Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger : guide juridique et fiscal 2026

Pourquoi les acheteurs étrangers se ruent sur l'Italie en 2026

Le marché immobilier italien connaît un véritable renouveau porté par une demande internationale soutenue. En moyenne, les acheteurs internationaux représentent 35 % du marché immobilier de prestige, et dans certaines métropoles phares comme Florence ou Rome, cette proportion est encore plus élevée. L'attrait de l'Italie est indéniable : un patrimoine architectural exceptionnel, une qualité de vie sans équivalent, des prix compétitifs par rapport aux autres marchés européens de premier rang, et — élément décisif — un ensemble d'incitations fiscales qui attire des particuliers fortunés en provenance de Londres ou de Lisbonne.

Que vous soyez un Américain rêvant d'une ferme toscane, un Européen du Nord à la recherche d'une résidence secondaire en Méditerranée, ou un investisseur fortuné cherchant à optimiser sa gestion de patrimoine, 2026 s'annonce comme une année charnière pour le marché immobilier italien. Mais avant de signer quoi que ce soit, il est indispensable de bien comprendre le cadre juridique, les obligations fiscales et les coûts cachés.

Les étrangers peuvent-ils légalement acheter un bien immobilier en Italie ?

La réponse courte est : presque toujours, oui. Le cadre juridique italien distingue trois catégories d'acheteurs étrangers :

• Citoyens de l'UE et de l'EEE : Pleine égalité de traitement avec les résidents italiens — aucune autorisation requise, même régime fiscal, y compris la taxe d'enregistrement à 2 % pour résidence principale en cas d'installation et d'inscription au registre de la population.
• Ressortissants hors UE résidant en Italie : Traités comme des résidents italiens pour les questions de propriété et de fiscalité.
• Ressortissants hors UE non résidents : Soumis à la condizione di reciprocità — ils peuvent acheter si leur pays d'origine autorise les Italiens à y acquérir des biens immobiliers. Cette condition est remplie pour la grande majorité des nationalités acheteuses, notamment les Américains, les Australiens et les Canadiens.

L'Italie accueille les acheteurs internationaux sans restrictions générales sur la propriété étrangère, mais il est absolument indispensable de bien comprendre le cadre juridique, fiscal et résidentiel avant de s'engager.

Le processus d'achat étape par étape

Étape 1 : Obtenir un Codice Fiscale

Les ressortissants étrangers doivent disposer d'un numéro d'identification fiscale italien, le codice fiscale, pour acheter et vendre un bien en Italie, mais aussi pour d'autres démarches telles que l'ouverture d'un compte bancaire italien ou la souscription de contrats d'énergie. Il peut être obtenu auprès d'un consulat italien dans votre pays d'origine ou directement dans un bureau local de l'Agenzia delle Entrate en Italie.

Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire en Italie

Bien que cela ne soit pas toujours obligatoire, ouvrir un compte bancaire en Italie est vivement conseillé. Les paiements effectués depuis des comptes bancaires étrangers ne sont généralement pas acceptés au moment de la signature de l'acte définitif, car le règlement doit être simultané à la transaction, et seuls certains types de virements exécutés depuis l'Italie sont légalement considérés comme irrévocables.

Étape 3 : La due diligence et le Compromesso

Faites toujours réaliser un diagnostic structurel indépendant avant de signer le compromesso (avant-contrat de vente). La complexité du droit immobilier italien rend la due diligence juridique indispensable, et faire appel à un avocat spécialisé en immobilier en Italie permet d'éviter des erreurs coûteuses. À noter : dans le système immobilier italien, le notaire est un officier public neutre et n'agit pas spécifiquement dans l'intérêt de l'acheteur.

Étape 4 : L'acte définitif (Rogito)

Tout achat immobilier en Italie doit être finalisé devant un notaio (notaire), officier d'état nommé par l'État et responsable du transfert juridique de propriété. Important pour 2026 : les actes électroniques (rogito telematico) sont désormais obligatoires pour toutes les transactions et nécessitent une vérification d'identité numérique liée à votre codice fiscale.

Comprendre le coût total d'un achat immobilier en Italie

Le prix d'achat ne représente qu'une partie de votre investissement total. Les étrangers achetant un bien en Italie doivent prévoir un budget supplémentaire de 10 à 15 % au-delà du prix convenu pour couvrir les taxes, les frais de notaire, les commissions d'agence et les honoraires juridiques. Pour les biens anciens ou ruraux, les coûts de rénovation peuvent alourdir significativement la facture — un bien affiché à 150 000 € peut nécessiter de 30 000 à 60 000 € de travaux structurels ou de rafraîchissement pour atteindre les standards nord-européens ou américains.

