Immobilienkauf in Portugal als Ausländer: Rechts- & Steuerratgeber 2026

Immobilienmarkt Portugal 2026: Weiterhin attraktiv – aber mit neuen Spielregeln

Portugal zählt seit Langem zu den begehrtesten Zielen für ausländische Immobilienkäufer in Europa – mit mildem Klima, hoher Lebensqualität und im Vergleich zu Paris, London oder Amsterdam noch wettbewerbsfähigen Preisen. Doch 2026 sieht sich der internationale Käufer mit einem grundlegend veränderten regulatorischen Umfeld konfrontiert. Der Immobilienweg über das Golden Visa ist geschlossen, das vielgepriesene Steuerregime für Nicht-Habitual-Residents (NHR) wurde abgelöst, und auf nicht ansässige Käufer wird nun ein einheitlicher IMT-Pauschalsteuersatz angewendet.

Portugal bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas für ausländische Käufer, doch die Rahmenbedingungen sind komplexer geworden. Der Golden-Visa-Immobilienweg ist geschlossen, und das NHR-Regime steht Neuzuzüglern grundsätzlich nicht mehr offen. Wer den Kauf plant, kann durch ein gründliches Verständnis dieser Veränderungen vor der Unterzeichnung leicht mehrere Zehntausend Euro sparen.

Markt in Zahlen: Steigende Preise, nachlassende Auslandsnachfrage

Laut der Immobilienplattform Idealista erreichte der mittlere Angebotspreis für Wohnimmobilien in Portugal im Mai 2026 einen neuen Höchststand von 3.142 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 10,2 % gegenüber dem Vorjahr. Der Preisanstieg ist breit angelegt, verläuft aber regional unterschiedlich.

Nach Immobilientyp betrachtet lag der mittlere Schätzwert für Wohnungen bei 2.546 Euro pro Quadratmeter (+21,0 % gegenüber dem Vorjahr), während Häuser und Villen um 12,7 % auf 1.561 Euro pro Quadratmeter zulegten. Die höchsten Werte in beiden Segmenten konzentrierten sich weiterhin auf Groß-Lissabon und die Algarve.

Für das Gesamtjahr 2025 stieg der portugiesische Hauspreisindex um 17,6 % – der stärkste Jahresanstieg in der verfügbaren Datenreihe. Bestandsimmobilien verzeichneten dabei ein stärkeres Wachstum als Neubauten, was den enormen Nachfragedruck auf dem Wiederverkaufsmarkt widerspiegelt, wo das Angebot besonders knapp ist.

Gleichzeitig gehen die Kaufzahlen ausländischer Erwerber zurück. Käufe durch Erwerber mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Portugals sanken das dritte Jahr in Folge. EU-ansässige Käufer erwarben 2025 insgesamt 4.416 Wohneinheiten – ein Rückgang von 9,6 % gegenüber dem Vorjahr. Käufer aus Nicht-EU-Ländern erwarben 4.055 Wohneinheiten, was einem Minus von 17,1 % entspricht. Idealista zufolge könnten politische Änderungen diesen Rückgang erklären, darunter das Ende des Golden-Visa-Immobilienwegs und die Ablösung des NHR-Regimes durch ein restriktiveres Modell.

Wo sich ausländische Käufer weiterhin konzentrieren

Die ausländische Nachfrage auf dem portugiesischen Immobilienmarkt ist nach wie vor stark regional ausgeprägt. Aktuelle Marktdaten von Engel & Völkers zeigen einen besonders hohen Anteil internationaler Käufer in bestimmten Ferienregionen, während Porto, die Região Oeste und der Minho jeweils unterschiedliche Nationalitäten anziehen.

Ausländische Käufer konzentrieren sich bevorzugt auf Portugals teuerste Lagen – insbesondere Groß-Lissabon, die Algarve, Madeira und die Metropolregion Porto. Diese Märkte punkten mit guter internationaler Anbindung, etablierten Expat-Communitys und hoher Attraktivität als Feriendomizil oder Kapitalanlage. Auslandskäufer tendieren zudem häufiger zu Neubauten, sanierten oder höherwertigen Objekten, die in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis erzielen.

