Comprar Propiedad en Portugal como Extranjero: Guía Legal y Fiscal 2026

El Mercado Inmobiliario Portugués en 2026: Sigue Siendo Atractivo, Pero las Reglas Han Cambiado

Portugal lleva años figurando entre los destinos más codiciados de Europa para los compradores extranjeros de vivienda, gracias a su clima suave, su alta calidad de vida y unos precios competitivos en comparación con París, Londres o Ámsterdam. Sin embargo, 2026 trae consigo un panorama regulatorio considerablemente distinto al que muchos compradores internacionales esperan. La vía inmobiliaria de la Golden Visa está cerrada, el emblemático régimen fiscal para Residentes No Habituales (NHR) ha sido sustituido, y una nueva tarifa plana del IMT se aplica ahora a los compradores no residentes.

Portugal sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para compradores extranjeros, pero las normas se han vuelto más complejas. La vía inmobiliaria de la Golden Visa está cerrada y el NHR ya no está disponible de forma general para los nuevos residentes. Para quienes planeen comprar, entender estos cambios antes de firmar cualquier documento podría suponer un ahorro de decenas de miles de euros.

El Mercado en Cifras: Precios al Alza, Menor Volumen Extranjero

Según la plataforma inmobiliaria Idealista, el precio medio de oferta de la vivienda residencial en Portugal alcanzó los 3.142 € por metro cuadrado en mayo de 2026, lo que supone un incremento interanual del 10,2% y un nuevo máximo histórico en la serie de la plataforma. El auge es generalizado, aunque no uniforme.

Por tipología, el valor medio de tasación de los apartamentos se situó en 2.546 € por metro cuadrado, con un aumento interanual del 21,0%, mientras que las casas y villas subieron un 12,7%, hasta 1.561 € por metro cuadrado. Los valores más elevados en ambos segmentos siguen concentrándose en el Gran Lisboa y el Algarve.

En el conjunto de 2025, el Índice de Precios de la Vivienda en Portugal aumentó un 17,6%, el mayor incremento anual de la serie disponible, con una evolución más intensa en la vivienda usada que en la nueva, lo que evidencia la presión de la demanda en el mercado de segunda mano, donde la oferta disponible sigue siendo especialmente escasa.

Sin embargo, el volumen de compradores extranjeros está retrocediendo. Las adquisiciones por parte de compradores con residencia fiscal fuera de Portugal cayeron por tercer año consecutivo. Los compradores residentes en la UE adquirieron 4.416 viviendas en 2025, un 9,6% menos interanual, mientras que los compradores residentes fuera de la UE compraron 4.055 viviendas, con una caída del 17,1%. Idealista señaló que los cambios normativos podrían explicar este descenso, entre ellos el cierre de la vía inmobiliaria de la Golden Visa y la sustitución del régimen NHR por un marco más restrictivo.

Dónde Siguen Concentrándose los Compradores Extranjeros

La demanda extranjera en el mercado inmobiliario portugués sigue siendo marcadamente regional. Los últimos datos de mercado de Engel & Völkers apuntan a una base de compradores internacionales especialmente activa en ciertas zonas de resort, mientras que Oporto, el Oeste y el Miño atraen a distintas nacionalidades.

Los compradores extranjeros tienden a concentrarse en las zonas más exclusivas de Portugal, especialmente el Gran Lisboa, el Algarve, Madeira y el Área Metropolitana de Oporto. Estos mercados suelen ofrecer mejores conexiones de transporte internacional, comunidades de expatriados consolidadas y mayor atractivo como segunda residencia o inversión. Los compradores internacionales también muestran mayor propensión a adquirir vivienda de obra nueva, reformada o de alta gama, que generalmente alcanza precios por metro cuadrado más elevados.

El mercado inmobiliario del Algarve sigue siendo sólido, con un precio medio de 4.003 € por metro cuadrado, uno de los más altos de Portugal. Loulé alcanzó los 4.091 € por metro cuadrado en 2026, reflejo del atractivo perdurable del Algarve tanto para el estilo de vida como para la inversión.

Para quienes no pueden acceder a los mercados prime, las zonas emergentes ofrecen un valor muy interesante. Áreas como Setúbal, Braga y la Costa de Plata están captando nuevos compradores que buscan precios más bajos y mayor potencial de rentabilidad. La vivienda en estas ciudades oscila entre 1.500 y 2.500 €/m², con una demanda impulsada por profesionales en remoto y residentes de la UE que buscan entornos asequibles y bien comunicados. Los planes de regeneración urbana con respaldo gubernamental en Braga y Évora deberían impulsar los valores inmobiliarios de forma sostenida a lo largo de 2026.

