Europa's Golden Visa Kaart 2026: Waar Investeren na Spanje

Spanje's Golden Visa Bestaat Niet Meer — En Nu?

Meer dan een decennium lang was Spanje's golden visa een van de populairste routes voor niet-EU-investeerders op zoek naar een Europese verblijfsstatus. Dat tijdperk is voorbij. Spanje sloot zijn investerings-verblijfsprogramma officieel op 3 april 2025, op grond van Organieke Wet 1/2025, waarmee een regeling eindigde die niet-EU-burgers in staat stelde Spaans verblijf te verkrijgen via een minimuminvestering van €500.000 in onroerend goed. Er worden geen nieuwe aanvragen meer geaccepteerd via welke investeringsroute dan ook.

De sluiting zorgde voor een schokgolf op de internationale vastgoedmarkt en leidde miljarden euro's aan investeerdersvraag om naar de programma's die nog wel open zijn. Als u als investeerder Europees verblijf via vastgoed of fondsen overweegt, brengt deze gids precies in kaart wat er in 2026 beschikbaar is, wat het kost en wat elk programma oplevert.

De Actieve Europese Programma's in Één Oogopslag

Vier residentieprogramma's via investering in de EU accepteren in 2026 nieuwe aanvragers: Portugal, Griekenland, Malta en Italië. Hongarije's Gastinvesteursprogramma en Letland's zakelijke verblijfsroute voegen daar twee opties aan toe op verschillende prijsniveaus. Elk programma is de afgelopen twee jaar — vaak ingrijpend — herzien, dus investeerders moeten uitgaan van de huidige regels in plaats van verouderde gidsen.

"De afschaffing van Spanje's Golden Visa bevestigt dat het Europese migratiebeleid verschuift van passief vastgoed naar gestructureerd, productief kapitaal." — Gars Consulting, 2026

Portugal: Nog Steeds de Snelste Weg naar het EU-Burgerschap

Portugal's golden visa blijft Europa's toonaangevende residentieprogramma via investering, maar het accepteert geen directe vastgoedaankopen meer als kwalificerende route. Sinds oktober 2023 is de belangrijkste kwalificerende investering een inschrijving van €500.000 in een door de CMVM gereguleerd beleggingsfonds. Een beperkt aantal andere opties — bijdragen aan onderzoek, culturele projecten en het creëren van werkgelegenheid — komt ook in aanmerking.

Wat Portugal biedt is ongeëvenaard: een duidelijk pad naar EU-burgerschap na vijf jaar legaal verblijf, vrij reizen binnen Schengen en toegang tot de gunstige belastingregelingen van het land. De verwerkingstijden in 2026 worden gerapporteerd als vier tot zes maanden voor goed voorbereide aanvragen, en de overheid heeft de bestaande achterstand erkend en zich gecommitteerd die in de loop van het jaar weg te werken.

Voor investeerders wier primaire doel een EU-paspoort is zonder fulltime te hoeven verhuizen, blijft Portugal's golden visa de maatstaf.

Griekenland: De Mediterrane Koploper — Maar de Regels Zijn Aangescherpt

Na het vertrek van Spanje is Griekenland in 2026 de toonaangevende EU-Mediterrane optie geworden voor op vastgoed gebaseerde investeringen voor verblijf. Het programma kent drie investeringsniveaus onder Wet 5100/2024:

• €800.000 voor gebieden met een hoge vraag: de regio Attica (inclusief Athene), Thessaloniki, Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners.
• €400.000 voor regio's met een lagere vraag.
• €250.000 voor transformatie van commercieel naar woonvastgoed en erfgoedrestauratieprojecten.

Griekenland verleent een verlengbare verblijfsvergunning van vijf jaar met Schengen-reisrechten, en investeerders komen na zeven jaar in aanmerking voor een permanente verblijfsstatus. Een regelgeving die de aankoop beperkt tot één woning van minimaal 120 m² en een verbod op kortetermijnverhuur van golden visa-woningen gelden eveneens onder het huidige kader.

Wat de Cijfers van 2026 Vertellen

De data schetst een genuanceerd beeld. Nieuwe aanvragen zijn sterk teruggelopen: in de eerste zeven maanden van 2026 daalde het aantal nieuwe initiële aanvragen in Griekenland met ongeveer 39% ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Die daling volgt rechtstreeks op de verdrievoudiging van de drempels in topgebieden. Tegelijkertijd gaf Griekenland in 2025 alleen al 8.879 initiële golden visa-vergunningen af — een stijging van 95% op jaarbasis — terwijl de autoriteiten werkten aan een enorme achterstand die was ontstaan doordat investeerders snel wilden handelen vóór de regelwijzigingen. Eind juli 2026 stonden er 34.278 actieve investeerdersvergunningen geregistreerd.

