Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger : guide juridique et fiscal 2026

L'immobilier au Portugal en 2026 : toujours attractif, mais les règles ont changé

Le Portugal figure depuis longtemps parmi les destinations les plus prisées d'Europe par les acheteurs étrangers — offrant un climat doux, une qualité de vie élevée et des prix compétitifs par rapport à Paris, Londres ou Amsterdam. Mais 2026 apporte un cadre réglementaire sensiblement différent de celui qu'anticipent de nombreux acheteurs internationaux. La voie immobilière du Golden Visa est fermée, l'emblématique régime fiscal des Résidents Non Habituels (RNH) a été remplacé, et un nouveau taux fixe d'IMT s'applique désormais aux acheteurs non-résidents.

Le Portugal reste l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe pour les acheteurs étrangers, mais les règles sont devenues plus complexes. La voie immobilière du Golden Visa est fermée, et le RNH n'est plus accessible aux nouveaux arrivants. Pour quiconque envisage d'acheter, comprendre ces changements avant de signer quoi que ce soit pourrait représenter une économie de dizaines de milliers d'euros.

Le marché en chiffres : des prix solides, des volumes étrangers en recul

Selon la plateforme immobilière Idealista, le prix médian demandé pour les biens résidentiels au Portugal a atteint 3 142 € par mètre carré en mai 2026, soit une hausse de 10,2 % sur un an, marquant un nouveau record dans la série de la plateforme. La progression est généralisée, mais inégale selon les territoires.

Par type de bien, la valeur d'évaluation médiane des appartements a atteint 2 546 € par mètre carré, en hausse de 21,0 % sur un an, tandis que les maisons et villas ont progressé de 12,7 % pour atteindre 1 561 € par mètre carré. Les valeurs les plus élevées dans les deux segments restent concentrées dans le Grand Lisbonne et l'Algarve.

Sur l'ensemble de l'année 2025, l'indice des prix immobiliers au Portugal a progressé de 17,6 %, soit la plus forte hausse annuelle jamais enregistrée dans la série disponible. Les logements anciens ont affiché une croissance plus soutenue que les biens neufs, ce qui illustre l'intensité de la pression de la demande sur le marché de la revente, où l'offre disponible reste particulièrement contrainte.

Pourtant, les volumes d'acheteurs étrangers s'érodent. Les acquisitions par des acheteurs ayant leur résidence fiscale en dehors du Portugal ont reculé pour la troisième année consécutive. Les acheteurs résidant dans l'UE ont acquis 4 416 logements en 2025, soit une baisse de 9,6 % sur un an, tandis que les acheteurs résidant hors UE en ont acheté 4 055, en recul de 17,1 %. Idealista note que les évolutions réglementaires pourraient expliquer ce déclin, notamment la suppression de la voie immobilière du Golden Visa et le remplacement du régime RNH par un cadre plus restrictif.

Les zones de concentration des acheteurs étrangers

La demande étrangère sur le marché immobilier portugais reste très régionalisée. Les dernières données de marché d'Engel & Völkers indiquent une clientèle particulièrement internationale dans certaines stations balnéaires et de villégiature, tandis que Porto, l'Oeste et le Minho attirent chacun des nationalités différentes.

Les acheteurs étrangers se concentrent sur les marchés les plus prisés du Portugal, notamment le Grand Lisbonne, l'Algarve, Madère et l'aire métropolitaine de Porto. Ces marchés offrent généralement de meilleures liaisons de transport international, des communautés expatriées bien établies et un attrait plus marqué en tant que résidences secondaires ou destinations d'investissement. Les acheteurs étrangers sont également plus susceptibles d'acquérir des biens neufs, rénovés ou de standing supérieur, qui affichent généralement des prix au mètre carré plus élevés.

Le marché immobilier de l'Algarve reste robuste, avec un prix médian de 4 003 € par mètre carré parmi les plus élevés du Portugal. Loulé a atteint 4 091 € par mètre carré en 2026, témoignant de l'attrait durable de l'Algarve tant pour le cadre de vie que pour l'investissement.

Pour ceux qui ne peuvent accéder aux marchés premium, des zones émergentes offrent un rapport qualité-prix convaincant. Des secteurs comme Setúbal, Braga et la Côte d'Argent attirent de nouveaux acheteurs en quête de prix plus accessibles et d'un meilleur potentiel de rendement locatif. L'immobilier dans ces villes affiche des prix moyens de 1 500 à 2 500 €/m², portés par une demande émanant de professionnels en télétravail et de résidents européens à la recherche de pôles bien connectés et abordables. Les plans de rénovation urbaine soutenus par l'État à Braga et Évora devraient faire monter régulièrement les valeurs immobilières tout au long de 2026.

