外国人によるベトナム不動産購入：2026年法律・投資完全ガイド
2026年、外国人はベトナムで不動産を購入できるのか？
ベトナムは東南アジアで最も注目される不動産市場のひとつへと成長を遂げてきた——急速な都市化、拡大する中間層、そしてシンガポール、香港、韓国、米国、欧州からの絶え間ない海外投資家の関心がその背景にある。しかし、外国人として不動産を所有することは決して単純ではない。ルールは複雑で、誤った判断は大きな損失につながる恐れがある。
結論から言えば、2026年においても外国人は合法的にベトナムの居住用不動産を購入できる——ただし、対象物件の種類、承認済みプロジェクト、厳格なクォータ、そして完全所有権ではなく借地権という条件のもとに限られる。
法的枠組み：何が変わり、何が継続しているのか
2023年住宅法（2024年8月1日施行、2026年も継続実施中）および2024年土地法、不動産事業法が、外国人の不動産取得に関する法的枠組みの根幹を成している。これらの法律は外国人の所有権を維持・明確化しつつ、数量制限、期間制限、立地条件を定めている。外国人は土地の完全所有権を取得できないが、承認された商業プロジェクト内の建物そのものを借地権として所有することが認められている。
2023年住宅法の最も重要な改善点のひとつが「出口戦略」の整備だ。改正前は外国人が売却できる相手がベトナム国民のみに限られていたため流動性が著しく低かったが、2023年住宅法により外国人同士での売買が可能となり、売却時の選択肢が大幅に広がった。
2026年においては、住宅法・不動産事業法・土地法の改正によって手続きが整備され、消費者保護も強化された。ただし、外国人への土地の完全所有権付与には至っていない。
外国人が購入できるもの・できないもの
基本原則はシンプルだ：購入できるのは建物であり、その下の土地ではない。
- マンション・コンドミニアム——認可を受けた商業住宅プロジェクト内の物件。外国人購入者の大多数がここに集中している。
- ヴィラ・タウンハウス——承認されたプロジェクト内に限り購入可能。ただしクォータはより厳しく設定されている。
- 購入不可：農地、自己建設のための更地、または防衛・安全保障上の制限区域内の物件。
2023年住宅法および2024年土地法のもと、外国人は承認された商業開発プロジェクト内のマンション・住宅を50年の更新可能な借地権として購入できる。その下の土地はベトナム国家に帰属したままとなる。
所有権は50年の借地権として設定され、さらに50年の更新が1回可能。起算日は所有権証明書（「ピンクブック」）の発行日となる。
「外国人はいかなる形式においてもベトナムの土地を所有することはできません。すべての土地はベトナム人民が集団的に所有し、国家が管理しています。外国人が取得できるのは、承認された建物に対する土地使用権——すなわち専有ユニットに対する50年の借地権であり、さらに50年の更新が1回認められます。」— Rumavi、2026年
外国人所有クォータ：30%ルールを徹底解説
購入を決断する前に、外国人買い手が最も理解しておくべき重要ルールが、この所有上限規制だ。
法律により、外国人が一棟のマンションビル内に共同で所有できる住戸数は、全体の30%以下に制限されている。分譲住宅（ヴィラ、タウンハウス）については、さらに厳しく、プロジェクト内の住戸数の10%以下とされている。
このクォータは購入者単位ではなく、ビル単位で適用される。たとえば300戸のタワーであれば、外国人が所有できるのは最大90戸となる。その90戸が外国人に売却された時点で、たとえベトナム国民向けの販売継続中であっても、そのタワーへの外国人購入は締め切られる。
多くの外国人購入者がつまずくのは30%クォータそのものではなく、プロジェクト自体が外国人の所有を認める「公式承認リスト」に掲載されていなければならないという点だ。完全に合法で、すべての認可を受けた商業住宅プロジェクトであっても、このリストに追加されていなければ外国人は購入できない。参考として、ホーチミン市における外国人購入可能プロジェクトのリストは、2026年10月の第16次発表により約162〜164プロジェクトに達している。
この枠組み内に国籍制限はない。シンガポール、香港、韓国、米国、欧州、オーストラリア——いずれの国の購入者も同一の法的枠組みのもとで購入する。
ステップ別解説：外国人がベトナムで不動産を購入する方法
ステップ1 — 資格確認と総予算の設定
物件価格だけでなく、登録税、付加価値税（VAT）、修繕積立金、弁護士費用、送金に関するコストを含めた現実的な総予算を設定すること。有効なパスポートとベトナムへの適法な入国資格が整っているかも確認しておこう。
ステップ2 — 物件選びとクォータ確認
デベロッパーからの新築（一次）物件か、中古（二次）物件かを決定する。外国人購入者は通常、30%クォータにまだ余裕のある新築プロジェクトの物件に注目する。手続きを進める前に、クォータ枠が残っていることをデベロッパーから書面で確認することが必須だ。
ステップ3 — 徹底的なデュー・デリジェンス（事前調査）の実施