La taxe d'enregistrement

Un achat auprès d'un particulier entraîne le paiement d'une taxe d'enregistrement (imposta di registro) de 9 % pour les résidences secondaires, appliquée sur la valeur cadastrale selon la règle du prezzo-valore. Pour les résidences principales éligibles, ce taux tombe à seulement 2 %. Des taxes cadastrales et hypothécaires fixes de 50 € chacune s'y ajoutent. Il n'existe pas de majoration liée à la nationalité — les taux dépendent du type de bien et du statut du vendeur, et non du passeport de l'acheteur.

TVA (en cas d'achat auprès d'un promoteur)

Acheter auprès d'un promoteur remplace la taxe d'enregistrement par une TVA de 10 % sur le prix de vente — 4 % pour les résidences principales éligibles et 22 % pour les biens de catégorie luxe. Des taxes fixes d'enregistrement, cadastrales et hypothécaires de 200 € chacune s'y ajoutent.

Frais de notaire et commission d'agence

Les frais de notaire sont réglementés et représentent généralement entre 1 et 2,5 % du prix d'achat déclaré, avec un minimum d'environ 1 500 €. En Italie, l'acheteur et le vendeur paient chacun une commission à l'agence immobilière, le taux standard étant de 3 % + TVA (22 %) par partie.

L'avantage Prima Casa

Le dispositif de primo-accession à la propriété (prima casa) réduit sensiblement la taxe d'achat à environ 2 % de taxe d'enregistrement ou 4 % de TVA, mais il exige de fixer sa résidence dans la commune où se situe le bien dans un délai d'environ 18 mois et de ne pas détenir d'autre bien bénéficiant de cet avantage en Italie. De nombreux acheteurs étrangers non résidents ne peuvent pas satisfaire à cette condition de résidence — vérifiez attentivement votre éligibilité avant de signer.

« En règle générale, prévoyez un budget supplémentaire de 10 à 13 % au-dessus du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des taxes, frais de notaire et commissions d'agence pour une résidence secondaire. Pour une résidence principale, ce pourcentage descend à environ 5 à 7 %. »

Les taxes immobilières annuelles pour les non-résidents

Une fois propriétaire, des obligations fiscales récurrentes entrent en jeu. Les propriétaires non résidents d'une résidence secondaire s'acquittent de l'IMU annuelle — une taxe foncière municipale. Le taux de base est de 0,86 % de la base imposable, et chaque comune peut le porter à 1,06 % ou le réduire à zéro. De nombreuses grandes villes, dont Milan, Rome et Turin, ont historiquement appliqué le taux maximum de 1,06 %, mais les taux d'IMU sont fixés chaque année par chaque municipalité — pensez donc à vous renseigner localement.

Si vous mettez votre bien en location, les revenus locatifs sont soumis à un prélèvement libératoire forfaitaire (cedolare secca) de 21 % — généralement plus avantageux que les taux d'imposition sur le revenu standard. Les plus-values réalisées lors d'une vente dans les cinq ans suivant l'achat sont imposées à 26 %.

Les puissantes incitations fiscales italiennes pour les acheteurs souhaitant s'installer

Le régime forfaitaire HNWI à 300 000 €

L'atout majeur pour les acheteurs fortunés en 2026 est sans doute le régime fiscal forfaitaire pour les particuliers à haute valeur nette (HNWI). Dans le cadre de ce dispositif, les personnes fortunées de nationalité étrangère disposées à s'installer en Italie et à y établir leur résidence fiscale peuvent opter pour le paiement d'un forfait annuel de 300 000 € sur l'ensemble de leurs revenus de source étrangère — quel qu'en soit le montant. La nature forfaitaire de ce régime est déterminante : peu importe que vos revenus étrangers s'élèvent à 500 000 € ou à 50 millions d'euros, vous payez 300 000 € et rien de plus sur la composante étrangère.

Ce forfait annuel a été relevé à deux reprises depuis le lancement du régime en 2017 : de 100 000 à 200 000 € en août 2024, puis à 300 000 € par an dans le cadre de la loi de finances 2026 (loi 207/2025, en vigueur au 1er janvier 2026). Point crucial : le régime est valable jusqu'à 15 ans. Les membres de la famille peuvent y être inclus moyennant un supplément de 50 000 € par membre et par an (à compter de 2026).

Le contexte stratégique est limpide : l'Italie se positionne comme la base européenne de référence pour les familles fortunées qui ont quitté le Royaume-Uni suite à la suppression du statut de « non-dom », ainsi que pour celles qui ont jugé insuffisant le dispositif portugais de remplacement du régime RNH. Le régime devient significativement avantageux au-delà d'environ 800 000 € de revenus étrangers annuels.

Le régime fiscal forfaitaire à 7 % pour les retraités dans le sud de l'Italie

Pour les retraités étrangers, l'Italie propose également un impôt forfaitaire de 7 % sur l'ensemble des revenus de source étrangère pendant 10 ans, à condition de fixer sa résidence dans une comune de moins de 30 000 habitants (seuil relevé de 20 000 par la loi 34/2026, en vigueur depuis le 7 avril 2026) en Abruzzes, Molise, Campanie, Pouilles, Basilicate, Calabre, Sardaigne ou Sicile. Vous ne devez pas avoir été résident fiscal en Italie au cours des cinq années précédentes et devez percevoir une pension étrangère. Vérifiez toujours votre éligibilité auprès d'un commercialista italien avant d'organiser votre installation autour de ce dispositif.