Wie koopt er? Chinese onderdanen zijn goed voor ongeveer 47,9% van de goedkeuringen, terwijl Turkse kopers sterk groeien — het aantal Turkse onderdanen met een golden visa-vergunning steeg met 121% op jaarbasis. Ook het aantal Britse en Israëlische aanvragers groeide aanzienlijk, wat de sterke vraag naar EU-verblijf en Schengenmobiliteit weerspiegelt. Het meest gebruikte kwalificerende product in 2026 is de omzettingsroute van commercieel naar woonvastgoed op het niveau van €250.000.

Voor investeerders die bereid zijn zich op het juiste niveau in te kopen, combineert Griekenland een reëel potentieel voor kapitaalgroei — appartementsprijzen stegen in het eerste kwartaal van 2026 met 5,7% op jaarbasis en in het tweede kwartaal met 5,5% — met een actieve EU-verblijfsvergunning.

Malta: Permanente Verblijfsstatus, Geen Verblijfsvereiste

Malta's Permanent Residency Programme (MPRP) hanteert een andere structurele aanpak. In plaats van een standaard golden visa biedt het onmiddellijk EU-verblijf met volledige Schengen-reisrechten en geen minimale verblijfsvereiste — wat het bijzonder aantrekkelijk maakt voor investeerders die mondiale mobiliteit boven een fysieke uitvalsbasis in Europa stellen.

De kostenstructuur bestaat uit een combinatie van bijdragen en een eigendomsverplichting: investeerders moeten een kwalificerende woning aanschaffen ter waarde van minimaal €375.000 (of huren voor minimaal €14.000 per jaar), plus circa €99.000 betalen aan overheidsbijdragen en liefdadigheidsdonaties. De zorgvuldigheidstoetsing — antecedentenonderzoek — duurt in 2026 doorgaans drie tot zeven maanden. Malta biedt geen rechtstreekse investeerdersroute naar burgerschap; gewone naturalisatie is naar eigen inzicht van de overheid.

Italië: Vier Routes, Één Programma

Italië's Investeursvisum biedt vier kwalificerende investeringspaden:

• €250.000 in een innovatieve Italiaanse startup
• €500.000 in het aandelenkapitaal van een Italiaans bedrijf
• €1.000.000 in een filantropisch project van algemeen belang
• €2.000.000 in Italiaanse staatsobligaties

Italië's programma is met name interessant voor investeerders die een leefbasis in het land willen — het Elective Residence Visum blijft ook beschikbaar voor wie over voldoende passief inkomen beschikt en er wil wonen zonder de investeringsvereiste. Het pad naar burgerschap vereist tien jaar legaal verblijf, de langste termijn in de vergelijking, maar Italië's aantrekkingskracht als bestemming weegt voor levensstijlgerichte kopers vaak ruimschoots op tegen die tijdlijn.

Hongarije: Europa's Meest Betaalbare EU Golden Visa

Hongarije's Gastinvesteursprogramma is in 2026 het goedkoopste EU golden visa met €250.000, geïnvesteerd in geregistreerde Hongaarse vastgoedbeleggingsfondsen. Een alternatieve route vereist een niet-restitueerbare educatieve donatie van €1.000.000. Het programma verleent een verlengbare verblijfsvergunning van tien jaar — een opmerkelijk lange initiële termijn die de bureaucratische rompslomp voor houders beperkt.

Voor investeerders gericht op kapitaalefficiëntie en EU-verblijf — eerder dan burgerschap of een Mediterrane levensstijl — biedt Hongarije een overtuigend argument, hoewel het de optie op vervolgend burgerschap mist die Portugal en Griekenland wel bieden.

Letland: Toegankelijk maar Beperkt

Letland biedt zakelijk investeringsverblijf vanaf €50.000 tot €100.000, waarmee het structureel het meest toegankelijke programma is in absolute kosten. De vergunning is elke vijf jaar verlengbaar en omvat toegang tot de Schengenzone. Letland's programma is echter technisch gezien een tijdelijke verblijfsvergunning in plaats van een golden visa in de traditionele zin, en biedt niet het prestige, de verwerkingssnelheid of het burgerschapspad van de toonaangevende programma's.

