Acquistare Casa in Grecia da Straniero: Guida Legale e Fiscale 2026

Perché la Grecia è uno dei Mercati Immobiliari più Attrattivi d'Europa nel 2026

La Grecia continua ad affascinare gli acquirenti stranieri nel 2026, e i dati lo confermano. Secondo la Banca di Grecia, gli investimenti diretti esteri nel settore immobiliare hanno raggiunto i 2,75 miliardi di euro nel 2024, con un incremento del 28,9% rispetto al 2023. Dalle ville soleggiate sulle isole agli appartamenti ad alto rendimento di Atene, la combinazione di stile di vita mediterraneo, clima favorevole, domanda turistica e prezzi immobiliari relativamente competitivi rispetto a molti Paesi dell'Europa occidentale continua ad attrarre acquirenti internazionali.

La composizione degli acquirenti nel 2025 e nel 2026 è notevolmente più sofisticata, con maggiore capacità finanziaria e un impegno più marcato verso la proprietà a lungo termine rispetto alle generazioni precedenti. Il passaggio da un approccio speculativo a uno strategico rappresenta un miglioramento qualitativo, anche se i volumi complessivi si sono assestati. Che il vostro obiettivo sia il rendimento da affitto, la rivalutazione del capitale o l'ottenimento della residenza nell'UE, questa guida copre tutto ciò che è necessario sapere prima di impegnare il proprio capitale.

Gli Stranieri Possono Acquistare Liberamente Immobili in Grecia?

Non esistono restrizioni generali alla proprietà straniera — sia i cittadini UE che quelli extra-UE possono acquistare immobili residenziali e la maggior parte di quelli commerciali. L'eccezione principale riguarda i terreni nelle zone di confine e militari, dove gli acquirenti non comunitari necessitano di un'autorizzazione speciale.

Non vi sono sostanzialmente restrizioni per i cittadini UE o extra-UE che desiderano possedere immobili in Grecia, e gli acquirenti stranieri godono dello stesso trattamento fiscale dei cittadini greci. Tuttavia, gli esperti avvertono che l'acquisto di un immobile in Grecia richiede un'attenta pianificazione, una rigorosa due diligence legale e una chiara comprensione delle normative locali prima di concludere qualsiasi transazione.

Prima di procedere, è necessario ottenere un codice fiscale greco (AFM) e, di norma, aprire un conto corrente presso una banca greca, poiché le imposte vengono versate attraverso il sistema locale. È inoltre obbligatorio nominare un notaio per formalizzare l'atto e, nella prassi, un avvocato incaricato della due diligence.

Prezzi degli Immobili nei Principali Mercati

Secondo i dati più recenti della Banca di Grecia, i prezzi degli appartamenti hanno continuato a crescere nel corso del 2025, in particolare ad Atene, Salonicco e in diversi mercati regionali, a testimonianza di una domanda sostenuta sia da parte di investitori nazionali che internazionali.

Atene

Nel 2025, i prezzi nella Grande Atene sono aumentati del 6,2% — una crescita solida, ma già inferiore a quella registrata a Salonicco e in alcuni mercati regionali. I prezzi più elevati nel primo trimestre del 2026 sono stati registrati a Vouliagmeni con 7.333 €/m², a Voula con 6.250 €/m² e a Elliniko con 5.568 €/m². Questi esclusivi quartieri della Riviera ateniese rappresentano investimenti orientati alla preservazione del capitale piuttosto che alla generazione di reddito.

Salonicco

Secondo la Banca di Grecia, i prezzi degli appartamenti a Salonicco sono aumentati del 9,6% su base annua nel terzo trimestre del 2025, superando nettamente Atene, mentre il mercato rimane più accessibile rispetto alla capitale. La domanda è sostenuta non solo dal turismo, ma anche dalle università, dall'economia urbana, dalla logistica e dagli affitti a lungo termine.