Der Algarve-Immobilienmarkt bleibt robust: Mit einem Medianpreis von 4.003 Euro pro Quadratmeter gehört er zu den teuersten in Portugal. Loulé verzeichnete 2026 sogar 4.091 Euro pro Quadratmeter – ein Beleg für die anhaltende Beliebtheit der Algarve als Lebens- und Investitionsstandort.

Wer in den Toplagen nicht mehr mithalten kann, findet in aufstrebenden Regionen attraktive Alternativen. Gegenden wie Setúbal, Braga und die Silberküste ziehen neue Käufer an, die günstigere Preise und höheres Renditepotenzial suchen. Die Quadratmeterpreise in diesen Städten liegen im Durchschnitt zwischen 1.500 und 2.500 Euro, angetrieben von ortsunabhängig Berufstätigen und EU-Bürgern auf der Suche nach erschwinglichen, gut vernetzten Standorten. Staatlich geförderte Stadtentwicklungsprojekte in Braga und Évora dürften die Immobilienwerte bis 2026 kontinuierlich steigen lassen.

Die neue Steuerrealität für ausländische Käufer

IMT: Ein neuer Einheitssteuersatz für Nicht-Residenten

Die bedeutendste finanzielle Neuerung für ausländische Käufer im Jahr 2026 ist die Überarbeitung der IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), der portugiesischen Grunderwerbsteuer.

Ab 2026 erhebt Portugal auf die meisten Wohnimmobilienkäufe durch Nicht-Residenten einen pauschalen IMT-Satz von 7,5 %. Anders als bei der progressiven Skala für Hauptwohnsitze zahlen nicht ansässige Käufer von Zweitwohnsitzen oder Ferienimmobilien unabhängig vom Kaufpreis den Höchstsatz.

Die praktischen Auswirkungen sind erheblich. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro bedeutet das 30.000 Euro IMT – noch bevor Stempelsteuer und sonstige Gebühren hinzukommen. Planen Sie als Nicht-Resident allein für Steuern 8–9 % des Kaufpreises ein, als Resident sind es 5–6 %.

Wichtig: Es gibt Ausnahmen. Bestimmte Käufer sind vom Pauschalsteuersatz befreit, darunter steuerlich Ansässige, Beamte, Personen, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ihren steuerlichen Wohnsitz nach Portugal verlegen, sowie Käufer, die ihre Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu moderaten Langzeitmieten vermieten.

Eine Möglichkeit, den pauschalen IMT-Satz zurückzuerhalten, besteht darin, innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf den portugiesischen Steuerwohnsitz zu begründen. Eine andere ist die Vermietung der Immobilie zu einer moderaten Miete (bis zu 2.300 Euro pro Monat) innerhalb von sechs Monaten, wobei die Immobilie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss.

Stempelsteuer und jährliche Grundsteuer

Beim Immobilienkauf in Portugal fällt die Grunderwerbsteuer (IMT) an, die je nach Immobilientyp, Wert und Lage zwischen 0 % und 10 % beträgt, zuzüglich einer Stempelsteuer von 0,8 % auf den Kaufpreis. Bei Finanzierung über ein Darlehen kommt eine zusätzliche Stempelsteuer von 0,6 % hinzu.

Nach dem Kauf wird die jährliche Gemeindeimmobiliensteuer (IMI) fällig, in der Regel zwischen 0,3 % und 0,8 %, sowie gegebenenfalls die zusätzliche Immobiliensteuer (AIMI), sofern der Steuerwert der Immobilie 600.000 Euro übersteigt.

Wichtige Regelung: Sowohl IMT als auch Stempelsteuer müssen vor der Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde (Escritura) bezahlt sein. Ohne Zahlungsnachweis wird der Notar die Transaktion nicht abschließen.

Das Ende des NHR-Regimes – und sein Nachfolger

Jahrelang war das portugiesische Non-Habitual-Resident-Regime (NHR) ein wesentlicher Anreiz für ausländische Käufer: Es bot pauschale Einkommensteuersätze und Befreiungen auf ausländische Einkünfte. Für Neuzuzügler ist dieses Kapitel nun abgeschlossen.