La Nueva Realidad Fiscal para los Compradores Extranjeros

IMT: Una Nueva Tarifa Plana para No Residentes

El cambio económico más significativo para los compradores extranjeros en 2026 es la revisión del IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), el impuesto portugués sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias.

A partir de 2026, Portugal aplica un IMT plano del 7,5% a la mayoría de las compras de vivienda residencial por parte de no residentes. A diferencia de la escala progresiva aplicable a las residencias habituales, los compradores no residentes de segundas residencias o viviendas vacacionales abonan el tipo máximo independientemente del precio del inmueble.

El impacto práctico es considerable. En una vivienda de 400.000 €, el IMT asciende a 30.000 € antes de sumar el impuesto de actos jurídicos documentados y otros gastos. Calcule entre el 8 y el 9% del precio de compra solo en impuestos si adquiere como no residente, o entre el 5 y el 6% si lo hace como residente.

Es fundamental tener en cuenta que existen exenciones. Determinados compradores están exentos de la tarifa plana, entre ellos quienes acrediten ser residentes fiscales, funcionarios de organismos públicos, personas que obtengan la residencia fiscal en los dos años siguientes a la compra, y compradores que arrienden el inmueble en régimen de alquiler asequible a largo plazo bajo condiciones específicas.

Una vía para recuperar el IMT a tarifa plana es convertirse en residente fiscal portugués en los dos años siguientes a la compra. Otra consiste en arrendar el inmueble a una renta moderada (hasta 2.300 € mensuales) en un plazo de seis meses, manteniéndolo arrendado durante al menos 36 meses en los primeros cinco años.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados e IMI

Al comprar una propiedad en Portugal, se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT), que oscila entre el 0% y el 10% en función del tipo de inmueble, su valor y ubicación, más un Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del 0,8% sobre el precio de compra. Se aplica un 0,6% adicional de impuesto documentado si se formaliza una hipoteca.

Tras la compra, se abona el Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI) anual, generalmente entre el 0,3% y el 0,8%, y posiblemente el Impuesto Adicional sobre Inmuebles (AIMI) si el valor catastral de su propiedad supera los 600.000 €.

Regla clave: Tanto el IMT como el impuesto de actos jurídicos documentados deben abonarse antes de la firma de la escritura pública. Sin el justificante de pago, el notario no podrá completar la operación.

El Fin del NHR y su Sustituto

Durante años, el régimen portugués para Residentes No Habituales (NHR) fue un gran reclamo para los compradores extranjeros, al ofrecer tipos planos en el IRPF y exenciones sobre rentas de origen extranjero. Esa etapa ha concluido para los nuevos residentes.

El programa NHR estuvo vigente desde 2009, pero quedó cerrado a nuevos solicitantes a partir del 1 de enero de 2024. No obstante, el régimen NHR suprimido sigue vigente para determinados perfiles: profesores universitarios, investigadores científicos y empleados cualificados de proyectos clasificados por el Gobierno portugués como "startups" pueden seguir accediendo al estatus NHR.

El sustituto es el IFICI, conocido habitualmente como NHR 2.0. La sustitución del NHR por el régimen IFICI Portugal marca un punto de inflexión en la estrategia del país para atraer talento extranjero. Para los solicitantes elegibles, el IFICI ofrece un tipo plano del 20%, alivio por doble imposición y diez años de estabilidad fiscal. El IFICI tiene como objetivo atraer a profesionales de alto nivel, investigadores e innovadores en ciencia, tecnología, sanidad y energías verdes.

Los titulares de la Golden Visa portuguesa también pueden beneficiarse del IFICI si cumplen los requisitos de elegibilidad del régimen. Sin embargo, para el comprador o jubilado que busca residir en Portugal de forma general, el IFICI probablemente estará fuera de su alcance. Sin NHR ni IFICI, los titulares residentes de la Golden Visa quedan plenamente sujetos al IRPF portugués sobre la renta mundial, con tipos progresivos de hasta el 48%, una carga fiscal muy superior a la que muchos anticipan.

La Golden Visa en 2026: Sigue Vigente, Pero No a Través de la Compra de Inmuebles

Muchos compradores siguen asociando la Golden Visa portuguesa con la adquisición de propiedades. Ese vínculo ha desaparecido.

