外国人がギリシャで不動産を購入する方法：2026年版 法律・税金ガイド

2026年、ギリシャがヨーロッパで最も魅力的な不動産市場のひとつである理由

ギリシャは2026年も外国人投資家を惹きつけ続けており、その数字がそれを証明しています。ギリシャ銀行によると、2024年の不動産への外国直接投資は27億5,000万ユーロに達し、2023年比で28.9%増加しました。地中海の陽光が降り注ぐ島のヴィラから高利回りのアテネのアパートまで、地中海ならではのライフスタイルと気候、旺盛な観光需要、そして西ヨーロッパの多くの国と比較して競争力のある不動産価格が組み合わさり、海外からの購入者を引き続き惹きつけています。

2025年から2026年にかけての購入者層は、以前と比べて明らかに洗練され、資金力があり、長期保有への意欲が高まっています。投機的な購入から戦略的な購入へのシフトは、市場の質的向上を示しており、全体的な取引量が調整された局面においても同様です。賃貸利回りの追求、資産価値の上昇、あるいはEU居住権の取得を目指す方にとって、このガイドは資金を投じる前に知っておくべきすべての情報を網羅しています。

外国人はギリシャで自由に不動産を購入できるのか？

外国人の所有権に関する一般的な制限はなく、EU市民・非EU市民を問わず、住宅および大部分の商業用不動産を購入できます。主な例外は国境付近や軍事地帯の土地で、非EU市民は特別な許可が必要です。

EU・非EU国籍を問わず、ギリシャの不動産所有に関する制限はほとんどなく、外国人購入者は地元の人々と同じ税制上の扱いを受けます。ただし、専門家は、ギリシャでの不動産購入には慎重な計画、法的なデュー・デリジェンス、および取引完了前に現地の規制を十分に理解することが必要だと警告しています。

購入手続きを進める前に、ギリシャの納税者番号（AFM）を取得し、通常はギリシャの銀行口座を開設する必要があります（税金は現地システムで納付するため）。また、権利証書を正式に作成する公証人と、デュー・デリジェンスを担当する弁護士を選任することが実務上必要です。

主要市場における不動産価格

ギリシャ銀行の最新データによると、2025年を通じてアパート価格は上昇を続けており、特にアテネ、テッサロニキ、および複数の地方市場でその傾向が顕著で、国内外の投資家からの継続的な需要を反映しています。

アテネ

2025年、大アテネ圏の価格は6.2%上昇しました。堅調な成長ではありますが、テッサロニキや一部の地方市場の伸びには及びません。2026年第1四半期に最も高い価格が記録されたのは、ヴリアゲメニの7,333ユーロ/㎡、ヴーラの6,250ユーロ/㎡、エリニコの5,568ユーロ/㎡です。これらのアテネ・リヴィエラのプレミアムエリアは、高利回りの収益資産というよりも、資産保全を目的とした投資対象として位置づけられます。

テッサロニキ

ギリシャ銀行によると、テッサロニキのアパート価格は2025年第3四半期に前年比9.6%上昇し、アテネを大幅に上回りました。市場は首都よりも依然として手頃な価格水準にあります。需要を支えるのは観光業だけでなく、大学、都市経済、物流業、そして長期賃貸市場も重要な役割を果たしています。

ギリシャの島々

ギリシャ各島の不動産価格は急激な上昇傾向を続けており、アンティパロスが1㎡あたり7,600ユーロという驚異的な水準でトップに立ち、ミコノスをも上回っています。Spitogatosの2026年第2四半期データによると、国内外の投資家からの需要は引き続き堅調で、複数のエリアで年間価格上昇率が30%を超えています。

エーゲ海では、2026年第2四半期における住宅物件の平均希望価格が2,941ユーロ/㎡に達し、前年比5.9%の上昇となりました。イオニア諸島はそれに続く2,531ユーロ/㎡で、同じく年間5.9%の上昇を記録しています。クレタ島は6.9%という最も高い年間成長率を示し、2,250ユーロ/㎡に達しました。

国際空港を持つギリシャの島々—ロードス島、クレタ島、コルフ島、ザキントス島—は、2021年以降、年平均11.3%の価格上昇を記録しています。

賃貸利回り：2026年に期待できる水準

2026年第2四半期におけるギリシャの長期賃貸の平均グロス利回りは年率4.38%で、2025年第4四半期とほぼ同水準です。ネット利回りは通常、グロス利回りより1.5〜2パーセントポイント低くなります。

