Acheter un bien immobilier en Grèce en tant qu'étranger : guide juridique et fiscal 2026

Pourquoi la Grèce est l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe en 2026

La Grèce continue de séduire les acheteurs immobiliers étrangers en 2026, et les chiffres le confirment. Selon la Banque de Grèce, les investissements directs étrangers dans l'immobilier ont atteint 2,75 milliards d'euros en 2024, soit une hausse de 28,9 % par rapport à 2023. Des villas ensoleillées des îles aux appartements à haut rendement d'Athènes, la combinaison du cadre de vie méditerranéen, du climat, de l'attrait touristique et de prix immobiliers relativement compétitifs par rapport à de nombreux pays d'Europe occidentale continue d'attirer les acheteurs internationaux.

La composition des acquéreurs en 2025 et 2026 est manifestement plus avertie, mieux capitalisée et davantage tournée vers la détention à long terme que les générations d'acheteurs précédentes. Le passage d'une logique spéculative à une approche stratégique représente une amélioration qualitative, même si les volumes globaux se sont ajustés. Que vous visiez des rendements locatifs, une plus-value en capital ou un titre de séjour européen, ce guide couvre tout ce qu'il faut savoir avant d'engager votre capital.

Les étrangers peuvent-ils librement acquérir un bien immobilier en Grèce ?

Il n'existe aucune restriction générale à la propriété étrangère — les ressortissants de l'UE comme ceux hors UE peuvent acquérir des biens résidentiels et la plupart des biens commerciaux. La principale exception concerne les terrains situés en zones frontalières et militaires, pour lesquels les acheteurs non européens doivent obtenir une autorisation spéciale.

Il n'existe pratiquement aucune restriction pour les ressortissants de l'UE ou hors UE souhaitant posséder un bien immobilier en Grèce, et les acheteurs étrangers bénéficient du même traitement fiscal que les résidents. Toutefois, les experts soulignent que l'acquisition d'un bien en Grèce exige une planification rigoureuse, une vérification juridique approfondie et une bonne connaissance de la réglementation locale avant de finaliser toute transaction.

Avant de vous engager, vous devez obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et, en règle générale, ouvrir un compte bancaire en Grèce, les impôts étant réglés via le système local. Vous devrez également désigner un notaire pour officialiser l'acte de vente et, dans la pratique, un avocat pour conduire les vérifications préalables.

Les prix de l'immobilier sur les principaux marchés

Selon les données récentes de la Banque de Grèce, les prix des appartements ont continué à progresser tout au long de 2025, notamment à Athènes, Thessalonique et dans plusieurs marchés régionaux, témoignant d'une demande soutenue de la part des investisseurs nationaux et internationaux.

Athènes

En 2025, les prix dans le Grand Athènes ont augmenté de 6,2 % — une croissance solide, mais déjà inférieure à celle observée à Thessalonique et dans plusieurs marchés régionaux. Les prix les plus élevés au premier trimestre 2026 ont été enregistrés à Vouliagméni avec 7 333 €/m², à Voula avec 6 250 €/m² et à Elliniko avec 5 568 €/m². Ces quartiers haut de gamme de la Riviera athénienne sont davantage des valeurs refuges que des actifs à fort rendement locatif.

Thessalonique

Selon la Banque de Grèce, les prix des appartements à Thessalonique ont progressé de 9,6 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025, devançant nettement Athènes, tout en restant plus accessibles que la capitale. La demande est portée non seulement par le tourisme, mais aussi par les universités, l'économie urbaine, la logistique et la location longue durée.

Les îles grecques

Les prix de l'immobilier à travers les îles grecques poursuivent leur ascension fulgurante, Antiparos se hissant en tête avec un prix record de 7 600 € par mètre carré — dépassant même Mykonos. Selon les données Spitogatos pour le deuxième trimestre 2026, la demande reste soutenue tant de la part des acheteurs nationaux que des investisseurs internationaux, faisant grimper les hausses de prix annuelles au-delà de 30 % dans plusieurs localités.

En mer Égée, le prix moyen demandé pour les biens résidentiels a atteint 2 941 €/m² au deuxième trimestre 2026, soit une hausse de 5,9 % sur un an. Les îles Ioniennes suivent de près avec 2 531 €/m², également en hausse de 5,9 % sur un an. La Crète se distingue avec la plus forte progression annuelle, à 6,9 %, pour atteindre 2 250 €/m².

Les îles grecques dotées d'aéroports internationaux — Rhodes, Crète, Corfou, Zakynthos — ont enregistré une hausse annuelle moyenne des prix de 11,3 % depuis 2021.

Rendements locatifs : à quoi s'attendre en 2026

Le rendement brut moyen des locations longue durée en Grèce au deuxième trimestre 2026 est de 4,38 % par an, un niveau quasi identique à celui du quatrième trimestre 2025. Le rendement net est généralement inférieur de 1,5 à 2 points de pourcentage au rendement brut.