En Spanje Zelf dan?

Spanje sloot zijn golden visa, maar sloot zijn grenzen niet voor buitenlandse investeringen of verblijf. Drie alternatieve routes blijven beschikbaar voor wie specifiek in Spanje wil wonen:

• Niet-Lucratief Visum (NLV): Vereist bewijs van circa €28.800 aan jaarlijks passief inkomen (pensioenen, dividenden, huurinkomsten). Ideaal voor gepensioneerden of mensen met een beleggingsportefeuille.
• Digitaal Nomaden Visum (DNV): Vereist circa €2.760 per maand aan inkomsten uit werk op afstand voor niet-Spaanse opdrachtgevers of werkgevers. Het meest geschikt voor locatieonafhankelijke professionals.
• Ondernemersvisum: Voor oprichters van innovatieve startups met aantoonbare economische of maatschappelijke impact in Spanje.

Belangrijk: de aankoop van Spaans vastgoed zelf is volledig vrij. Investeerders kunnen nog steeds Spaans onroerend goed kopen — ze ontvangen alleen geen automatische verblijfsstatus meer in ruil daarvoor.

Hoe Kiezen: Een Besliskader

Het juiste programma hangt af van drie factoren: uw kapitaaldrempel, uw bereidheid om fysiek aanwezig te zijn en uw langetermijndoel. Hier is een praktisch besliskader:

• EU-burgerschapspad, geen verhuizing: Portugal (fondsroute, vijfjarig traject)
• Vastgoedinvestering + EU-verblijf: Griekenland (kies niveau op basis van budget en locatievoorkeur)
• Maximale mondiale mobiliteit, geen verblijfsvereiste: Malta MPRP
• Leefbasis in Zuid-Europa: Italië of Griekenland
• Kostenefficiënt EU-verblijf: Hongarije (€250K fondsroute)
• Toegankelijk Europees verblijf: Letland (€50K+ zakelijke investering)

Ongeacht welk programma u kiest, gedegen vastgoedonderzoek — verificatie van eigendomstitels, naleving van bestemmingsplannen en analyse van de lokale markt — is onmisbaar voordat u kapitaal vastlegt.

Belangrijkste Risico's om in 2026 in de Gaten te Houden

Programmaregels zijn voortdurend in beweging. Portugal schrapte vastgoed uit zijn kwalificerende routes. Spanje sloot volledig. Griekenland verdrievoudigde de drempels in topgebieden en voerde een verbod op kortetermijnverhuur in. Investeerders die uitgingen van verouderde informatie maakten kostbare fouten. Verifieer de actuele regels bij een gekwalificeerde immigratieadvocaat in het doelland voordat u zich vastlegt.

Fiscale blootstelling is een tweede belangrijke variabele. Sommige programma's — met name Portugal's NHR-regeling en Cyprus's non-dom-status — bieden betekenisvolle belastingvoordelen voor kwalificerende inwoners. Andere bieden geen bijzondere fiscale behandeling. Breng uw volledige belastingpositie in kaart — zowel in uw thuisland als in het doelland — vóórdat de investering wordt gedaan, niet erna.

Tot slot blijven verwerkingsachterstanden een reëel risico. De wachtrij in Griekenland, hoewel afnemend, telde medio 2026 nog altijd meer dan 29.000 lopende dossiers. Malta's zorgvuldigheidstoetsingsfase duurt doorgaans drie tot zeven maanden. Reken niet alleen tijd in uw budget, maar ook geld, als onderdeel van uw planningshorizon.

De Conclusie

De sluiting van Spanje heeft het Europese landschap voor verblijf via investering permanent hervormd. De overblijvende programma's zijn competitiever, staan meer onder de loep en zijn in meerdere gevallen duurder dan drie jaar geleden. Maar voor investeerders die hun huiswerk doen, is de mogelijkheid om EU-verblijf — en in sommige gevallen een pad naar EU-burgerschap — te verkrijgen via kwalificerend vastgoed of fondsinvestering in 2026 nog steeds reëel en toegankelijk.

Of u nu een Mediterrane uitvalsbasis in Griekenland verkent, een burgerschapstraject via Portugal of een mobiele EU-verblijfsstatus via Malta: inzicht in de actuele regels en live marktdata is het vertrekpunt. Gebruik tools zoals gratis vastgoedrapportages van Sekira om vastgoedwaarden en marktomstandigheden in uw doellocatie te toetsen voordat u zich vastlegt.