La ley de vivienda portuguesa Mais Habitação de 2023 eliminó varias de las opciones de inversión más populares de la Golden Visa, entre ellas la compra directa de vivienda residencial y las inversiones en fondos inmobiliarios vinculados a activos residenciales. La reforma estuvo motivada por la preocupación de que la inversión inmobiliaria extranjera estaba encareciendo la vivienda en Lisboa y Oporto hasta niveles inaccesibles para la población local.

El programa sigue activo en 2026, pero las vías de inversión inmobiliaria han sido eliminadas. Las inversiones que otorgan derecho al visado se centran ahora en fondos, investigación científica, patrimonio cultural y creación de empresas, siendo la cuantía mínima de 250.000 € a través de la vía del patrimonio cultural.

La principal ventaja de la Golden Visa sigue siendo la combinación de requisitos mínimos de presencia física y una vía directa hacia la ciudadanía, razón por la que continúa atrayendo a inversores pese a la eliminación de las rutas inmobiliarias.

Opciones de Visado para Compradores de Vivienda en 2026

Aunque la vía inmobiliaria de la Golden Visa ya no exista, los compradores extranjeros disponen de varias alternativas de residencia:

• Visado D7 de Rentas Pasivas: Las personas económicamente independientes pueden obtener un permiso de residencia a través del visado D7, convirtiéndolo en la opción más popular para jubilados y quienes perciben rentas de inversiones.
• Visado D8 para Nómadas Digitales: El visado D8 para nómadas digitales fue creado para trabajadores en remoto que perciben ingresos procedentes de fuera de Portugal. Para 2026, el umbral de ingresos se sitúa generalmente en cuatro veces el salario mínimo portugués, es decir, 3.680 € mensuales.
• Golden Visa (Vías No Inmobiliarias): Acceder al programa a través de fondos de inversión o investigación científica sigue siendo una vía válida hacia la residencia y, en última instancia, la ciudadanía.

Un matiz fundamental: contar con un permiso de residencia portugués (Golden Visa, visado D7 o visado de nómada digital) NO convierte automáticamente a su titular en residente fiscal en Portugal. La residencia fiscal exige estar presente 183 días o más en Portugal, o tener allí la residencia habitual. Esta distinción es de enorme importancia a efectos de la exención del IMT a tarifa plana y de las obligaciones continuadas en el IRPF.

Paso a Paso: El Proceso de Compra para Extranjeros

1. Obtener el NIF (Número de Identificación Fiscal): Imprescindible para cualquier compra de propiedad, apertura de cuenta bancaria o declaración fiscal en Portugal. Los no residentes pueden designar a un representante fiscal local.
2. Abrir una Cuenta Bancaria Portuguesa: Muy recomendable para gestionar la compra, los impuestos y los gastos corrientes.
3. Contratar un Abogado Portugués: Antes de firmar nada o transferir dinero, confirme todos los detalles con asesores jurídicos y fiscales portugueses debidamente cualificados.
4. Firmar el Contrato de Arras (CPCV): Un acuerdo vinculante que habitualmente exige una señal del 10%, con penalizaciones para ambas partes en caso de desistimiento.
5. Abonar el IMT y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Ambos deben pagarse antes de la escritura pública; sin el justificante de pago, la Notaría o la Casa Pronta no podrán completar la operación.
6. Firmar la Escritura Pública: Se formaliza ante notario y transfiere la titularidad legal del inmueble.
7. Inscribir en el Registro de la Propiedad (Conservatória): Para registrar formalmente la titularidad y proteger sus derechos como propietario.

Conclusiones Clave para Compradores Extranjeros

Los precios inmobiliarios en Portugal suben en 2026 principalmente porque la oferta de buenas viviendas es escasa, no porque los compradores se hayan enriquecido de repente. Esa escasez, sumada a los cambios regulatorios, exige que los compradores actúen con mayor rigor que nunca. Realice una diligencia debida completa sobre el inmueble, cuente con asesoramiento jurídico local desde el principio y calcule el coste total de adquisición, no solo el precio de venta.

Para inversores y compradores que deseen conocer el panorama financiero completo de un inmueble antes de comprometerse, herramientas como los informes inmobiliarios gratuitos de Sekira pueden ofrecer información valiosa sobre tendencias de precios, transacciones comparables y dinámicas de mercado en su zona de interés.

El atractivo de Portugal se mantiene intacto: el clima, el estilo de vida, las infraestructuras y el acceso a la UE son tan sólidos como siempre. Pero 2026 exige un enfoque más sofisticado. Conozca los impuestos, comprenda las vías de residencia y forme un equipo profesional antes de firmar.