2026年欧州ゴールデンビザ完全ガイド：スペイン終了後の投資先

スペインのゴールデンビザが消えた——これからどうする？

この10年以上にわたり、スペインのゴールデンビザはEU域外の投資家が欧州居住権を取得するうえで最も人気の高いルートのひとつでした。しかしその時代は終わりを告げました。スペインは2025年4月3日、有機法（Organic Law）1/2025に基づき、投資家向け居住権プログラムを正式に廃止しました。これにより、最低50万ユーロの不動産投資によってスペイン居住権を取得できる制度は終了し、いかなる投資ルートでも新規申請は受け付けられません。

この廃止は国際不動産市場に大きな波紋を呼び、数十億ユーロ規模の投資家需要が依然として開放されている他のプログラムへと流れ込んでいます。不動産やファンドを通じた欧州居住権取得を検討している投資家の方々へ向け、本ガイドでは2026年時点で利用可能なすべての選択肢、必要なコスト、各プログラムのメリットを詳しく解説します。

主要な欧州プログラム一覧

2026年にEU域内で新規申請を受け付けている投資家向け居住権プログラムは、ポルトガル、ギリシャ、マルタ、イタリアの4カ国です。ハンガリーの「ゲスト投資家プログラム」とラトビアのビジネス居住権ルートを加えると、異なる投資水準で計6つの選択肢があります。いずれのプログラムも過去2年間で大幅に改定されているため、古い情報ではなく最新のルールに基づいて判断することが不可欠です。

「スペインのゴールデンビザ廃止は、欧州の移民政策が受動的な不動産投資から、より生産的・構造的な資本活用へとシフトしていることを裏付けています。」——Gars Consulting、2026年

ポルトガル：市民権取得への最速ルート

ポルトガルのゴールデンビザは依然として欧州で最も注目度の高い投資家向け居住権プログラムですが、現在は直接的な不動産購入を適格投資ルートとして認めていません。2023年10月以降、主な適格投資はCMVM（ポルトガル証券市場委員会）規制下の投資ファンドへの50万ユーロ以上の出資となっています。研究活動への貢献、文化プロジェクト、雇用創出といった限定的なオプションも引き続き適格とされています。

ポルトガルが提供するリターンは他国と比べて際立っています。5年間の合法的居住後にEU市民権取得への明確な道筋があり、シェンゲン協定による自由な移動が可能で、有利な税制優遇の対象にもなれます。2026年における審査期間は、書類が整った申請で4〜6カ月と報告されており、政府も審査の積み残しを認識し、年内の解消に向けて取り組んでいます。

フルタイムで移住せずにEUパスポート取得を第一目標とする投資家にとって、ポルトガルのゴールデンビザは依然として基準となる選択肢です。

ギリシャ：地中海の新たなリーダー——ただし規制は厳格化

スペインの撤退により、ギリシャは2026年における不動産ベースの居住権投資において、EU地中海エリアでの筆頭格となりました。プログラムは法律5100/2024に基づき、以下の3つの投資枠で運営されています：

• 80万ユーロ：需要の高いエリア対象——アッティカ地方（アテネ含む）、テッサロニキ、ミコノス島、サントリーニ島、人口3,100人超の島嶼部。
• 40万ユーロ：需要の低い地方エリア対象。
• 25万ユーロ：商業施設から住宅への用途転換、および歴史的建造物の修復プロジェクト対象。

ギリシャでは5年間更新可能な居住許可証が付与され、シェンゲン圏での移動の自由が認められます。また、7年後には永住権取得の資格が生まれます。現行の制度では、1物件あたり120㎡ルールおよびゴールデンビザ物件での短期賃貸禁止も適用されます。