Le Isole Greche

I prezzi degli immobili nelle isole greche continuano la loro rapida ascesa, con Antiparos in testa a 7.600 €/m² — superando persino Mykonos. Secondo i dati di Spitogatos per il secondo trimestre del 2026, la domanda rimane robusta sia da parte di acquirenti nazionali che di investitori internazionali, con aumenti annui dei prezzi superiori al 30% in diverse località.

Nell'Egeo, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali ha raggiunto i 2.941 €/m² nel secondo trimestre del 2026, con un incremento del 5,9% su base annua. Le Isole Ionie si sono attestate a 2.531 €/m², registrando anch'esse una crescita annua del 5,9%. Creta ha evidenziato la crescita annua più sostenuta, pari al 6,9%, raggiungendo i 2.250 €/m².

Le isole greche dotate di aeroporti internazionali — Rodi, Creta, Corfù, Zante — hanno registrato una crescita media annua dei prezzi dell'11,3% dal 2021.

Rendimenti da Affitto: Cosa Aspettarsi nel 2026

Il rendimento lordo medio degli affitti a lungo termine in Grecia nel secondo trimestre del 2026 è del 4,38% annuo, sostanzialmente invariato rispetto al quarto trimestre del 2025. Il rendimento netto è solitamente inferiore di 1,5-2 punti percentuali rispetto a quello lordo.

Le migliori performance potenziali tra i sottomercati analizzati sono state stimate per gli immobili in affitto ad Atene (5,52%) e a Patrasso (4,68%), mentre i rendimenti più bassi sono stati osservati a Kavala (3,44%).

Per gli investitori che privilegiano il reddito rispetto allo stile di vita, i mercati secondari possono sovraperformare significativamente le location di pregio. Creta (Canea / Apokoronas) offre rendimenti dal 5,5% al 7% per gli affitti a lungo termine e dall'8% all'11% per quelli a breve termine — i più elevati tra i mercati insulari greci. Salonicco garantisce rendimenti a lungo termine dal 5,0% al 6,5%, sostenuti da un vasto bacino di studenti e professionisti.

Gli appartamenti di piccole dimensioni ad Atene producono generalmente il miglior rendimento da affitto, poiché monolocali e bilocali si affittano in modo efficiente rispetto al loro prezzo di acquisto e ai costi ricorrenti. Al contrario, Atene premia i piccoli appartamenti ben posizionati in quartieri centrali e vivibili, ma penalizza chi paga troppo per il prestigio, lo stile di vita costiero o edifici datati e mal tenuti.

Il Golden Visa Greco: Le Novità del 2026

Il programma di residenza tramite investimento della Grecia rimane uno dei percorsi più attrattivi d'Europa per i cittadini extra-UE che desiderano accedere all'area Schengen attraverso l'acquisto di immobili, ma il panorama del Golden Visa greco nel 2026 si presenta notevolmente diverso rispetto anche solo a dodici mesi fa.

Soglie di Investimento Attuali

Secondo Enterprise Greece, la soglia minima di investimento in aree quali Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini è ora di 800.000 euro, mentre nella maggior parte delle altre regioni è richiesto un investimento minimo di 400.000 euro. Una soglia inferiore di 250.000 euro si applica alle conversioni da uso commerciale a residenziale e ai restauri di immobili di interesse storico su tutto il territorio nazionale.

È fondamentale notare che per le soglie standard di 400.000 e 800.000 euro, l'investimento deve essere concentrato su un unico immobile. L'importo richiesto non può essere raggiunto sommando più appartamenti di piccolo taglio. Questo ha cambiato significativamente il mercato, poiché in precedenza piccoli appartamenti ad Atene e Salonicco venivano spesso acquistati proprio nell'ottica del permesso di soggiorno.

