Comprar Propiedad en Grecia como Extranjero: Guía Legal y Fiscal 2026

Por Qué Grecia es Uno de los Mercados Inmobiliarios Más Atractivos de Europa en 2026

Grecia sigue cautivando a los inversores inmobiliarios extranjeros en 2026, y los datos lo confirman. Según el Banco de Grecia, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario alcanzó los 2.750 millones de euros en 2024, lo que supone un incremento del 28,9% respecto a 2023. Desde villas bañadas por el sol en las islas hasta apartamentos de alta rentabilidad en Atenas, la combinación de estilo de vida mediterráneo, clima privilegiado, demanda turística y precios inmobiliarios relativamente competitivos en comparación con otros países de Europa Occidental sigue atrayendo a compradores internacionales.

El perfil de los compradores en 2025 y 2026 es notablemente más sofisticado, con mayor capacidad financiera y un compromiso más firme con la inversión a largo plazo que el de generaciones anteriores. El paso de una compra especulativa a una estratégica supone una mejora cualitativa, aunque los volúmenes globales se hayan ajustado. Tanto si buscas rentabilidad por alquiler, revalorización del capital o una vía de residencia en la UE, esta guía cubre todo lo que necesitas saber antes de tomar una decisión de inversión.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Libremente Propiedades en Grecia?

No existe ninguna restricción general a la propiedad extranjera: tanto los ciudadanos de la UE como los de fuera de la UE pueden adquirir propiedades residenciales y la mayoría de las comerciales. La principal excepción se aplica a los terrenos en zonas fronterizas y militares, donde los compradores no comunitarios necesitan una autorización especial.

En términos generales, no hay restricciones para que ciudadanos de la UE o de terceros países posean propiedades en Grecia, y los compradores extranjeros gozan del mismo tratamiento fiscal que los nacionales. No obstante, los expertos advierten de que adquirir una propiedad en Grecia requiere una planificación cuidadosa, una rigurosa diligencia debida legal y un conocimiento claro de la normativa local antes de cerrar cualquier operación.

Antes de proceder, es imprescindible obtener un número de identificación fiscal griego (AFM) y, por lo general, abrir una cuenta bancaria en Grecia, ya que los impuestos se liquidan a través del sistema local. Además, se designa a un notario para formalizar la escritura y, en la práctica, a un abogado para llevar a cabo la diligencia debida.

Precios de la Vivienda en los Principales Mercados

Según datos recientes del Banco de Grecia, los precios de los apartamentos continuaron subiendo a lo largo de 2025, especialmente en Atenas, Tesalónica y varios mercados regionales, lo que refleja una demanda sostenida tanto por parte de inversores nacionales como internacionales.

Atenas

En 2025, los precios en el área metropolitana de Atenas aumentaron un 6,2%, un crecimiento sólido, aunque ya inferior al registrado en Tesalónica y en varios mercados regionales. Los precios más elevados en el primer trimestre de 2026 se registraron en Vouliagmeni, con 7.333 €/m²; Voula, con 6.250 €/m²; y Elliniko, con 5.568 €/m². Estos exclusivos distritos de la Riviera ática son apuestas de preservación de capital más que activos generadores de alta rentabilidad.

Tesalónica

Según el Banco de Grecia, los precios de los apartamentos en Tesalónica subieron un 9,6% interanual en el tercer trimestre de 2025, superando con creces el ritmo de Atenas, mientras que el mercado sigue siendo más asequible que el de la capital. La demanda se sustenta no solo en el turismo, sino también en las universidades, la economía urbana, la logística y el alquiler residencial a largo plazo.

Las Islas Griegas

Los precios inmobiliarios en las islas griegas continúan su marcada tendencia alcista, con Antiparos a la cabeza con un sorprendente precio de 7.600 €/m², superando incluso a Mykonos. Según datos de Spitogatos para el segundo trimestre de 2026, la demanda sigue siendo robusta tanto entre compradores nacionales como entre inversores internacionales, lo que impulsa incrementos anuales de precios superiores al 30% en varios enclaves.

En el Egeo, el precio medio de oferta de las propiedades residenciales alcanzó los 2.941 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 5,9% más que el año anterior. Las Islas Jónicas se situaron muy cerca, con 2.531 €/m² y un incremento anual también del 5,9%. Creta destacó con el mayor crecimiento interanual, del 6,9%, hasta alcanzar los 2.250 €/m².

Las islas griegas con aeropuertos internacionales —Rodas, Creta, Corfú, Zakynthos— han registrado un crecimiento medio de precios del 11,3% anual desde 2021.

Rentabilidad del Alquiler: Qué Esperar en 2026

La rentabilidad bruta media del alquiler a largo plazo en Grecia en el segundo trimestre de 2026 es del 4,38% anual, prácticamente igual que en el cuarto trimestre de 2025. La rentabilidad neta suele ser entre 1,5 y 2 puntos porcentuales inferior a la bruta.