購入前に、その開発プロジェクトが必要な許認可をすべて取得しており、外国人名義でピンクブックが発行可能かどうかを確認すること。古い開発物件ではこの要件を満たしていないケースも多い。中古物件の場合は、売主のピンクブックを手元で確認し、物件に抵当権や権利紛争がなく、かつそのビルの外国人クォータが超過していないことを確認する必要がある。
ステップ4 — 売買契約書（SPA）の締結
売買契約書（SPA）は法的拘束力を持つ契約書だ。価格、支払いスケジュール、引渡し日、仕様、そして外国人にとって重要な「外国人クォータ内であることの確認」が明記される。署名前に独立した弁護士によるレビューを必ず受けること。
ステップ5 — 適法な銀行チャネルを通じた資金送金
支払いは通常、工事の進捗に応じた段階払いとなり、ベトナムの銀行口座（外貨口座または資本取引口座が望ましい）を通じて行う必要がある。送金の記録・書類整備は、将来の売却時に収益を海外送金する際に不可欠となる。
ステップ6 — 税金・諸費用の支払い
予算に組み込むべき主な費用は以下のとおり：
- 登録税：物件価値の0.5%
- 付加価値税（VAT）：通常10%（デベロッパーの販売価格に含まれることが多い）
- 修繕積立金：マンション価格の2%
- 公証・行政手数料：複雑さによって数万円〜十数万円相当（数百〜千ドル超）
- 売却時：譲渡価格総額の2%のキャピタルゲイン税が適用される
物件を賃貸に出す場合、賃料収入には5%のVATと5%の個人所得税が課される。
ステップ7 — ピンクブックの取得
引渡し後、デベロッパーまたは購入者が「土地使用権・住宅所有権およびその他付属資産証明書」（通称「ピンクブック」）を申請する。2026年には行政改革により、この手続きの処理期間が短縮されている。処理には通常15〜30営業日かかる。この証明書が法的な所有権の証明となる。取得していなければ、物件の売却、賃貸、譲渡はいずれも行えない。
2026年のベトナム不動産市場：価格動向は？
2026年の市場は、急速な価格上昇が続いた数年間を経て、調整・安定の局面に入りつつある。これは慎重さと、情報に基づいた選択的な投資機会の両方をもたらすダイナミクスだ。
合併後のホーチミン市では、2026年第1四半期の新築マンション平均価格は1平方メートルあたり約3,900米ドルに達した。ハノイでは同期間の平均新築価格が1平方メートルあたり約3,950米ドルと、前年比30%の上昇を記録した。ダナンでは新築価格が1平方メートルあたり約3,574米ドルとなっている。
ただし、この見出し数字は市場の二極化を覆い隠している。新規供給マンションの約25%が1平方メートルあたり1億ドン超の価格帯であり、ハノイとホーチミン市では新規供給の約85%が8,000万ドン超となっている。実需の大部分を占める中間層・手頃な価格帯の住宅は依然として供給が不足しており、価格の高止まりが続く一方、実需そのものは二極化が進んでいる。
中古市場では様相が異なる。年率13〜16%という変動住宅ローン金利が売主に値引き圧力をかけており、ホーチミン市では5〜8%、ハノイの一部エリアでは最大12%の価格下落が見られる。
今後の見通しとしては、インフラ整備の恩恵を受ける好立地プロジェクトや建設が順調に進むプロジェクトでは、年率5〜8%程度の穏やかな価格上昇が予想されている。実需、明確な法的地位、インフラ主導の成長に裏打ちされた物件へと資金が流入しており——これが賢明な外国人投資家が目を向けるべき方向性を示している。
購入前に知っておくべき主なリスク
- 土地の完全所有権なし：所有できるのは建物のみで、その下の土地は所有できない。借地権が満了し更新が認められない場合（可能性は低いが法的には起こりうる）、資産を失うリスクがある。
- 現金取引が主流：外国人向けの住宅ローンはほとんど利用できないため、多くの外国人購入者は現金で購入する。予算計画はそれを前提に立てること。
- クォータの争奪戦：人気のビルでは外国人向け30%枠がすぐに埋まる。空き状況は必ず書面で確認すること。
- 海外送金のための書類整備：売却益を海外に送金するには、当初の資金がベトナムに適法に持ち込まれたことを証明する書類——購入時の銀行送金記録や外国為替申告書など——が必要となる。
- プロジェクトの適格性：認可済みプロジェクトであっても、外国人所有の承認リストに未掲載の場合は購入できない。必ず管轄の省当局で確認すること。
最終評価：外国人にとってベトナムは買う価値があるか？
ベトナムは、厳しく規制されながらも、外国人にとって真に参入可能な不動産市場を提供している。2023〜2024年の法改正により、出口戦略は明確化され、手続きの透明性が高まり、購入者保護も強化された。50年更新可能の借地権は実用的な枠組みであり、外国人同士の売買が認められたことで、長期保有も現実的な選択肢となった。
2026年の市場は選択的な調整局面にある。新築上位価格帯は依然として高水準を維持する一方、一部エリアの中古価格は調整が入っており、入念な調査を行った買い手にとっての購入機会が生まれている。
外国人購入者にとっての鉄則：クォータの空き状況は書面で確認し、独立した弁護士にSPAをレビューさせ、資金はすべて適法な銀行チャネルを通じて送金し、引渡し後は速やかにピンクブックの取得を進めること。
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