Comprar Imóvel na Grécia como Estrangeiro: Guia Jurídico e Fiscal 2026

Por Que a Grécia É Um dos Mercados Imobiliários Mais Atrativos da Europa em 2026

A Grécia continua a encantar compradores estrangeiros de imóveis em 2026, e os números confirmam isso. Segundo o Banco da Grécia, o investimento estrangeiro direto em imóveis atingiu €2,75 bilhões em 2024, um aumento de 28,9% em relação a 2023. De vilas ensolaradas nas ilhas a apartamentos de alta rentabilidade em Atenas, a combinação de estilo de vida mediterrâneo, clima favorável, forte demanda turística e preços de imóveis relativamente competitivos frente a outros países da Europa Ocidental continua atraindo compradores internacionais.

O perfil dos compradores em 2025 e 2026 é visivelmente mais sofisticado, com maior capacidade financeira e comprometimento com a propriedade de longo prazo do que as gerações anteriores. A transição de uma compra especulativa para uma compra estratégica representa uma melhora qualitativa, mesmo que os volumes totais tenham se ajustado. Seja em busca de rentabilidade de aluguel, valorização do capital ou residência na União Europeia, este guia cobre tudo o que você precisa saber antes de investir.

Estrangeiros Podem Comprar Imóveis Livremente na Grécia?

Não há restrições gerais à propriedade estrangeira — tanto cidadãos da UE quanto de fora da UE podem adquirir imóveis residenciais e a maioria dos imóveis comerciais. A principal exceção são terrenos em zonas de fronteira e áreas militares, onde compradores não pertencentes à UE precisam de autorização especial.

Na prática, não existem restrições significativas para que cidadãos da UE ou de outros países possuam imóveis na Grécia, e os compradores estrangeiros têm o mesmo tratamento fiscal que os gregos. No entanto, especialistas alertam que a compra de imóveis na Grécia exige planejamento cuidadoso, due diligence jurídica e compreensão clara das regulamentações locais antes de concluir qualquer transação.

Antes de avançar, é obrigatório obter um número de contribuinte grego (AFM) e, geralmente, abrir uma conta bancária na Grécia, já que os impostos são liquidados pelo sistema local. Também é necessário nomear um tabelião para formalizar a escritura e, na prática, contratar um advogado para conduzir a due diligence.

Preços de Imóveis nos Principais Mercados

De acordo com dados recentes do Banco da Grécia, os preços dos apartamentos continuaram a subir ao longo de 2025, especialmente em Atenas, Tessalônica e em vários mercados regionais, refletindo a demanda sustentada de investidores nacionais e internacionais.

Atenas

Em 2025, os preços na Grande Atenas cresceram 6,2% — uma valorização sólida, mas já inferior à de Tessalônica e de vários mercados regionais. Os preços mais elevados no primeiro trimestre de 2026 foram registrados em Vouliagmeni, com €7.333/m², em Voula, com €6.250/m², e em Elliniko, com €5.568/m². Esses bairros premium da Riviera ateniense são mais indicados para preservação de capital do que para geração de renda.

Tessalônica

Segundo o Banco da Grécia, os preços dos apartamentos em Tessalônica subiram 9,6% no comparativo anual no terceiro trimestre de 2025, superando expressivamente Atenas, enquanto o mercado permanece mais acessível do que a capital. A demanda é impulsionada não apenas pelo turismo, mas também pelas universidades, pela economia urbana, pela logística e pelo aluguel de longa duração.

Ilhas Gregas

Os preços dos imóveis nas ilhas gregas continuam em forte trajetória de alta, com Antiparos liderando a um impressionante €7.600 por metro quadrado — superando até Mykonos. Segundo dados do Spitogatos para o segundo trimestre de 2026, a demanda permanece aquecida tanto entre compradores nacionais quanto internacionais, com aumentos anuais de preços acima de 30% em várias localidades.

No Egeu, o preço médio pedido por imóveis residenciais chegou a €2.941/m² no segundo trimestre de 2026 — alta de 5,9% em relação ao ano anterior. As Ilhas Jônicas ficaram logo atrás, com €2.531/m², também registrando crescimento anual de 5,9%. Creta se destacou com o maior crescimento anual, de 6,9%, atingindo €2.250/m².

As ilhas gregas com aeroportos internacionais — Rodes, Creta, Corfu e Zakynthos — registraram valorização média anual de 11,3% desde 2021.

Rentabilidade de Aluguel: O Que Esperar em 2026

A rentabilidade bruta média do aluguel de longa duração na Grécia no segundo trimestre de 2026 é de 4,38% ao ano, praticamente igual ao quarto trimestre de 2025. A rentabilidade líquida costuma ser de 1,5 a 2 pontos percentuais abaixo da bruta.

