10">Fundo de manutenção: 2% do preço do apartamento.
• Taxas notariais e administrativas: algumas centenas a mais de mil dólares americanos, dependendo da complexidade.
• (cite index="4-10">Na venda, incide um imposto sobre ganho de capital de 2% sobre o valor total de transferência.

Se você alugar o imóvel, (cite index="24-3">a renda de aluguel está sujeita a 5% de IVA e 5% de Imposto de Renda de Pessoa Física.

Passo 7 — Receba o Seu Livro Rosa

(cite index="22-11,22-12">Após a entrega do imóvel, a incorporadora ou o próprio comprador solicita a emissão do Certificado de Direitos de Uso do Solo, Propriedade da Edificação e Outros Ativos Vinculados ao Terreno (o "Livro Rosa"). Em 2026, o prazo para esse processo foi reduzido graças a reformas administrativas. (cite index="25-11,25-12">O processamento geralmente leva de 15 a 30 dias úteis. O certificado é a sua prova legal de propriedade. Sem ele, (cite index="25-20">você não pode vender, alugar ou transferir o imóvel.

O Mercado Imobiliário do Vietnã em 2026: Como Estão os Preços?

O mercado em 2026 entra em um período de consolidação após anos de valorizações expressivas — uma dinâmica que ao mesmo tempo exige cautela e abre oportunidades pontuais para compradores bem informados.

(cite index="13-4">Na Grande Ho Chi Minh City (após a fusão municipal), os preços de condomínios no mercado primário chegaram a cerca de USD 3.900 por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026. (cite index="13-8">Em Hanói, o preço médio no mercado primário atingiu USD 3.950 por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, representando um crescimento de 30% em relação ao mesmo período do ano anterior. (cite index="13-11">Em Da Nang, os preços primários chegaram a USD 3.574 por metro quadrado.

No entanto, os números gerais escondem um mercado de duas velocidades. (cite index="17-4">Cerca de 25% dos apartamentos recém-lançados foram precificados acima de VND 100 milhões por metro quadrado, e em Hanói e Ho Chi Minh City, aproximadamente 85% da nova oferta ficou acima de VND 80 milhões por metro quadrado. (cite index="14-2,14-3">Os imóveis de médio padrão e de interesse social — que respondem pela maior parte da demanda real — continuam escassos, mantendo os preços elevados enquanto a demanda subjacente se torna cada vez mais desigual.

O mercado secundário conta uma história diferente: (cite index="18-8,18-9">os preços recuaram entre 5% e 8% em Ho Chi Minh City e até 12% em algumas regiões de Hanói no mercado de revenda, já que taxas de financiamento flutuantes entre 13% e 16% ao ano têm levado alguns proprietários a reduzir seus preços de oferta.

No horizonte, (cite index="14-11">esperam-se ganhos moderados de cerca de 5% a 8% para projetos bem localizados que se beneficiam de melhorias de infraestrutura ou de progresso claro nas obras. (cite index="12-11">O capital está migrando para imóveis com demanda real de moradores, situação jurídica clara e valorização impulsionada por infraestrutura — um sinal importante sobre onde investidores estrangeiros experientes deveriam estar de olho.

Principais Riscos que Você Precisa Conhecer Antes de Comprar

• Sem propriedade plena do terreno: Você é dono da edificação, nunca do solo. Se o prazo de arrendamento expirar e a renovação for negada (improvável, mas juridicamente possível), você pode perder o bem.
• Transações essencialmente à vista: (cite index="3-4">Financiamentos bancários são praticamente inacessíveis a estrangeiros, portanto a maioria paga à vista. Planeje seu orçamento com essa premissa.
• Corrida pela cota: Edifícios populares esgotam rapidamente sua alocação estrangeira de 30%. Verifique sempre a disponibilidade por escrito.
• Documentação para repatriação: (cite index="21-6">Repatriar recursos para o exterior exige documentação que comprove que os valores originais ingressaram no Vietnã de forma legal, geralmente por meio de comprovantes de transferência bancária e declarações de câmbio registradas no momento da compra.
• Elegibilidade do empreendimento: Um projeto licenciado ainda pode ser inelegível para propriedade estrangeira caso não tenha sido incluído na lista aprovada. Sempre verifique junto à autoridade provincial competente.

Veredicto Final: Vale a Pena Investir no Vietnã para Compradores Estrangeiros?

O Vietnã oferece um mercado imobiliário genuinamente acessível — ainda que rigidamente regulamentado — para compradores estrangeiros. As reformas legais de 2023–2024 tornaram as rotas de saída mais claras, os processos mais transparentes e as proteções mais sólidas. O arrendamento renovável de 50 anos é uma estrutura viável, e o direito de revenda entre estrangeiros agora o torna uma opção realista de investimento de longo prazo.

O mercado em 2026 passa por uma consolidação seletiva: os preços primários permanecem elevados no segmento de alto padrão, enquanto os valores no mercado secundário recuaram em algumas regiões, criando oportunidades de compra para quem faz bem o seu dever de casa.

As regras de ouro para qualquer comprador estrangeiro: confirme a disponibilidade de cota por escrito, contrate um advogado independente para revisar o contrato de compra e venda, movimente todos os recursos por canais bancários regulares e providencie o Livro Rosa assim que o imóvel for entregue.

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