Mappa dei Golden Visa Europei 2026: Dove Investire Dopo la Spagna

Il Golden Visa Spagnolo Non Esiste Più — E Adesso?

Per oltre un decennio, il golden visa spagnolo è stato uno dei percorsi più ambiti dagli investitori extra-UE in cerca di residenza europea. Quell'epoca è definitivamente tramontata. La Spagna ha ufficialmente chiuso il suo programma di residenza tramite investimento il 3 aprile 2025, con la Legge Organica 1/2025, ponendo fine a uno schema che consentiva ai cittadini extra-UE di ottenere la residenza spagnola investendo un minimo di 500.000 € in immobili. Non vengono più accettate nuove domande per nessuna tipologia di investimento.

La chiusura ha generato un effetto domino sul mercato immobiliare internazionale, spostando miliardi di euro di investitori verso i programmi ancora aperti. Se stai valutando la residenza europea attraverso investimenti immobiliari o in fondi, questa guida ti illustra con precisione cosa è disponibile nel 2026, quanto costa e cosa offre ciascun programma.

I Programmi Europei Attivi in Sintesi

Quattro programmi di residenza tramite investimento nell'UE accettano nuove domande nel 2026: Portogallo, Grecia, Malta e Italia. Il Programma per Investitori Ospiti dell'Ungheria e il percorso di residenza per imprenditori della Lettonia aggiungono altre due opzioni a diverse fasce di prezzo. Ogni programma è stato ristrutturato — spesso in modo significativo — negli ultimi due anni, pertanto è indispensabile basarsi sulle norme vigenti anziché su guide ormai superate.

"L'eliminazione del Golden Visa spagnolo conferma che le politiche migratorie europee si stanno allontanando dall'investimento immobiliare passivo verso capitali strutturati e produttivi." — Gars Consulting, 2026

Portogallo: La Corsia Preferenziale per la Cittadinanza

Il golden visa portoghese rimane il programma di residenza tramite investimento di riferimento in Europa, ma non accetta più l'acquisto diretto di immobili come percorso qualificante. Da ottobre 2023, il principale investimento ammissibile è la sottoscrizione di quote per un valore di 500.000 € in un fondo di investimento regolamentato dalla CMVM. Esistono anche alcune opzioni di nicchia — contributi alla ricerca, progetti culturali e creazione di posti di lavoro — che possono essere utilizzate per qualificarsi.

Ciò che il Portogallo offre in cambio non ha eguali: un percorso chiaro verso la cittadinanza UE dopo cinque anni di residenza legale, libertà di circolazione nell'area Schengen e l'accesso ai favorevoli regimi fiscali del paese. I tempi di lavorazione delle pratiche nel 2026 sono stimati tra i quattro e i sei mesi per le domande ben preparate, e il governo ha riconosciuto l'esistenza di un arretrato, impegnandosi a smaltirlo nel corso dell'anno.

Per gli investitori il cui obiettivo principale è ottenere un passaporto UE senza trasferirsi stabilmente, il golden visa portoghese rimane il punto di riferimento assoluto.

Grecia: La Protagonista del Mediterraneo — Ma le Regole si sono Inasprite

Con l'uscita della Spagna, la Grecia è diventata la principale opzione mediterranea nell'UE per gli investimenti immobiliari finalizzati alla residenza nel 2026. Il programma prevede tre livelli di investimento ai sensi della Legge 5100/2024:

• 800.000 € per le zone ad alta domanda: la regione dell'Attica (inclusa Atene), Salonicco, Mykonos, Santorini e le isole con popolazione superiore a 3.100 abitanti.
• 400.000 € per le aree regionali a domanda più contenuta.
• 250.000 € per le conversioni da commerciale a residenziale e i progetti di restauro del patrimonio storico.

La Grecia rilascia un permesso di soggiorno quinquennale rinnovabile con diritti di viaggio nell'area Schengen, e gli investitori possono richiedere la residenza permanente dopo sette anni. Il quadro normativo attuale prevede anche una regola per cui ogni proprietà non può essere inferiore a 120 m² e un divieto di affitto a breve termine per gli immobili acquistati con il golden visa.