Les meilleures performances potentielles parmi les sous-marchés étudiés ont été estimées pour les biens locatifs à Athènes (5,52 %) et à Patras (4,68 %), tandis que les rendements les plus faibles ont été observés à Kavala (3,44 %).

Pour les investisseurs privilégiant le revenu au cadre de vie, les marchés secondaires peuvent largement surpasser les emplacements premium. La Crète (Chania / Apokoronas) offre des rendements de 5,5 à 7 % en location longue durée et de 8 à 11 % en location courte durée — les plus élevés des marchés insulaires grecs. Thessalonique délivre des rendements longue durée de 5,0 à 6,5 %, portés par un vaste bassin de locataires étudiants et de jeunes actifs.

Les petits appartements athéniens génèrent généralement les meilleurs rendements locatifs, car les studios et deux-pièces présentent un rapport loyer/prix d'achat et charges récurrentes particulièrement favorable. À l'inverse, Athènes récompense les petits appartements bien situés dans des quartiers centraux animés, mais pénalise ceux qui surpaient pour le prestige, l'adresse côtière ou les immeubles anciens mal entretenus.

Le Visa Or grec : ce qui a changé en 2026

Le programme grec de résidence par l'investissement demeure l'une des voies les plus attractives d'Europe pour les ressortissants hors UE souhaitant accéder à l'espace Schengen via l'immobilier, mais le paysage du Visa Or grec en 2026 est sensiblement différent de ce qu'il était il y a encore un an.

Les seuils d'investissement en vigueur

Selon Enterprise Greece, le seuil d'investissement minimum dans des zones telles qu'Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin est désormais fixé à 800 000 €, tandis que la plupart des autres régions requièrent un investissement minimum de 400 000 €. Un seuil inférieur de 250 000 € s'applique aux conversions de locaux commerciaux en logements et aux restaurations de bâtiments classés, partout dans le pays.

Point essentiel, pour les seuils standard de 400 000 € et 800 000 €, l'investissement doit être réalisé sur un seul bien immobilier. Le montant requis ne peut pas être constitué de l'achat de plusieurs petits appartements. Cette règle a considérablement modifié le marché, car les petits appartements à Athènes et à Thessalonique étaient auparavant fréquemment acquis dans le seul but d'obtenir un titre de séjour.

Les principaux avantages

• Le programme ne comporte aucune obligation de résidence minimale — aucun jour de présence par an n'est requis pour maintenir son statut. Le titre de séjour est valable cinq ans et renouvelable indéfiniment.
• La libre circulation dans les 26 pays de l'espace Schengen est accordée dès le premier jour, et la voie vers la citoyenneté grecque s'ouvre après sept ans de résidence fiscale.
• Les dossiers sont généralement traités en quatre à six mois.

« Les acquisitions les mieux alignées avec le Visa Or en 2026 seront probablement celles qui conjuguent éligibilité juridique et cohérence de marché — en comprenant pourquoi un quartier attire des locataires ou de futurs acheteurs, comment l'offre évolue, et si le type de bien correspond à la demande réelle. »

Les seuils réglementaires ont évolué à plusieurs reprises ces dernières années, et chaque modification a réorienté les flux d'acheteurs vers les régions ou les tranches de prix encore éligibles. Toute personne sélectionnant un bien dans une optique Visa Or doit considérer les seuils actuels comme une donnée de planification, et non comme une constante immuable, et vérifier l'éligibilité du bien spécifique avant de s'engager.

Fiscalité et coûts d'acquisition

Droits de mutation

La TVA à 24 % s'applique techniquement aux biens neufs (construits ou vendus pour la première fois après 2006), mais la Grèce a suspendu la TVA sur les ventes de constructions neuves depuis 2020, cette suspension étant régulièrement reconduite jusqu'en 2026. En pratique, la quasi-totalité des transactions immobilières sont soumises uniquement aux droits de mutation de 3,09 %.

Taxe foncière annuelle (ENFIA)

Une taxe foncière connue sous le nom d'ENFIA est perçue annuellement auprès des personnes physiques et morales propriétaires de biens en Grèce. Après l'acquisition d'un bien, vous devez déposer une déclaration d'informations immobilières via le formulaire E9.

Impôt sur les plus-values

L'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, fixé à 15 %, est suspendu jusqu'au 31 décembre 2026 (selon PwC, février 2026) — une mesure reconduite chaque année depuis 2014. À noter que trois ventes ou plus sur une période de deux ans peuvent être requalifiées en activité commerciale et imposées en conséquence.