El mayor potencial de rentabilidad entre los submercados analizados se estimó para las propiedades en alquiler en Atenas (5,52%) y Patras (4,68%), mientras que los rendimientos más bajos se observaron en Kavala (3,44%).

Para los inversores que priorizan los ingresos frente al estilo de vida, los mercados secundarios pueden superar significativamente a las ubicaciones prime. Creta (Chania/Apokoronas) ofrece rentabilidades del 5,5–7% en alquiler a largo plazo y del 8–11% en alquiler a corto plazo, las más altas del mercado insular griego. Tesalónica ofrece rentabilidades a largo plazo de entre el 5,0% y el 6,5%, respaldadas por una amplia bolsa de inquilinos universitarios y profesionales.

Los apartamentos más pequeños en Atenas suelen generar la mejor rentabilidad por alquiler, ya que los estudios y las viviendas de un dormitorio se alquilan de forma eficiente en relación con su precio de compra y sus costes recurrentes. Por el contrario, Atenas recompensa los apartamentos pequeños y bien ubicados en barrios céntricos con buena calidad de vida, pero penaliza el sobrepago por prestigio, el estilo de vida costero o los edificios más antiguos con deficiente mantenimiento.

La Visa Dorada de Grecia: Novedades en 2026

El programa de residencia por inversión de Grecia sigue siendo uno de los más atractivos de Europa para los ciudadanos no comunitarios que buscan acceso al espacio Schengen a través del sector inmobiliario, pero el panorama de la Visa Dorada griega en 2026 ha cambiado notablemente respecto a hace tan solo un año.

Umbrales de Inversión Vigentes

Según Enterprise Greece, el umbral mínimo de inversión en zonas como Atenas, Tesalónica, Mykonos y Santorini es actualmente de 800.000 €, mientras que en la mayoría de las demás regiones se exige una inversión mínima de 400.000 €. Un umbral inferior de 250.000 € se aplica a la conversión de inmuebles comerciales en residenciales y a la restauración de edificios declarados patrimonio histórico en cualquier punto del país.

Es fundamental tener en cuenta que, para los umbrales estándar de 400.000 € y 800.000 €, la inversión debe realizarse en una única propiedad. El importe requerido no puede acumularse mediante la compra de varios apartamentos pequeños. Este cambio ha transformado significativamente el mercado, ya que anteriormente los apartamentos pequeños en Atenas y Tesalónica se adquirían con frecuencia específicamente para acceder al programa de permiso de residencia.

Principales Ventajas

• El programa no exige un periodo mínimo de residencia: no es necesario pasar ningún día al año en Grecia para mantener el estatus. El permiso de residencia tiene una validez de cinco años y es renovable indefinidamente.
• Desde el primer día se obtiene la libertad de circulación por los 26 países del espacio Schengen, y la vía hacia la ciudadanía griega se abre tras siete años de residencia fiscal.
• Las solicitudes suelen resolverse en un plazo de cuatro a seis meses.

"Las mejores compras asociadas a la Visa Dorada en 2026 serán probablemente aquellas que combinen la elegibilidad legal con la lógica de mercado: comprender por qué un barrio atrae a inquilinos o futuros compradores, cómo está evolucionando la oferta y si el tipo de inmueble responde a la demanda real."

La política de umbrales ha variado en varias ocasiones en los últimos años, y cada cambio ha redirigido la actividad compradora hacia la región o la franja de precios que aún reunía los requisitos. Quien evalúe una operación bajo el prisma de la Visa Dorada debe tratar los umbrales actuales como un dato de planificación, no como una constante inamovible, y confirmar la elegibilidad sobre la propiedad concreta antes de comprometerse.

Impuestos y Costes de Adquisición

Impuesto de Transmisiones

El IVA del 24% se aplica técnicamente a las propiedades de nueva construcción (construidas o transmitidas por primera vez después de 2006), pero Grecia ha suspendido el IVA en la venta de obra nueva desde 2020, con prórrogas sucesivas que se extienden hasta 2026. En la práctica, la práctica totalidad de las compraventas tributan únicamente por el impuesto de transmisiones del 3,09%.

Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (ENFIA)

El impuesto sobre bienes inmuebles conocido como ENFIA se aplica anualmente tanto a personas físicas como jurídicas que posean propiedades en Grecia. Tras adquirir un inmueble, es obligatorio presentar una declaración de información inmobiliaria a través del formulario E9.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital

El impuesto del 15% sobre las plusvalías obtenidas por personas físicas en la venta de inmuebles está suspendido hasta el 31 de diciembre de 2026 (según PwC, febrero de 2026), una prórroga que se viene renovando cada año desde 2014. Cabe señalar que la realización de tres o más ventas en un período de dos años puede ser considerada actividad empresarial y tributar en consecuencia.