Principali Vantaggi

• Il programma non prevede alcun requisito minimo di residenza — non è necessario trascorrere nemmeno un giorno all'anno in Grecia per mantenere lo status. Il permesso di soggiorno ha validità quinquennale ed è rinnovabile a tempo indeterminato.
• La libertà di circolazione nell'area Schengen, composta da 26 Paesi, è garantita dal primo giorno, e il percorso verso la cittadinanza greca si apre dopo sette anni di residenza fiscale.
• Le domande vengono generalmente evase in un arco di tempo compreso tra quattro e sei mesi.

"Gli acquisti più efficaci nell'ottica del Golden Visa nel 2026 saranno probabilmente quelli che sapranno coniugare l'idoneità legale con la logica di mercato — comprendendo perché un quartiere attrae inquilini o futuri acquirenti, come si sta evolvendo l'offerta e se la tipologia di immobile corrisponde alla domanda reale."

Le soglie del programma sono cambiate più volte negli ultimi anni e ogni modifica ha diretto il flusso degli acquirenti verso la regione o la fascia di prezzo ancora idonea. Chi inserisce nella propria lista di criteri il Golden Visa dovrebbe considerare le soglie attuali come un dato di pianificazione, non come una costante fissa, e verificare l'idoneità dello specifico immobile prima di impegnarsi.

Imposte e Costi di Acquisto

Imposta di Trasferimento

L'IVA al 24% si applica tecnicamente agli immobili di nuova costruzione (costruiti o ceduti per la prima volta dopo il 2006), ma la Grecia ha sospeso l'IVA sulle vendite di nuovi edifici dal 2020, con la sospensione prorogata ripetutamente fino al 2026. In pratica, quasi tutti gli acquisti immobiliari sono soggetti unicamente all'imposta di trasferimento del 3,09%.

Imposta Annuale sugli Immobili (ENFIA)

L'ENFIA è un'imposta patrimoniale immobiliare applicata annualmente sia alle persone fisiche che giuridiche proprietarie di immobili in Grecia. Dopo l'acquisto di un immobile, è necessario presentare una dichiarazione delle informazioni catastali tramite il modulo E9.

Imposta sulle Plusvalenze

L'imposta del 15% sulle plusvalenze da cessione di immobili da parte di persone fisiche è sospesa fino al 31 dicembre 2026 (come indicato da PwC nel febbraio 2026) — prorogata ogni anno dal 2014. Si segnala che tre o più vendite nell'arco di due anni possono essere qualificate come attività d'impresa e tassate di conseguenza.

Imposta sul Reddito da Locazione

Dal 2025, è prevista un'esenzione triennale dall'imposta sul reddito per le abitazioni locate con contratti a lungo termine. Questo rende la locazione a lungo termine particolarmente vantaggiosa dal punto di vista fiscale per i nuovi proprietari durante il periodo iniziale di detenzione dell'immobile.

Costi Totali di Acquisto

In base ai parametri di mercato per il 2026, i costi aggiuntivi complessivi a carico dell'acquirente ammontano spesso a circa il 7-10% del prezzo dell'immobile. Sono inclusi l'imposta di trasferimento, le spese notarili, i costi di registrazione, le spese legali e la provvigione dell'agenzia immobiliare.

Il Catasto Digitale: Una Svolta Epocale

Il passaggio della Grecia da un sistema di registrazione fondiaria basato sugli atti a un sistema catastale basato sui diritti, gestito dall'Agenzia del Catasto Ellenica (Ktimatologio), è uno dei cambiamenti infrastrutturali più rilevanti che interessano gli acquirenti stranieri. L'implementazione del registro immobiliare digitale significa che, per le aree già incorporate nel catasto, la documentazione relativa ai titoli di proprietà è ora accessibile elettronicamente, riducendo la dipendenza dalle ricerche manuali presso i registri fondiari locali — ma introducendo un requisito di verifica duplice durante la fase di transizione.