La nouvelle réalité fiscale pour les acheteurs étrangers

IMT : un nouveau taux fixe pour les non-résidents

Le changement financier le plus significatif pour les acheteurs étrangers en 2026 est la révision de l'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), la taxe de mutation immobilière portugaise.

À partir de 2026, le Portugal applique un taux fixe d'IMT de 7,5 % sur la plupart des acquisitions de biens résidentiels par des non-résidents. Contrairement au barème progressif applicable aux résidences principales, les acheteurs non-résidents de résidences secondaires ou de biens de villégiature paient le taux maximum, quel que soit le prix du bien.

L'impact concret est considérable. Sur un bien à 400 000 €, cela représente 30 000 € d'IMT avant même d'y ajouter les droits de timbre et autres frais. Prévoyez 8 à 9 % du prix d'achat uniquement pour les taxes si vous achetez en tant que non-résident, ou 5 à 6 % en tant que résident.

Il existe toutefois des exonérations importantes. Certains acheteurs sont exemptés du taux fixe, notamment ceux qui remplissent les conditions de résidence fiscale, les fonctionnaires, les personnes qui deviennent résidents fiscaux dans les deux ans suivant l'achat, ainsi que les acheteurs qui mettent leur bien en location à loyer modéré dans le cadre de baux de longue durée respectant des conditions spécifiques.

L'une des solutions pour récupérer l'IMT au taux fixe est de devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat. Une autre consiste à mettre le bien en location à un loyer modéré (jusqu'à 2 300 € par mois) dans les six mois, en le maintenant loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années.

Droits de timbre et taxe foncière annuelle

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Portugal, vous acquittez la taxe de mutation (IMT), dont le taux varie de 0 % à 10 % selon le type de bien, sa valeur et sa localisation, ainsi que des droits de timbre de 0,8 % sur le prix d'achat. Un droit de timbre supplémentaire de 0,6 % s'applique en cas de recours à un crédit immobilier.

Après l'acquisition, vous payez la taxe foncière annuelle (IMI), généralement comprise entre 0,3 % et 0,8 %, ainsi qu'éventuellement la taxe foncière complémentaire (AIMI) si la valeur fiscale de votre bien dépasse 600 000 €.

Règle essentielle : L'IMT et les droits de timbre doivent impérativement être réglés avant la signature de l'acte authentique (escritura). Sans justificatif de paiement, les notaires refuseront de finaliser la transaction.

La fin du RNH — et ce qui l'a remplacé

Pendant des années, le régime des Résidents Non Habituels (RNH) au Portugal a constitué un puissant facteur d'attraction pour les acheteurs étrangers, offrant des taux d'imposition forfaitaires et des exonérations sur les revenus de source étrangère. Cette période est révolue pour les nouveaux arrivants.

Le programme RNH a fonctionné depuis 2009 avant d'être fermé aux nouvelles candidatures après le 1er janvier 2024. Toutefois, l'ancien régime RNH continue d'exister pour certaines catégories spécifiques — les professeurs d'université, les chercheurs scientifiques et les salariés qualifiés de projets classifiés par le gouvernement portugais comme « startups » peuvent encore obtenir le statut RNH.

Le dispositif de remplacement est l'IFICI, souvent surnommé RNH 2.0. Le remplacement du RNH par le régime IFICI marque un tournant dans l'approche du Portugal en matière d'attraction des étrangers. Pour les candidats éligibles, l'IFICI offre un taux d'imposition forfaitaire de 20 %, un mécanisme d'élimination de la double imposition et dix ans de stabilité fiscale. Il cible en priorité les professionnels de haut niveau, les chercheurs et les innovateurs dans les domaines des sciences, des technologies, de la santé et des énergies vertes.

Les titulaires du Golden Visa portugais peuvent également bénéficier de l'IFICI s'ils remplissent les critères d'éligibilité du régime. Cependant, pour un acheteur ordinaire ou un retraité, l'IFICI est probablement hors de portée. Sans RNH ni IFICI, les titulaires résidents du Golden Visa deviennent pleinement assujettis à l'impôt sur le revenu portugais sur leurs revenus mondiaux, avec des taux progressifs pouvant atteindre 48 % — un coût fiscal nettement plus élevé que ce que beaucoup anticipent.

Le Golden Visa en 2026 : toujours en vigueur, mais sans l'immobilier

Beaucoup d'acheteurs associent encore le Golden Visa portugais à l'acquisition de biens immobiliers. Ce lien est désormais rompu.