2026年のデータが示すもの

データは複雑な状況を映し出しています。新規申請数は大幅に減少しており、2026年1〜7月の新規初回申請件数は前年同期比でおよそ39%減少しました。この減少は、主要エリアでの投資最低額が3倍に引き上げられたことに直結しています。一方で、ギリシャは2025年だけで8,879件のゴールデンビザ初回許可を発行——前年比95%増——と大幅な増加を記録しており、これはルール改定前に駆け込んだ申請者の積み残し分を当局が処理した結果です。2026年7月末時点で、有効な投資家許可証は累計34,278件に達しています。

申請者の内訳を見ると、中国籍が全体の約47.9%を占めており、トルコ国籍の申請者も急増中——ゴールデンビザ保有者のトルコ国籍者数は前年比121%増加しています。英国籍やイスラエル国籍の申請者も大幅に増加しており、EU居住権やシェンゲン圏での移動に対する強い需要を反映しています。2026年において最も選ばれている適格投資は、25万ユーロ枠の商業施設から住宅への用途転換ルートです。

適切な投資枠でコミットする意欲のある投資家にとって、ギリシャは本物の資本増価ポテンシャル——アパート価格は2026年第1四半期に前年比5.7%、第2四半期に5.5%上昇——とEU有効居住許可証を兼ね備えた選択肢です。

マルタ：最低滞在要件なしの永住権

マルタの永住権プログラム（MPRP）は、他とは異なる構造的アプローチを採っています。通常のゴールデンビザではなく、シェンゲン圏での完全な移動の自由を持つEU居住権を即時に提供し、最低滞在義務もありません。このため、欧州に物理的な拠点を持つことよりも、グローバルな移動の自由を優先する投資家に特に適しています。

費用構成は拠出金と不動産コミットメントの組み合わせで、最低37万5,000ユーロ相当の不動産購入（または年間最低1万4,000ユーロの賃貸）に加え、政府手数料と慈善寄付として約9万9,000ユーロの支払いが必要です。2026年時点でのデューデリジェンス（身元審査）には通常3〜7カ月かかります。マルタには投資家向けの市民権取得への明確なルートはなく、通常の帰化は政府の裁量に委ねられています。

イタリア：4つのルートを持つひとつのプログラム

イタリアの投資家ビザには、以下の4つの適格投資ルートがあります：

• 25万ユーロ：イタリアのイノベーティブなスタートアップへの出資
• 50万ユーロ：イタリア企業の株式資本への出資
• 100万ユーロ：公益性のある慈善プロジェクトへの寄付
• 200万ユーロ：イタリア国債への投資

イタリアのプログラムは、現地でのライフスタイルを求める投資家に特に向いています。十分な不労所得があり、投資要件なしにイタリアに居住したい方向けには、「選択的居住ビザ（Elective Residence Visa）」も引き続き利用可能です。市民権取得には10年間の合法的居住が必要で、比較対象国の中では最長ですが、生活環境としてのイタリアの魅力は、ライフスタイルを重視する購入者にとってその期間を上回るほどです。

ハンガリー：欧州で最もコストパフォーマンスの高いEUゴールデンビザ

ハンガリーの「ゲスト投資家プログラム」は、2026年時点でEU内最安値の25万ユーロという投資額が特徴で、登録されたハンガリーの不動産投資ファンドへの出資が条件です。別途ルートとして、100万ユーロの返還不要な教育寄付も選択できます。このプログラムでは更新可能な10年間の居住許可証が付与されており、この長い初回有効期限が行政手続きの煩雑さを大幅に軽減します。

市民権取得や地中海のライフスタイルよりも資本効率とEU居住権を重視する投資家にとって、ハンガリーは有力な選択肢です——ただし、ポルトガルやギリシャのような市民権取得への道は開かれていません。

ラトビア：参入しやすいが限界もある

ラトビアは5万〜10万ユーロのビジネス投資による居住権を提供しており、絶対的なコストの面では最もアクセスしやすいプログラムです。許可証は5年ごとに更新可能で、シェンゲン圏への移動が認められます。ただし、ラトビアのプログラムは厳密には伝統的なゴールデンビザではなく一時居住許可証であり、主要プログラムと比べてステータス面、審査スピード、市民権取得への道という点での魅力には限界があります。