O maior potencial de rendimento entre os submercados analisados foi estimado para imóveis para aluguel em Atenas (5,52%) e em Patras (4,68%), enquanto as menores rentabilidades foram observadas em Kavala (3,44%).

Para investidores que priorizam renda em vez de estilo de vida, mercados secundários podem superar significativamente as localizações premium. Creta (Chania / Apokoronas) oferece rentabilidades de 5,5% a 7% no aluguel de longa duração e de 8% a 11% no aluguel de curta temporada — os maiores entre os mercados insulares gregos. Tessalônica proporciona rentabilidades de longa duração entre 5,0% e 6,5%, sustentadas por uma grande base de estudantes e profissionais.

Apartamentos menores em Atenas geralmente oferecem o melhor retorno de aluguel, pois estúdios e unidades de um quarto têm uma relação custo-benefício mais favorável em comparação com o preço de compra e os custos recorrentes. Por outro lado, Atenas recompensa apartamentos pequenos e bem localizados em bairros centrais com boa qualidade de vida, mas penaliza quem paga a mais por prestígio, localização litorânea ou imóveis antigos mal conservados.

O Visto Gold da Grécia: O Que Mudou em 2026

O programa de residência por investimento da Grécia continua sendo um dos caminhos mais atrativos da Europa para cidadãos de fora da UE que buscam acesso à zona Schengen por meio de imóveis, mas o panorama do Visto Gold grego em 2026 é bastante diferente do que era há apenas doze meses.

Limites Mínimos de Investimento Atuais

Segundo a Enterprise Greece, o valor mínimo de investimento em regiões como Atenas, Tessalônica, Mykonos e Santorini é agora de €800.000, enquanto a maioria das outras regiões exige um investimento mínimo de €400.000. Um limite inferior de €250.000 aplica-se à conversão de imóveis comerciais em residenciais e à restauração de patrimônio histórico em qualquer parte do país.

É importante destacar que para os limites padrão de €400.000 e €800.000, o investimento deve ser feito em um único imóvel. O valor exigido não pode ser acumulado por meio de vários apartamentos pequenos. Isso mudou significativamente o mercado, já que pequenos apartamentos em Atenas e Tessalônica eram frequentemente adquiridos justamente para o programa de autorização de residência.

Principais Benefícios

• O programa não exige permanência mínima no país — zero dias por ano são necessários para manter o status. A autorização de residência é válida por cinco anos e pode ser renovada indefinidamente.
• A livre circulação pelos 26 países da zona Schengen é garantida desde o primeiro dia, e o caminho para a cidadania grega se abre após sete anos de residência fiscal.
• Os processos costumam ser concluídos em quatro a seis meses.

"As melhores aquisições alinhadas ao Visto Gold em 2026 provavelmente serão aquelas que equilibram elegibilidade legal com lógica de mercado — compreendendo por que um bairro atrai inquilinos ou futuros compradores, como a oferta está evoluindo e se o tipo de imóvel corresponde à demanda real."

Os limites de investimento mudaram mais de uma vez nos últimos anos, e cada alteração redirecionou o interesse dos compradores para a região ou faixa de preço que ainda se qualificava. Quem está selecionando imóveis com base no Visto Gold deve tratar os limites atuais como um dado de planejamento, não como uma constante imutável, e confirmar a elegibilidade do imóvel específico antes de qualquer compromisso.

Impostos e Custos de Aquisição

Imposto de Transmissão

O IVA de 24% incide tecnicamente sobre imóveis novos (construídos ou vendidos pela primeira vez após 2006), mas a Grécia suspendeu o IVA sobre vendas de imóveis novos desde 2020, com a suspensão prorrogada repetidamente até 2026. Na prática, quase todas as compras de imóveis pagam apenas o imposto de transmissão de 3,09%.

Imposto Anual sobre Imóveis (ENFIA)

O imposto anual sobre imóveis, conhecido como ENFIA, é cobrado de pessoas físicas e jurídicas que possuam imóveis na Grécia. Após a compra de um imóvel, é obrigatório apresentar uma declaração de informações imobiliárias por meio do formulário E9.

Imposto sobre Ganho de Capital

O imposto de 15% sobre o ganho de capital na venda de imóveis por pessoas físicas está suspenso até 31 de dezembro de 2026 (segundo a PwC, fevereiro de 2026) — prorrogado anualmente desde 2014. Atenção: três ou mais vendas em dois anos podem ser enquadradas como atividade empresarial e tributadas como tal.