調査対象のサブマーケットの中で最も高い潜在パフォーマンスが見込まれたのは、アテネ（5.52%）とパトラ（4.68%）の賃貸物件で、最も低い利回りはカヴァラ（3.44%）で観測されました。

ライフスタイルよりも収益を重視する投資家にとって、地方の二次市場は一等地を大きく上回るパフォーマンスを発揮することがあります。クレタ島（ハニア／アポコロナス）は、長期賃貸で5.5〜7%、短期賃貸で8〜11%という、ギリシャの島嶼市場で最高水準の利回りを提供しています。テッサロニキは、学生や専門職の大きな賃貸需要を背景に、5.0〜6.5%の長期賃貸利回りを実現しています。

アテネでは小規模なアパートが最も高い賃貸収益率をもたらすことが多く、スタジオや1LDKタイプは購入価格と継続的なコストに対して効率よく賃料収入を生み出します。一方で、アテネでは、生活しやすい都心部の好立地にある小規模アパートが優れた投資対象となりますが、ブランド価値や海辺のライフスタイル、あるいは管理が行き届いていない築古物件に割高な価格を払うことには大きなリスクが伴います。

ギリシャ・ゴールデンビザ：2026年の変更点

ギリシャの投資家向け居住権プログラムは、不動産を通じてシェンゲンゾーンへのアクセスを求める非EU市民にとって、ヨーロッパで最も魅力的な選択肢のひとつであり続けています。しかし、2026年のギリシャ・ゴールデンビザの状況は、わずか1年前と比べても大きく様変わりしています。

現行の投資基準額

エンタープライズ・ギリシャによると、アテネ、テッサロニキ、ミコノス、サントリーニなどの地域における最低投資額は現在80万ユーロとなっており、その他の大部分の地域では最低40万ユーロの投資が必要です。商業用不動産の住宅への転用や、全国各地での歴史的建造物の修復については、25万ユーロという低い基準額が適用されます。

重要な点として、標準的な40万ユーロおよび80万ユーロの基準額については、投資は単一の物件で行わなければなりません。複数の小規模アパートを組み合わせて必要額を積み上げることはできません。この変更は市場に大きな影響を与えました。以前はアテネやテッサロニキの小規模アパートが居住許可プログラムを目的として購入されることが多かったためです。

主なメリット

• このプログラムには最低居住要件がなく、ステータスを維持するために年間の滞在日数は一切必要ありません。居住許可証は5年間有効で、無期限に更新可能です。
• 取得初日からシェンゲン協定加盟26カ国へのビザなし渡航が可能となり、7年間の税務上の居住を経てギリシャ市民権取得への道が開かれます。
• 申請の処理には通常4〜6カ月かかります。

「2026年においてゴールデンビザの条件を満たす最良の購入物件は、法的適格性と市場の論理のバランスが取れたものになるでしょう。つまり、その地域がなぜ入居者や将来の買い手を惹きつけるのか、供給はどのように変化しているか、そして物件タイプが実際の需要と合致しているかを深く理解することが鍵となります。」

基準額の方針はここ数年で複数回変更されており、その都度、購入者の動向は依然として基準を満たす地域や価格帯へと移行してきました。ゴールデンビザを前提に物件を検討している方は、現行の基準額をあくまでも計画上のインプットとして捉え、固定された条件とは見なさず、購入を決める前に対象物件が適格であることを必ず確認してください。

税金と取得コスト

不動産譲渡税

新築物件（2006年以降に建築または初めて販売された物件）には技術的に24%の付加価値税（VAT）が適用されますが、ギリシャは2020年から新築物件販売に対するVATを停止しており、この停止措置は2026年まで繰り返し延長されています。実務上、ほぼすべての不動産購入に適用されるのは3.09%の譲渡税のみです。

年間固定資産税（ENFIA）

ENFIAと呼ばれる不動産税は、ギリシャに不動産を所有する個人・法人を問わず毎年課されます。不動産を取得した後は、E9フォームを通じて不動産情報の申告を行う必要があります。

キャピタルゲイン税

個人の不動産売却益に対する15%のキャピタルゲイン税は、2026年12月31日まで停止されています（PwC、2026年2月）。この停止措置は2014年から毎年延長されています。なお、2年以内に3件以上の売却を行った場合は、事業活動と見なされ、それに応じた課税が行われる場合があります。