Non tutte le aree hanno completato la transizione. Qualora l'immobile target si trovi in un distretto in cui il catasto non è ancora operativo, la tradizionale ricerca presso l'Ypothikofilakeio rimane la principale fonte di verifica. Per questo motivo, avvalersi di un avvocato locale esperto è assolutamente indispensabile.

Gli Errori più Comuni che gli Acquirenti Stranieri Devono Evitare

• Trascurare la due diligence sul titolo di proprietà: Tra le insidie più comuni figurano l'omissione della verifica del titolo, il mancato rispetto delle norme sulle zone di confine, la sottovalutazione dell'ENFIA e dei costi di manutenzione, e la presenza di ampliamenti edilizi non autorizzati.
• Dare per scontate le sospensioni fiscali: Errori classici includono il presupporre l'applicazione dell'IVA sui nuovi edifici o delle norme sulle plusvalenze senza verificarne il corrente stato di sospensione.
• Confondere l'idoneità alla residenza con la qualità dell'investimento: Molti investitori internazionali si concentrano sul concetto di soglia minima di investimento senza esaminare a fondo l'adeguatezza della localizzazione, la struttura proprietaria, le prospettive di rivendita o le restrizioni sugli affitti. Un immobile può soddisfare un obiettivo di immigrazione e risultare comunque debole dal punto di vista dell'investimento.
• Conformità normativa per gli affitti brevi: Il inasprimento dei controlli sugli affitti brevi sta obbligando gli investitori a rivedere i rendimenti attesi prima di impegnare il proprio capitale.

I Venti Favorevoli Macroeconomici a Sostegno del Mercato Immobiliare Greco

Le prospettive di investimento a lungo termine nel residenziale greco sono sostenute da diversi fattori indipendenti dalla politica dei visti. Il PIL della Grecia è previsto in crescita del 2,1% nel 2025 e del 2,3% nel 2026. Il tasso di disoccupazione è sceso dal picco di crisi del 27,9% al 9,8% alla fine del 2024. Nel frattempo, la riqualificazione di Ellinikon — un progetto da 8 miliardi di euro immediatamente a nord di Glyfada — consegnerà le sue prime unità residenziali nel tardo 2026, destinato a trasformare la Riviera ateniese in uno dei quartieri urbani più moderni d'Europa.

Il Piano d'Azione per l'Acquirente Straniero

1. Definire il proprio obiettivo — prima casa per uso personale, reddito da affitto, Golden Visa o rivalutazione del capitale. Ciascuna finalità orienta verso scelte diverse in termini di location e tipologia di immobile.
2. Affidarsi a un avvocato greco indipendente che non rappresenti il venditore, e a un consulente fiscale autorizzato con esperienza in transazioni immobiliari transfrontaliere.
3. Verificare l'idoneità al Golden Visa per lo specifico immobile prima di sottoscrivere qualsiasi documento — soglie e categorie ammissibili possono variare.
4. Calcolare i rendimenti netti, non quelli lordi — tenendo conto di ENFIA, spese di gestione, assicurazione, manutenzione e periodi di sfitto prima di confrontare i mercati.
5. Effettuare una ricerca catastale approfondita sia presso il Catasto Ellenico che, ove applicabile, presso il registro fondiario locale.
6. Ottenere il proprio AFM (codice fiscale greco) e aprire un conto corrente presso una banca greca con anticipo — si tratta di prerequisiti indispensabili per portare a termine qualsiasi transazione.

La Grecia rimane uno dei mercati immobiliari più interessanti d'Europa per gli acquirenti internazionali — unendo l'attrattiva dello stile di vita mediterraneo, solidi fondamentali turistici e un percorso di residenza accessibile. Ma nel 2026 il successo dipende dalla precisione: la location giusta, la tipologia di asset giusta e una preparazione legale inattaccabile. Per valutare immobili specifici con analisi basate sui dati, esplora i report immobiliari gratuiti su Sekira, oppure consulta un report di esempio per scoprire la profondità dell'analisi disponibile prima di investire.