スペインはどうなったのか？

スペインはゴールデンビザを廃止しましたが、外国人投資家や居住者を閉め出したわけではありません。スペインへの居住を希望する方向けに、3つの代替ルートが引き続き利用可能です：

• 非就労ビザ（NLV）：年間約2万8,800ユーロの不労所得（年金、配当金、賃貸収入など）の証明が必要。退職者や投資ポートフォリオを持つ方に最適。
• デジタルノマドビザ（DNV）：スペイン以外のクライアントや雇用主からのリモートワーク収入として月額約2,760ユーロが必要。場所を問わず働けるプロフェッショナルに最適。
• 起業家ビザ：スペインで経済的・社会的インパクトが認められる革新的なスタートアップの創業者向け。

重要な点として、スペインの不動産購入そのものは引き続き完全に自由です。投資家はスペインの不動産を購入できます——ただし、それによって自動的に居住権が付与されることはなくなりました。

選び方：意思決定フレームワーク

最適なプログラムは、投資可能な資金規模、現地滞在への許容度、そして長期的な目標という3つの要素によって決まります。以下の実践的なフレームワークを参考にしてください：

• 移住なしでEU市民権取得を目指す：ポルトガル（ファンドルート、5年コース）
• 不動産投資＋EU居住権：ギリシャ（予算と希望エリアに応じた投資枠を選択）
• 滞在義務なしの最大限のグローバル移動の自由：マルタ MPRP
• 南欧でのライフスタイル拠点：イタリアまたはギリシャ
• コスト効率の高いEU居住権：ハンガリー（25万ユーロのファンドルート）
• 欧州居住権への入門レベル：ラトビア（5万ユーロ以上のビジネス投資）

どのプログラムを選ぶ場合でも、資金をコミットする前の徹底的な不動産デューデリジェンス——権原確認、用途地域の適合確認、地域市場分析——は絶対に欠かせません。

2026年に注視すべき主なリスク

プログラムのルールは常に変化しています。ポルトガルは適格ルートから不動産を除外し、スペインは制度を完全に廃止、ギリシャは主要エリアの投資最低額を3倍に引き上げ、短期賃貸禁止も加えました。古い情報を頼りにした投資家は大きなコストを負いました。投資を決める前に、対象国の資格を持つ移民法専門家に最新ルールを必ず確認してください。

税務上のリスクも見逃せない変数です。ポルトガルのNHR制度やキプロスの非居住者（non-dom）ステータスなど、一部のプログラムは適格居住者に対して大きな税制上の優遇を提供しています。一方で特別な税制措置を持たないプログラムもあります。投資実行後ではなく、実行前に、本国と投資対象国双方での税務ポジションを把握しておくことが重要です。

最後に、審査の積み残しも現実のリスクです。ギリシャの審査待ちは縮小しつつあるものの、2026年半ば時点でまだ2万9,000件超のファイルが残っています。マルタのデューデリジェンスフェーズは通常3〜7カ月かかります。計画を立てる際は、資金だけでなく時間もバッファとして見込んでおきましょう。

まとめ

スペインの制度廃止は、欧州の投資家向け居住権市場の構造を恒久的に塗り替えました。残っているプログラムはいずれも、3年前と比べて競争が激しく、厳しく審査され、多くの場合でコストも上昇しています。しかし、しっかりと下調べをした投資家にとって、適格な不動産やファンド投資を通じてEU居住権——場合によってはEU市民権への道——を確保する機会は、2026年においても現実のものとして存在しています。

ギリシャでの地中海拠点、ポルトガルを通じた市民権取得、マルタのモバイルなEU居住権、いずれの選択肢を探る場合でも、現行のルールと最新の市場データを把握することが出発点です。投資先の物件価値や市場動向を確認するには、Sekiraの無料不動産レポートなどのツールをコミット前に活用してください。