La loi portugaise Mais Habitação de 2023 a supprimé plusieurs des options d'investissement les plus populaires du Golden Visa, notamment l'achat direct de biens résidentiels et les investissements dans des fonds immobiliers liés à des actifs résidentiels. Cette réforme a été motivée par la crainte que l'investissement immobilier étranger ne pousse les prix du logement à Lisbonne et à Porto au-delà de ce que les habitants peuvent se permettre.

Le programme se poursuit en 2026, mais les voies d'investissement immobilier ont été supprimées. Les investissements éligibles portent désormais sur les fonds, la recherche scientifique, le patrimoine culturel et la création d'entreprise, le montant minimum étant de 250 000 € via la voie du patrimoine culturel.

L'atout majeur du Golden Visa reste la combinaison d'exigences de présence physique réduites et d'une voie directe vers la citoyenneté — ce qui explique qu'il continue d'attirer des investisseurs malgré la suppression des voies immobilières.

Les options de visa pour les acheteurs immobiliers en 2026

Même sans la voie immobilière du Golden Visa, les acheteurs étrangers disposent de plusieurs parcours pour obtenir un titre de séjour :

• Visa D7 – Revenus passifs : Les personnes financièrement indépendantes peuvent obtenir un titre de séjour grâce au visa D7, ce qui en fait la voie la plus prisée des retraités et des personnes vivant de revenus de placement.
• Visa D8 – Nomade numérique : Le visa D8 a été créé pour les travailleurs à distance percevant des revenus en dehors du Portugal. Pour 2026, le seuil de revenus requis correspond généralement à quatre fois le salaire minimum portugais, soit 3 680 € par mois.
• Golden Visa (voies hors immobilier) : L'investissement via des fonds ou la recherche scientifique ouvre toujours une voie vers le titre de séjour et, à terme, la citoyenneté.

Une nuance essentielle : détenir un titre de séjour portugais (Golden Visa, visa D7, visa nomade numérique) ne vous confère PAS automatiquement le statut de résident fiscal portugais. La résidence fiscale requiert d'être présent plus de 183 jours par an au Portugal ou d'y avoir sa résidence habituelle. Cette distinction a une importance considérable pour l'exonération du taux fixe d'IMT et pour vos obligations fiscales sur les revenus.

Étape par étape : le processus d'achat pour les étrangers

1. Obtenir un NIF (numéro d'identification fiscale) : Indispensable pour tout achat immobilier, ouverture de compte bancaire ou déclaration fiscale au Portugal. Les non-résidents peuvent désigner un représentant fiscal local.
2. Ouvrir un compte bancaire au Portugal : Fortement recommandé pour gérer l'achat, les taxes et les charges courantes.
3. Faire appel à un avocat portugais : Avant de signer quoi que ce soit ou de transférer des fonds, vérifiez tous les détails avec des conseillers juridiques et fiscaux portugais qualifiés.
4. Signer le compromis de vente (CPCV) : Un contrat contraignant impliquant généralement un acompte de 10 %, assorti de pénalités en cas de désistement de l'une ou l'autre des parties.
5. Régler l'IMT et les droits de timbre : Ces deux taxes doivent être payées avant la signature de l'acte authentique (escritura) — sans justificatif de paiement, le notaire ou le service Casa Pronta refusera de finaliser la transaction.
6. Signer l'acte authentique (Escritura) : Signé devant notaire, il transfère la propriété juridique du bien.
7. Enregistrement au registre foncier (Conservatória) : Pour inscrire officiellement la propriété et protéger vos droits.

Les points essentiels à retenir pour les acheteurs étrangers

La hausse des prix immobiliers au Portugal en 2026 s'explique principalement par la rareté des bons biens, et non par un enrichissement soudain de tous les acheteurs. Cette pénurie, conjuguée aux évolutions réglementaires, impose aux acheteurs une vigilance accrue. Réalisez un audit complet du bien, faites appel à un conseil juridique local dès le début, et modélisez le coût total de l'acquisition — et pas seulement le prix affiché.

Pour les investisseurs et les acheteurs souhaitant cerner le profil financier complet d'un bien avant de s'engager, des outils tels que les rapports immobiliers gratuits proposés par Sekira peuvent fournir des informations précieuses sur les tendances de prix, les transactions comparables et la dynamique du marché dans la zone ciblée.

L'attrait du Portugal ne se dément pas — le climat, le cadre de vie, les infrastructures et l'accès à l'espace européen sont aussi solides que jamais. Mais 2026 exige une approche plus rigoureuse. Maîtrisez la fiscalité, comprenez les voies de résidence disponibles et constituez une équipe de professionnels qualifiés avant de signer.