Europas Golden-Visa-Karte 2026: Wo investieren nach Spanien?

Spaniens Golden Visa ist Geschichte – und jetzt?

Über ein Jahrzehnt lang war Spaniens Golden Visa eine der beliebtesten Möglichkeiten für Nicht-EU-Investoren, einen europäischen Wohnsitz zu erlangen. Diese Ära ist vorbei. Spanien hat sein Residency-by-Investment-Programm am 3. April 2025 im Rahmen des Organgesetzes 1/2025 offiziell geschlossen und damit ein Programm beendet, das Nicht-EU-Bürgern ermöglichte, durch eine Mindestinvestition von 500.000 € in Immobilien die spanische Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Neue Anträge werden über keinen Investitionsweg mehr angenommen.

Die Schließung hat den internationalen Immobilienmarkt aufgewühlt und Milliarden von Euro an Investorennachfrage in Richtung der noch offenen Programme umgeleitet. Wenn Sie als Investor eine europäische Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien oder Fonds in Betracht ziehen, zeigt Ihnen dieser Leitfaden genau, was 2026 verfügbar ist, was es kostet und was jedes Programm bietet.

Die aktiven europäischen Programme im Überblick

Vier Residency-by-Investment-Programme in der EU nehmen 2026 neue Antragsteller an: Portugal, Griechenland, Malta und Italien. Ungarns Gastinvestorenprogramm und Lettlands Unternehmensaufenthaltsweg bieten zwei weitere Optionen zu unterschiedlichen Preispunkten. Jedes Programm wurde – oft erheblich – in den letzten zwei Jahren umstrukturiert, sodass Investoren unbedingt mit den aktuellen Regelungen und nicht mit veralteten Informationen arbeiten müssen.

„Die Abschaffung des spanischen Golden Visa bestätigt, dass sich die europäische Migrationspolitik von passiven Immobilieninvestitionen hin zu strukturiertem, produktivem Kapital verschiebt." — Gars Consulting, 2026

Portugal: Weiterhin der schnellste Weg zur Staatsbürgerschaft

Portugals Golden Visa ist nach wie vor Europas führendes Residency-by-Investment-Programm, akzeptiert jedoch keine direkten Immobilienkäufe mehr als qualifizierenden Investitionsweg. Seit Oktober 2023 ist die Zeichnung eines CMVM-regulierten Investmentfonds in Höhe von 500.000 € die wichtigste Möglichkeit zur Qualifizierung. Daneben gibt es eine begrenzte Auswahl weiterer Optionen – Forschungsbeiträge, Kulturprojekte und Arbeitsplatzbeschaffung.

Was Portugal im Gegenzug bietet, ist einzigartig: ein klarer Weg zur EU-Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren legalem Aufenthalt, Reisefreiheit im Schengen-Raum und die Möglichkeit, von vorteilhaften Steuerregelungen des Landes zu profitieren. Die Bearbeitungszeiten liegen 2026 bei gut vorbereiteten Anträgen bei vier bis sechs Monaten; die Regierung hat einen bestehenden Rückstau eingeräumt und sich zu dessen Abbau im Laufe des Jahres verpflichtet.

Für Investoren, deren vorrangiges Ziel ein EU-Pass ohne dauerhaften Umzug ist, bleibt Portugals Golden Visa der Maßstab.

Griechenland: Der Mittelmeer-Spitzenreiter – mit verschärften Regeln

Nach dem Ausstieg Spaniens hat sich Griechenland 2026 zur führenden EU-Option im Mittelmeerraum für immobilienbasierte Residenzinvestitionen entwickelt. Das Programm sieht drei Investitionsstufen gemäß Gesetz 5100/2024 vor:

• 800.000 € für Hochnachfragezonen: die Region Attika (einschließlich Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 € für Regionen mit geringerer Nachfrage.
• 250.000 € für Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien sowie Projekte zur Sanierung von Kulturdenkmälern.

Griechenland gewährt eine verlängerbare Fünfjahres-Aufenthaltserlaubnis mit Schengen-Reiserechten; nach sieben Jahren können Investoren eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis beantragen. Im aktuellen Rahmen gelten zudem eine Einzelimmobilienregel von 120 m² sowie ein Verbot der Kurzzeitvermietung für Golden-Visa-Immobilien.

Was die Zahlen 2026 aussagen

Die Daten zeichnen ein differenziertes Bild. Die Zahl der Neuanträge ist deutlich zurückgegangen: In den ersten sieben Monaten des Jahres 2026 sanken die Erstanträge in Griechenland im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 39 % – eine direkte Folge der Verdreifachung der Schwellenwerte in Toplagen. Gleichzeitig erteilte Griechenland allein 2025 insgesamt 8.879 erstmalige Golden-Visa-Genehmigungen – ein Anstieg von 95 % gegenüber dem Vorjahr –, da die Behörden einen enormen Rückstau abarbeiteten, der sich durch den Ansturm von Investoren vor den Regeländerungen aufgebaut hatte. Ende Juli 2026 waren 34.278 aktive Investorengenehmigungen verzeichnet.