Imposto sobre Renda de Aluguel

A partir de 2025, há uma isenção de imposto de renda por 3 anos para imóveis alugados em regime de longa duração. Isso torna o aluguel de longa duração especialmente vantajoso do ponto de vista fiscal para novos proprietários durante o período inicial de posse.

Custos Totais de Aquisição

Com base nos parâmetros de mercado para 2026, os custos adicionais totais do comprador geralmente somam cerca de 7% a 10% do valor do imóvel. Isso inclui imposto de transmissão, honorários do tabelião, custos de registro, honorários advocatícios e comissão da imobiliária.

Registro Digital de Imóveis: Uma Mudança Histórica

A transição da Grécia de um sistema de registro de escrituras para um sistema cadastral baseado em direitos, sob o Cadastro Helénico (Ktimatologio), é uma das mudanças estruturais mais relevantes que afetam compradores estrangeiros de imóveis. A implantação do registro digital de imóveis significa que, nas áreas já incorporadas ao cadastro, as informações de titularidade passaram a ser acessíveis eletronicamente, reduzindo a dependência de buscas manuais nos cartórios locais — mas exigindo uma verificação dupla durante o período de transição.

Nem todas as regiões concluíram a transição. Se o imóvel desejado estiver em uma área onde o cadastro ainda não está ativo, a pesquisa tradicional no Ypothikofilakeio continua sendo a principal fonte de comprovação. Por isso, contar com um advogado local experiente é indispensável.

Erros Comuns que Compradores Estrangeiros Devem Evitar

• Pular a due diligence sobre a titularidade: Entre os erros mais comuns estão ignorar a verificação da cadeia dominial, desrespeitar as regras de zonas de fronteira, subestimar o ENFIA e os custos de manutenção, e não identificar construções irregulares ou ampliações sem licença.
• Assumir que as suspensões fiscais são permanentes: Um erro clássico é supor que o IVA para imóveis novos ou as regras sobre ganho de capital continuam suspensas sem verificar a situação atual.
• Confundir elegibilidade para residência com qualidade do investimento: Muitos investidores estrangeiros focam apenas no valor mínimo de investimento sem avaliar adequadamente a adequação da localização, a estrutura de propriedade, as perspectivas de revenda ou as restrições ao aluguel. Um imóvel pode atender a um objetivo migratório e ainda assim ser fraco do ponto de vista do investimento.
• Conformidade com o aluguel de curta temporada: A fiscalização mais rígida sobre aluguéis de curta temporada está obrigando investidores a recalcular a rentabilidade antes de comprometer capital.

Fatores Macroeconômicos que Favorecem o Mercado Imobiliário Grego

A tese de investimento de longo prazo em imóveis residenciais na Grécia é sustentada por diversos fatores independentes da política de vistos. O PIB grego deve crescer 2,1% em 2025 e 2,3% em 2026. O desemprego caiu de um pico de crise de 27,9% para 9,8% no final de 2024. Enquanto isso, o projeto de requalificação urbana Ellinikon, de €8 bilhões, ao norte de Glyfada, entregará suas primeiras unidades residenciais no final de 2026, com potencial para transformar a Riviera ateniense em um dos bairros urbanos mais modernos da Europa.

Seu Plano de Ação como Comprador Estrangeiro

1. Defina seu objetivo — imóvel para moradia, renda de aluguel, Visto Gold ou valorização de capital. Cada objetivo leva a escolhas diferentes de localização e tipo de imóvel.
2. Contrate um advogado grego independente que não represente o vendedor, e um consultor tributário habilitado e familiarizado com transações imobiliárias transfronteiriças.
3. Verifique a elegibilidade para o Visto Gold no imóvel específico antes de assinar qualquer documento — os limites e as categorias elegíveis mudam.
4. Calcule a rentabilidade líquida, não a bruta — considere o ENFIA, as taxas de administração, o seguro, a manutenção e a vacância antes de comparar mercados.
5. Realize uma pesquisa completa de titularidade tanto no Cadastro Helénico quanto, quando aplicável, no cartório de imóveis local.
6. Obtenha seu AFM (número de contribuinte grego) e abra uma conta bancária na Grécia com antecedência — esses são pré-requisitos para concluir qualquer transação.

A Grécia continua sendo um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa para compradores internacionais — combinando apelo de estilo de vida, sólidos fundamentos turísticos e uma via acessível de residência. Mas em 2026, o sucesso depende de precisão: a localização certa, o tipo de ativo certo e uma preparação jurídica impecável. Para avaliar imóveis específicos com inteligência baseada em dados, explore os relatórios gratuitos de imóveis na Sekira, ou consulte um relatório de exemplo para conhecer a profundidade de análise disponível antes de investir.