Cosa Dicono i Dati del 2026

I numeri raccontano una storia sfaccettata. Le nuove domande sono calate nettamente: nei primi sette mesi del 2026, la Grecia ha registrato una diminuzione delle nuove domande iniziali di circa il 39% rispetto allo stesso periodo del 2025, una diretta conseguenza del triplicarsi delle soglie nelle aree più ambite. Al tempo stesso, nel solo 2025 la Grecia ha rilasciato 8.879 permessi iniziali di golden visa — un aumento del 95% su base annua — poiché le autorità hanno lavorato per smaltire il massiccio arretrato accumulatosi quando gli investitori si sono affrettati prima delle modifiche normative. Alla fine di luglio 2026, risultavano in vigore 34.278 permessi per investitori.

Chi acquista? I cittadini cinesi rappresentano circa il 47,9% delle approvazioni, mentre gli acquirenti turchi sono in forte crescita — i cittadini turchi titolari di golden visa sono aumentati del 121% su base annua. Anche i richiedenti britannici e israeliani sono cresciuti in modo significativo, a testimonianza di una forte domanda di residenza UE e mobilità Schengen. Il prodotto qualificante predominante nel 2026 è la conversione da immobile commerciale a residenziale alla soglia dei 250.000 €.

Per gli investitori disposti a impegnarsi alla soglia giusta, la Grecia offre un reale potenziale di rivalutazione del capitale — i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 5,7% su base annua nel primo trimestre 2026 e del 5,5% nel secondo — abbinato a un permesso di soggiorno UE attivo.

Malta: Residenza Permanente, Nessun Obbligo di Soggiorno

Il Programma di Residenza Permanente di Malta (MPRP) adotta un approccio strutturale diverso. Anziché un golden visa tradizionale, offre la residenza UE immediata con piena libertà di circolazione nell'area Schengen e nessun requisito di soggiorno minimo — caratteristica che lo rende particolarmente attraente per gli investitori che privilegiano la mobilità internazionale rispetto a una base fisica in Europa.

La struttura dei costi combina contributi e un impegno immobiliare: gli investitori devono acquistare un immobile qualificante del valore di almeno 375.000 € (o affittarlo a un canone minimo di 14.000 € annui), oltre a versare circa 99.000 € tra oneri governativi e donazioni a enti di beneficenza. La fase di due diligence — ovvero le verifiche sui precedenti personali — richiede solitamente dai tre ai sette mesi nel 2026. Malta non offre un percorso diretto alla cittadinanza per investitori; la naturalizzazione ordinaria è discrezionale.

Italia: Quattro Percorsi, Un Solo Programma

Il Visto per Investitori italiano prevede quattro percorsi di investimento qualificanti:

• 250.000 € in una startup innovativa italiana
• 500.000 € nel capitale sociale di un'impresa italiana
• 1.000.000 € in un progetto filantropico di interesse pubblico
• 2.000.000 € in titoli di Stato italiani

Il programma italiano è particolarmente interessante per chi desidera stabilire una base di vita nel Paese — il Visto per Residenza Elettiva è inoltre disponibile per chi dispone di un reddito passivo sufficiente e desidera vivere in Italia senza l'obbligo di investimento. Il percorso verso la cittadinanza richiede dieci anni di residenza legale, il più lungo tra i programmi considerati, ma il fascino dell'Italia come destinazione di vita spesso compensa questo aspetto per gli investitori motivati dallo stile di vita.

Ungheria: Il Golden Visa UE più Accessibile d'Europa

Il Programma per Investitori Ospiti dell'Ungheria è il golden visa UE più economico del 2026, con una soglia di 250.000 € da investire in fondi di investimento immobiliare ungheresi registrati. Esiste anche un percorso alternativo che prevede una donazione non rimborsabile di 1.000.000 € a favore di istituzioni educative. Il programma concede un permesso di soggiorno decennale rinnovabile — una durata iniziale particolarmente lunga che riduce gli oneri burocratici per i titolari.

Per gli investitori focalizzati sull'efficienza del capitale e sulla residenza UE, piuttosto che sulla cittadinanza o sullo stile di vita mediterraneo, l'Ungheria rappresenta un'opzione convincente — sebbene non offra la possibilità di accedere alla cittadinanza come Portogallo o Grecia.

Lettonia: Accessibile ma con Limitazioni

La Lettonia offre la residenza tramite investimento aziendale a partire da 50.000 a 100.000 €, rendendola strutturalmente il programma più accessibile in termini di costo assoluto. Il permesso è rinnovabile ogni cinque anni e include l'accesso all'area Schengen. Tuttavia, quello lettone è tecnicamente un permesso di soggiorno temporaneo piuttosto che un golden visa nel senso tradizionale, e non offre il prestigio, la rapidità di elaborazione o il percorso verso la cittadinanza dei programmi più avanzati.