Wer kauft? Chinesische Staatsangehörige machen rund 47,9 % der Genehmigungen aus, während türkische Käufer stark wachsen – die Zahl türkischer Staatsangehöriger mit Golden-Visa-Genehmigungen stieg um 121 % gegenüber dem Vorjahr. Auch britische und israelische Antragsteller nahmen deutlich zu, was die starke Nachfrage nach EU-Aufenthaltsrechten und Schengen-Mobilität widerspiegelt. Das dominante Qualifikationsprodukt im Jahr 2026 ist die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien in der 250.000-€-Kategorie.

Für Investoren, die bereit sind, zum richtigen Schwellenwert zu investieren, verbindet Griechenland echtes Kapitalwertsteigerungspotenzial – Wohnungspreise stiegen im ersten Quartal 2026 um 5,7 % und im zweiten Quartal um 5,5 % gegenüber dem Vorjahr – mit einer aktiven EU-Aufenthaltserlaubnis.

Malta: Daueraufenthalt ohne Mindestaufenthaltspflicht

Maltas Permanent Residency Programme (MPRP) verfolgt einen anderen strukturellen Ansatz. Statt eines klassischen Golden Visa bietet es sofortige EU-Residenz mit vollen Schengen-Reiserechten und keinerlei Mindestaufenthaltspflicht – besonders attraktiv für Investoren, die globale Mobilität einem festen Wohnsitz in Europa vorziehen.

Die Kostenstruktur setzt sich aus Beiträgen und einer Immobilienverpflichtung zusammen: Investoren müssen eine qualifizierte Immobilie im Wert von mindestens 375.000 € erwerben (oder für mindestens 14.000 € jährlich mieten) und zusätzlich rund 99.000 € an staatlichen Gebühren und gemeinnützigen Spenden leisten. Die Sorgfaltsprüfung – Hintergrundchecks – dauert 2026 in der Regel drei bis sieben Monate. Malta bietet keinen geradlinigen Weg zur Staatsbürgerschaft durch Investition; die ordentliche Einbürgerung liegt im Ermessen der Behörden.

Italien: Vier Wege, ein Programm

Italiens Investorenvisum bietet vier qualifizierende Investitionswege:

• 250.000 € in ein innovatives italienisches Startup
• 500.000 € in das Stammkapital eines italienischen Unternehmens
• 1.000.000 € in ein gemeinnütziges Projekt von öffentlichem Interesse
• 2.000.000 € in italienische Staatsanleihen

Italiens Programm ist besonders interessant für Investoren, die das Land als Lebensmittelpunkt nutzen möchten – das Elective Residence Visa steht außerdem Personen mit ausreichendem passivem Einkommen offen, die ohne Investitionspflicht dort leben möchten. Der Weg zur Staatsbürgerschaft erfordert zehn Jahre legalen Aufenthalts und ist damit der längste im Vergleich, doch Italiens Attraktivität als Lebensort überwiegt für viele lebensstilorientierte Käufer diese Überlegung.

Ungarn: Europas günstigstes EU-Golden-Visa

Ungarns Gastinvestorenprogramm ist 2026 mit 250.000 € das günstigste EU-Golden-Visa – investiert in registrierte ungarische Immobilieninvestmentfonds. Eine Alternative erfordert eine nicht rückerstattbare Bildungsspende von 1.000.000 €. Das Programm gewährt eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für zehn Jahre – eine besonders lange Erstlaufzeit, die den bürokratischen Aufwand für Inhaber erheblich reduziert.

Für Investoren, die Kapitaleffizienz und EU-Aufenthalt gegenüber Staatsbürgerschaft oder mediterranem Lebensstil priorisieren, ist Ungarn überzeugend – wenngleich es die nachgelagerte Einbürgerungsoption Portugals oder Griechenlands nicht bietet.

Lettland: Zugänglich, aber begrenzt

Lettland bietet eine Aufenthaltserlaubnis durch Unternehmensinvestitionen ab 50.000 bis 100.000 €, was es strukturell zum zugänglichsten Programm nach absoluten Kosten macht. Die Erlaubnis ist alle fünf Jahre verlängerbar und schließt Reisefreiheit im Schengen-Raum ein. Lettlands Programm ist jedoch technisch gesehen eine befristete Aufenthaltserlaubnis und kein Golden Visa im traditionellen Sinne und bietet weder das Ansehen, die Bearbeitungsgeschwindigkeit noch einen Weg zur Staatsbürgerschaft der führenden Programme.