Impôt sur les revenus locatifs

À partir de 2025, une exonération d'impôt sur le revenu de 3 ans s'applique aux logements mis en location longue durée. Cela rend la location traditionnelle particulièrement avantageuse fiscalement pour les nouveaux propriétaires durant la période initiale de détention.

Coût total d'acquisition

Sur la base des références de marché 2026, les frais annexes totaux à la charge de l'acheteur représentent souvent environ 7 à 10 % du prix du bien. Ils comprennent les droits de mutation, les frais de notaire, les frais d'enregistrement, les honoraires d'avocat et la commission d'agence.

Le registre foncier numérique : un changement historique

La transition de la Grèce d'un système d'enregistrement des actes vers un cadastre numérique fondé sur les droits, géré par le Cadastre Hellénique (Ktimatologio), est l'une des évolutions infrastructurelles les plus importantes pour les acheteurs étrangers. Le déploiement du registre foncier numérique signifie que, pour les zones déjà intégrées au cadastre, les titres de propriété sont désormais accessibles électroniquement, réduisant la dépendance aux recherches manuelles dans les conservations foncières locales — mais introduisant une double vérification nécessaire durant la phase de transition.

Toutes les zones n'ont pas encore pleinement basculé vers ce nouveau système. Si le bien visé se trouve dans un secteur où le cadastre n'est pas encore actif, la recherche traditionnelle auprès de l'Ypothikofilakeio demeure la source de preuve principale. Il est donc indispensable de faire appel à un avocat local expérimenté.

Les pièges à éviter absolument pour les acheteurs étrangers

• Négliger la vérification des titres de propriété : Parmi les erreurs courantes figurent l'absence de vérification des titres, le non-respect des règles en zones frontalières, la sous-estimation de l'ENFIA et des charges d'entretien, ainsi que les extensions de bâtiments non autorisées.
• Tenir les suspensions fiscales pour acquises : Un écueil classique consiste à supposer que la TVA sur les constructions neuves ou les règles relatives aux plus-values s'appliquent sans vérifier leur statut de suspension en vigueur.
• Confondre éligibilité à la résidence et qualité de l'investissement : De nombreux investisseurs étrangers se focalisent sur le seuil d'investissement minimum sans examiner suffisamment l'adéquation du lieu, la structure de propriété, les perspectives de revente ou les restrictions locatives. Un bien peut satisfaire un objectif d'immigration tout en étant médiocre d'un point de vue investissement.
• Conformité de la location courte durée : Le renforcement des contrôles sur la location courte durée contraint les investisseurs à revoir leurs projections de rendement avant d'engager leur capital.

Les vents favorables macroéconomiques pour l'immobilier grec

L'argument d'investissement à long terme dans l'immobilier résidentiel grec est étayé par plusieurs facteurs indépendants de la politique des visas. Le PIB de la Grèce devrait progresser de 2,1 % en 2025 et de 2,3 % en 2026. Le taux de chômage est passé d'un pic de crise à 27,9 % à 9,8 % fin 2024. Par ailleurs, le projet de réaménagement d'Ellinikon, doté d'un budget de 8 milliards d'euros et situé juste au nord de Glyfada, livrera ses premiers logements fin 2026, et transformera la Riviera athénienne en l'un des quartiers urbains les plus modernes d'Europe.

Votre plan d'action en tant qu'acheteur étranger

1. Définissez votre objectif — résidence principale ou secondaire, revenus locatifs, Visa Or ou plus-value en capital. Chaque objectif oriente vers des choix différents en matière de localisation et de type de bien.
2. Faites appel à un avocat grec indépendant, ne représentant pas le vendeur, ainsi qu'à un conseiller fiscal agréé maîtrisant les transactions immobilières transfrontalières.
3. Vérifiez l'éligibilité au Visa Or sur le bien spécifique avant de signer quoi que ce soit — les seuils et les catégories éligibles évoluent.
4. Raisonnez en rendement net, non brut — intégrez l'ENFIA, les frais de gestion, l'assurance, l'entretien et la vacance locative avant de comparer les marchés.
5. Effectuez une recherche de titres approfondie auprès du Cadastre Hellénique et, le cas échéant, de la conservation foncière locale.
6. Obtenez votre AFM (numéro fiscal grec) et ouvrez un compte bancaire en Grèce le plus tôt possible — ces démarches sont incontournables pour finaliser toute transaction.

La Grèce reste l'un des marchés immobiliers les plus porteurs d'Europe pour les acheteurs internationaux — alliant art de vivre, solides fondamentaux touristiques et une voie de résidence accessible. Mais en 2026, la réussite tient à la précision : le bon emplacement, le bon type de bien et une préparation juridique irréprochable. Pour évaluer des biens spécifiques grâce à une analyse fondée sur les données, explorez les rapports immobiliers gratuits disponibles sur Sekira, ou consultez un exemple de rapport pour découvrir la profondeur d'analyse proposée avant d'investir.