Impuesto sobre los Ingresos por Alquiler

A partir de 2025, se establece una exención del impuesto sobre la renta durante 3 años para las viviendas arrendadas en régimen de alquiler a largo plazo. Esto hace que el arrendamiento a largo plazo resulte especialmente ventajoso desde el punto de vista fiscal para los nuevos propietarios durante el período inicial de tenencia.

Costes Totales de Adquisición

Según los parámetros de mercado para 2026, los costes adicionales totales del comprador suelen ascender a entre el 7% y el 10% del precio de la propiedad. Esto incluye el impuesto de transmisiones, los honorarios notariales, los gastos de registro, los honorarios legales y la comisión de agencia.

El Registro Digital de la Propiedad: Un Cambio Histórico

La transición de Grecia desde un sistema de registro de la propiedad basado en escrituras hacia un sistema catastral de derechos gestionado por el Catastro Helénico (Ktimatologio) es uno de los cambios de infraestructura más relevantes que afectan a los compradores extranjeros. La implantación del registro digital de la propiedad implica que, en las zonas ya incorporadas al catastro, la información sobre titularidades es accesible electrónicamente, lo que reduce la dependencia de las búsquedas manuales en los registros locales, aunque introduce un requisito de verificación doble durante el período de transición.

No todas las zonas han completado la transición. Si el inmueble objeto de la operación se encuentra en un distrito donde el catastro aún no está operativo, la búsqueda tradicional en el Ypothikofilakeio sigue siendo la fuente de información principal. Por ello, contar con un abogado local con experiencia es absolutamente imprescindible.

Errores Habituales que los Compradores Extranjeros Deben Evitar

• Omitir la diligencia debida sobre la titularidad: Entre los errores más frecuentes se encuentran omitir la comprobación de la titularidad, ignorar las restricciones en zonas fronterizas, subestimar el ENFIA y los gastos de mantenimiento, y no detectar ampliaciones realizadas sin licencia.
• Asumir que las suspensiones fiscales son permanentes: Un error clásico es dar por sentado el régimen de IVA en obra nueva o las normas sobre ganancias de capital sin comprobar su estado de suspensión actual.
• Confundir la elegibilidad para la residencia con la calidad de la inversión: Muchos inversores internacionales se centran en el concepto de inversión mínima sin analizar en profundidad la idoneidad de la ubicación, la estructura de propiedad, las perspectivas de reventa o las restricciones al alquiler. Una propiedad puede cumplir un objetivo migratorio y ser, al mismo tiempo, una inversión poco sólida.
• Cumplimiento normativo del alquiler vacacional: El endurecimiento del control sobre el alquiler de corta duración está obligando a los inversores a recalcular las rentabilidades antes de comprometer capital.

Vientos Macroeconómicos de Cola que Impulsan el Mercado Inmobiliario Griego

El argumento de inversión a largo plazo en el mercado residencial griego está respaldado por varios factores independientes de la política de visados. Se prevé que el PIB de Grecia crezca un 2,1% en 2025 y un 2,3% en 2026. El desempleo ha caído desde el pico de crisis del 27,9% hasta el 9,8% registrado a finales de 2024. Mientras tanto, el proyecto de regeneración urbana Ellinikon, valorado en 8.000 millones de euros y situado al norte de Glyfada, entregará sus primeras unidades residenciales a finales de 2026, con el objetivo de transformar la Riviera ateniense en uno de los distritos urbanos más modernos de Europa.

Plan de Acción para el Comprador Extranjero

1. Define tu objetivo: vivienda de uso personal, ingresos por alquiler, Visa Dorada o revalorización del capital. Cada objetivo determina distintas elecciones de ubicación y tipo de inmueble.
2. Contrata a un abogado griego independiente que no represente al vendedor, y a un asesor fiscal especializado en operaciones inmobiliarias transfronterizas.
3. Verifica la elegibilidad para la Visa Dorada sobre la propiedad concreta antes de firmar nada: los umbrales y las categorías que dan derecho al programa cambian.
4. Calcula la rentabilidad neta, no la bruta: incorpora al análisis el ENFIA, las comisiones de gestión, el seguro, el mantenimiento y la tasa de desocupación antes de comparar mercados.
5. Realiza una búsqueda exhaustiva de la titularidad tanto en el Catastro Helénico como, cuando proceda, en el registro de la propiedad local.
6. Obtén tu AFM (número de identificación fiscal griego) y abre una cuenta bancaria en Grecia con antelación: son requisitos previos para completar cualquier operación.

Grecia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para los compradores internacionales, combinando atractivo de estilo de vida, sólidos fundamentos turísticos y una vía de residencia accesible. Sin embargo, en 2026, el éxito depende de la precisión: la ubicación correcta, el tipo de activo adecuado y una preparación legal impecable. Para evaluar propiedades concretas con inteligencia basada en datos, consulta los informes gratuitos de propiedades en Sekira, o revisa un informe de muestra para descubrir la profundidad del análisis disponible antes de invertir.