Les zones les plus recherchées et les attentes des acheteurs en 2026

La demande internationale la plus soutenue provient d'acheteurs établis aux États-Unis, en Suisse, aux Pays-Bas, en Allemagne et dans les pays scandinaves. Les Américains sont apparus comme l'une des sources de demande les plus dynamiques, notamment dans les segments moyen-haut de gamme et luxe.

La Toscane demeure la région italienne la plus prisée pour les propriétés et villas de prestige. À Sienne, les valeurs de premier ordre atteignent 13 000 € le mètre carré, reflet d'une offre prime limitée. Les acheteurs étrangers privilégient les biens spacieux d'environ 350 mètres carrés, souvent pour y résider sur de longues périodes ou en faire une résidence secondaire de standing, avec une fourchette de prix comprise entre 250 000 et 1 million d'euros.

En termes de type de bien, plus de 80 % de la demande internationale en Italie centrale porte sur des fermes et villas avec jardins, terrains ou vastes espaces extérieurs. Par ailleurs, les marchés urbains comme Milan, Bologne et Florence tirent un marché locatif en pleine expansion, qui a progressé de 6,6 % au niveau national en 2025 — une tendance appelée à se maintenir tout au long de 2026.

Les évolutions réglementaires à connaître en 2026

• Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPE) : Des exigences minimales en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) seront progressivement imposées pour les transactions immobilières entre 2026 et 2030, ce qui aura un impact sur la revente des biens énergivores. Portez une attention particulière au classement énergétique lors de l'achat de biens anciens.
• Restrictions sur les locations touristiques de courte durée : Florence, Venise et Rome renforcent toutes leurs réglementations sur les locations touristiques de courte durée en 2026. Si vous achetez dans une optique de revenus locatifs, renseignez-vous sur la réglementation locale avant de vous engager.
• Actes numériques : Les actes électroniques sont désormais obligatoires et nécessitent une vérification d'identité numérique — intégrez ce paramètre dans votre calendrier de transaction.

Perspectives de marché : 2026 est-elle une bonne année pour acheter ?

Selon les prévisions de Nomisma, les transactions devraient atteindre 785 000 d'ici la fin de la période 2026–2028, approchant les niveaux enregistrés lors du rebond post-pandémique de 2022. Par ailleurs, l'Italie aborde 2026 dans une phase de stabilité macroéconomique, avec des baisses de taux de la BCE attendues à 1,5–2 % d'ici la fin de l'année — ce qui réduira le coût de l'endettement et rétablira des conditions d'effet de levier plus favorables. Le volume total des investissements en 2025 a déjà atteint 12,5 milliards d'euros, en hausse de 23 % sur un an et deuxième meilleur résultat jamais enregistré.

Le segment ultra-premium souffre d'une pénurie structurelle de biens répondant aux standards internationaux modernes, ce qui signifie que ceux qui acquièrent des actifs de premier ordre aujourd'hui sont bien positionnés pour bénéficier d'une appréciation des valeurs sur le long terme. Pour les vendeurs situés dans des zones très prisées, 2026 représente également une opportunité de profiter de prix au plus haut.

Si vous souhaitez étudier des biens ou des quartiers spécifiques avant de vous engager, les rapports immobiliers gratuits de Sekira peuvent vous aider à comparer les valeurs, à comprendre la dynamique du marché local et à prendre des décisions éclairées avant toute offre.

Liste de contrôle finale pour les acheteurs étrangers

1. Obtenez votre codice fiscale avant de commencer vos recherches.
2. Ouvrez un compte bancaire en Italie suffisamment tôt pour faciliter la clôture de la transaction.
3. Faites appel à un avocat immobilier indépendant — ne comptez pas uniquement sur le notaire.
4. Commandez un diagnostic structurel avant de signer le compromesso.
5. Prévoyez un budget de 10 à 15 % au-dessus du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais de transaction.
6. Consultez un commercialista italien pour déterminer quel régime fiscal s'applique à votre situation.
7. Vérifiez la réglementation locale sur les locations de courte durée si les revenus locatifs font partie de votre projet.
8. Examinez le classement énergétique (DPE) de tout bien à la lumière des directives européennes à venir.

L'Italie demeure l'une des destinations immobilières les plus séduisantes au monde — alliant art de vivre, patrimoine exceptionnel et réels avantages fiscaux. Avec une équipe de professionnels compétents et une compréhension claire des règles en vigueur, acheter un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger en 2026 est non seulement tout à fait réalisable, mais peut s'avérer un investissement à long terme particulièrement rentable.