E la Spagna? Le Alternative per Chi Vuole Restare

La Spagna ha chiuso il golden visa, ma non ha chiuso le porte agli investimenti stranieri o alla residenza. Rimangono disponibili tre percorsi alternativi per chi desidera specificamente vivere in Spagna:

• Visto per Residenza Non Lucrativa (NLV): Richiede la prova di circa 28.800 € di reddito passivo annuo (pensioni, dividendi, redditi da locazione). Ideale per pensionati o chi dispone di un portafoglio di investimenti.
• Visto per Nomadi Digitali (DNV): Richiede circa 2.760 € al mese di reddito da lavoro da remoto per clienti o datori di lavoro non spagnoli. Adatto ai professionisti con lavoro indipendente dalla sede.
• Visto per Imprenditori: Destinato ai fondatori di startup innovative con un dimostrato impatto economico o sociale in Spagna.

È importante sottolineare che l'acquisto di immobili in Spagna rimane del tutto libero. Gli investitori possono ancora acquistare proprietà spagnole — semplicemente non otterranno più la residenza automatica in cambio.

Come Scegliere: Un Framework Decisionale

Il programma giusto dipende da tre fattori: la soglia di capitale disponibile, la tolleranza alla presenza fisica e l'obiettivo a lungo termine. Ecco un framework pratico:

• Percorso verso la cittadinanza UE, senza trasferimento: Portogallo (percorso tramite fondo, cinque anni)
• Investimento immobiliare + residenza UE: Grecia (scegli la soglia in base al budget e alla preferenza di zona)
• Massima mobilità internazionale, nessun obbligo di soggiorno: Malta MPRP
• Base di vita nell'Europa meridionale: Italia o Grecia
• Residenza UE con efficienza di costo: Ungheria (percorso tramite fondo da 250.000 €)
• Residenza europea di accesso: Lettonia (investimento aziendale da 50.000 € in su)

Indipendentemente dal programma scelto, una due diligence immobiliare approfondita — verifica della titolarità, conformità urbanistica e analisi del mercato locale — è imprescindibile prima di impegnare qualsiasi capitale.

I Principali Rischi da Monitorare nel 2026

Le regole dei programmi sono in continua evoluzione. Il Portogallo ha eliminato il settore immobiliare dai percorsi qualificanti. La Spagna ha chiuso il programma del tutto. La Grecia ha triplicato le soglie nelle zone più richieste e ha introdotto il divieto di affitto a breve termine. Gli investitori che si sono affidati a informazioni datate hanno commesso errori costosi. Prima di procedere, verifica le norme vigenti con un avvocato specializzato in immigrazione nel paese di destinazione.

L'esposizione fiscale è una seconda variabile fondamentale. Alcuni programmi — in particolare il regime NHR portoghese e lo status di non-domiciliato cipriota — offrono vantaggi fiscali significativi per i residenti qualificati. Altri non prevedono alcun trattamento fiscale speciale. È essenziale comprendere la propria posizione fiscale complessiva, sia nel paese di origine sia in quello di destinazione, prima di effettuare l'investimento, non dopo.

Infine, gli arretrati nelle pratiche rimangono un rischio reale. La coda greca, sebbene in diminuzione, contava ancora oltre 29.000 fascicoli pendenti a metà 2026. La fase di due diligence maltese dura comunemente dai tre ai sette mesi. Calcola il tempo nel tuo orizzonte di pianificazione, non solo il denaro.

La Conclusione

La chiusura della Spagna ha ristrutturato in modo permanente il panorama europeo della residenza tramite investimento. I programmi rimasti sono più competitivi, più controllati e, in diversi casi, più costosi rispetto a tre anni fa. Ma per gli investitori che fanno i compiti a casa, l'opportunità di ottenere la residenza UE — e in alcuni casi un percorso verso la cittadinanza UE — attraverso investimenti immobiliari o in fondi qualificanti rimane concreta e accessibile nel 2026.

Che tu stia valutando una base nel Mediterraneo in Grecia, un percorso verso la cittadinanza attraverso il Portogallo o una residenza UE flessibile tramite Malta, comprendere le norme vigenti e i dati di mercato aggiornati è il punto di partenza. Utilizza strumenti come i report immobiliari gratuiti di Sekira per valutare i prezzi di mercato e le condizioni nella tua area di interesse prima di impegnarti.