賃貸収入税

2025年から、長期賃貸に供された住宅については3年間の所得税免除が適用されます。これにより、新規オーナーにとって初期保有期間中の長期賃貸は特に税制上有利となります。

総取得コスト

2026年の市場標準を踏まえると、購入者が負担する追加コストの合計は物件価格の概ね7〜10%程度になることが多いです。これには譲渡税、公証人手数料、登記費用、弁護士費用、および仲介手数料が含まれます。

デジタル不動産登記制度：画期的な変革

ギリシャが証書ベースの土地登記制度から、ヘレニック・カタストル（Ktimatologio）の下での権利ベースの地籍制度へと移行していることは、外国人不動産購入者に影響を与える最も重要なインフラ変革のひとつです。デジタル不動産登記システムの導入により、すでに地籍に組み込まれた地域では、権利証拠に電子的にアクセスできるようになり、地方の土地登記所での手作業による調査への依存が軽減されています。ただし、移行期間中は二重確認が必要となります。

すべての地域が完全に移行を完了しているわけではありません。対象物件が地籍がまだ稼働していない地区にある場合、従来のYpothikofilakeio（抵当権登記所）での調査が引き続き主要な証拠源となります。このため、経験豊富な現地弁護士の起用は不可欠です。

外国人購入者が避けるべき一般的な落とし穴

• 権原調査（デュー・デリジェンス）の省略：よくある失敗として、権原調査の省略、国境地帯規制の無視、ENFIAおよび維持管理費の過小評価、無許可の建物増築などが挙げられます。
• 税制上の停止措置を恒久的なものと誤解する：新築物件のVATやキャピタルゲイン税のルールについて、現在の停止状況を確認せずに判断してしまうことは典型的な落とし穴です。
• 居住権の適格性と投資の質を混同する：海外投資家の多くは最低投資額という概念に注目しがちですが、立地の適切さ、所有構造、再販見通し、賃貸制限を十分に検討しないケースがあります。移民法上の目的を満たす物件であっても、投資の観点からは質が低い場合があります。
• 短期賃貸の法規制への対応：短期賃貸に対する規制の強化により、投資家は資金を投じる前に利回りを再試算することが求められています。

ギリシャの不動産市場を後押しするマクロ経済の追い風

ギリシャの住宅不動産に対する長期的な投資メリットは、ビザ政策とは独立した複数の要因によって支えられています。ギリシャのGDPは2025年に2.1%、2026年に2.3%の成長が予測されています。失業率は、経済危機のピーク時の27.9%から、2024年末時点で9.8%にまで低下しています。一方、グリファダの北側に位置する総額80億ユーロのエリニコン再開発プロジェクトは、2026年後半に最初の住宅ユニットの引き渡しを開始する予定です。このプロジェクトにより、アテネ・リヴィエラはヨーロッパ屈指のモダンな都市地区へと生まれ変わろうとしています。

外国人購入者のためのアクションプラン

1. 目的を明確にする――ライフスタイルのための住宅、賃貸収入、ゴールデンビザ、資産価値の上昇のいずれを求めるか。目的によって最適なエリアと物件タイプが異なります。
2. 売主と利益相反のない独立した現地弁護士と、クロスボーダーの不動産取引に精通したライセンス取得済みの税務アドバイザーを起用してください。
3. ゴールデンビザの適格性を確認する――何かにサインをする前に、対象物件が具体的な基準を満たしているか確認しましょう。基準額や適格カテゴリーは変更される可能性があります。
4. グロス利回りではなくネット利回りで試算する――市場を比較する前に、ENFIA、管理費、保険、維持管理費、空室リスクを考慮に入れてください。
5. 徹底的な権原調査を実施する――ヘレニック・カタストルと、該当する場合は地方の土地登記所の両方を通じて確認してください。
6. AFM（ギリシャの納税者番号）を早めに取得し、ギリシャの銀行口座を開設してください――これらはすべての取引を完了するための前提条件です。

ギリシャは引き続き、国際的な買い手にとってヨーロッパで最も魅力的な不動産市場のひとつであり続けています。地中海のライフスタイルの魅力、強固な観光需要の基盤、そして利用しやすい居住権取得の仕組みが揃っています。しかし2026年においては、成功の鍵は精度にあります――最適なエリアの選定、最適な物件タイプの選択、そして盤石な法的準備。データに基づいた分析で特定の物件を評価するには、Sekiraの無料物件レポートをご活用ください。投資前に分析の深さを確認したい方は、サンプルレポートもぜひご覧ください。