Alternativen für Spanien-Liebhaber

Spanien hat sein Golden Visa geschlossen, aber nicht seine Grenzen für ausländische Investitionen oder Aufenthaltsrechte. Für alle, die ausdrücklich in Spanien leben möchten, stehen drei alternative Wege offen:

• Nicht-Erwerbstätigen-Visum (NLV): Erfordert den Nachweis von rund 28.800 € jährlichem passivem Einkommen (Renten, Dividenden, Mieteinnahmen). Ideal für Rentner oder Personen mit Anlageportfolios.
• Digitales Nomaden-Visum (DNV): Erfordert rund 2.760 € monatliches Einkommen aus Fernarbeit für nicht-spanische Auftraggeber oder Arbeitgeber. Am besten geeignet für ortsunabhängige Berufstätige.
• Unternehmervisum: Für Gründer innovativer Startups mit nachgewiesenem wirtschaftlichem oder sozialem Nutzen in Spanien.

Wichtig: Der Kauf spanischer Immobilien bleibt vollkommen uneingeschränkt. Investoren können nach wie vor spanische Immobilien erwerben – sie erhalten dafür lediglich keine automatische Aufenthaltserlaubnis mehr.

Die richtige Wahl treffen: Ein Entscheidungsrahmen

Das passende Programm hängt von drei Faktoren ab: Ihrem verfügbaren Kapital, Ihrer Bereitschaft zur physischen Präsenz und Ihrem langfristigen Ziel. Ein praktischer Entscheidungsrahmen:

• EU-Staatsbürgerschaft ohne Umzug: Portugal (Fondsroute, Fünf-Jahres-Weg)
• Immobilieninvestition + EU-Aufenthaltsrecht: Griechenland (Stufe nach Budget und Standortpräferenz wählen)
• Maximale globale Mobilität ohne Aufenthaltspflicht: Malta MPRP
• Lebensmittelpunkt in Südeuropa: Italien oder Griechenland
• Kosteneffiziente EU-Residenz: Ungarn (250.000-€-Fondsroute)
• Einstiegsniveau europäische Residenz: Lettland (ab 50.000 € Unternehmensinvestition)

Unabhängig davon, für welches Programm Sie sich entscheiden, ist eine gründliche immobilienbezogene Sorgfaltsprüfung – Eigentumsverifizierung, Baurechtskonformität und lokale Marktanalyse – vor dem Kapitaleinsatz unerlässlich.

Wichtige Risiken im Jahr 2026

Programmregeln sind ein bewegliches Ziel. Portugal hat Immobilien aus seinen Qualifizierungsrouten gestrichen. Spanien hat sein Programm vollständig geschlossen. Griechenland hat die Schwellenwerte in Toplagen verdreifacht und ein Kurzzeitvermietungsverbot eingeführt. Investoren, die sich auf veraltete Informationen verlassen haben, haben kostspielige Fehler gemacht. Überprüfen Sie die aktuellen Regeln vor einem Engagement stets mit einem qualifizierten Einwanderungsanwalt im Zielland.

Die Steuerbelastung ist eine zweite wesentliche Variable. Einige Programme – insbesondere Portugals NHR-Regelung und der Nicht-Domizil-Status auf Zypern – bieten qualifizierten Einwohnern erhebliche Steuervorteile. Andere bieten keine steuerlichen Sonderregelungen. Verstehen Sie Ihre gesamte steuerliche Situation in Ihrem Heimatland und im Zielland, bevor die Investition getätigt wird – nicht danach.

Schließlich bleiben Bearbeitungsrückstände ein reales Risiko. Griechenlands Warteschlange, obwohl schrumpfend, umfasste Mitte 2026 noch über 29.000 ausstehende Fälle. Maltas Sorgfaltsprüfungsphase dauert häufig drei bis sieben Monate. Planen Sie Zeit ein – nicht nur Geld – in Ihren Planungshorizont.

Fazit

Spaniens Schließung hat die europäische Residency-by-Investment-Landschaft dauerhaft verändert. Die verbliebenen Programme sind wettbewerbsfähiger, stärker reguliert und in mehreren Fällen teurer als noch vor drei Jahren. Doch für Investoren, die ihre Hausaufgaben machen, ist die Möglichkeit, durch qualifizierende Immobilien- oder Fondsinvestitionen EU-Aufenthaltsrechte – und in manchen Fällen einen Weg zur EU-Staatsbürgerschaft – zu erlangen, auch 2026 real und erreichbar.

Ob Sie eine mediterrane Basis in Griechenland, einen Weg zur Staatsbürgerschaft über Portugal oder eine mobile EU-Residenz über Malta anstreben – das Verständnis der aktuellen Regelungen und aktueller Marktdaten ist der Ausgangspunkt. Nutzen Sie Tools wie kostenlose Immobilienberichte von Sekira, um Immobilienwerte und Marktbedingungen an Ihrem Zielort zu vergleichen, bevor Sie sich festlegen.