Das NHR-Programm bestand seit 2009, wurde jedoch nach dem 1. Januar 2024 für neue Antragsteller geschlossen. Das abgeschaffte NHR-Regime gilt jedoch für bestimmte Personengruppen weiterhin – Hochschulprofessoren, Forschungswissenschaftler und qualifizierte Beschäftigte in von der portugiesischen Regierung als „Startups" anerkannten Projekten können weiterhin den NHR-Status erlangen.

Der Nachfolger heißt IFICI, oft auch als NHR 2.0 bezeichnet. Die Ablösung des NHR durch das portugiesische IFICI-Regime markiert einen Wendepunkt in der Strategie des Landes zur Gewinnung ausländischer Talente. Für berechtigte Antragsteller bietet IFICI einen Pauschalsteuersatz von 20 %, Erleichterungen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zehn Jahre Planungssicherheit. IFICI zielt darauf ab, Spitzenkräfte, Forschende und Innovatoren in den Bereichen Wissenschaft, Technologie, Gesundheitswesen und erneuerbare Energien anzuziehen.

Auch Inhaber des portugiesischen Golden Visa können vom IFICI-Regime profitieren, sofern sie die Zulassungsvoraussetzungen erfüllen. Für den typischen Immobilienkäufer oder Rentner dürfte IFICI jedoch außer Reichweite sein. Ohne NHR oder IFICI werden ansässige Golden-Visa-Inhaber in vollem Umfang mit der portugiesischen Einkommensteuer auf ihr weltweites Einkommen belastet – mit progressiven Steuersätzen von bis zu 48 %, was deutlich teurer ist, als viele erwarten.

Das Golden Visa 2026: Weiterhin aktiv – aber nicht über Immobilien

Viele Käufer verbinden das portugiesische Golden Visa noch immer mit einem Immobilienkauf. Diese Verbindung existiert nicht mehr.

Das portugiesische Wohnungsbaugesetz „Mais Habitação" von 2023 strich mehrere der beliebtesten Investitionswege des Golden Visa, darunter den direkten Kauf von Wohnimmobilien sowie Investitionen in Immobilienfonds mit Bezug zu Wohnimmobilien. Hintergrund der Reform waren Bedenken, dass ausländische Immobilieninvestitionen die Wohnpreise in Lissabon und Porto für die einheimische Bevölkerung in unerschwingliche Höhen trieben.

Das Programm läuft 2026 weiter, doch die immobilienbasierten Investitionswege wurden gestrichen. Förderfähige Investitionen konzentrieren sich nun auf Fonds, wissenschaftliche Forschung, Kulturerbe und Unternehmensgründungen. Der niedrigste Qualifizierungsbetrag liegt bei 250.000 Euro über den Kulturerbe-Weg.

Der besondere Vorteil des Golden Visa bleibt die Kombination aus geringen Anforderungen an die physische Präsenz und einem direkten Weg zur Staatsbürgerschaft – weshalb es auch nach Streichung der Immobilienwege weiterhin Investoren anzieht.

Visumsoptionen für Immobilienkäufer 2026

Auch ohne den Golden-Visa-Immobilienweg stehen ausländischen Käufern mehrere Wege zur Aufenthaltsgenehmigung offen:

• D7-Visum (Passiveinkommen): Finanziell unabhängige Personen können über das D7-Visum eine Aufenthaltserlaubnis erhalten – es ist der beliebteste Weg für Rentner und Personen mit Kapitalerträgen.
• D8-Visum (Digitale Nomaden): Das D8-Visum für digitale Nomaden wurde für ortsunabhängig Berufstätige geschaffen, die ihr Einkommen außerhalb Portugals erzielen. Für 2026 liegt die Einkommensschwelle in der Regel beim Vierfachen des portugiesischen Mindestlohns, also bei etwa 3.680 Euro pro Monat.
• Golden Visa (Nicht-Immobilienwege): Die Qualifizierung über Investmentfonds oder wissenschaftliche Forschung bietet weiterhin einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung und letztendlich zur Staatsbürgerschaft.

Ein entscheidender Unterschied: Eine portugiesische Aufenthaltsgenehmigung (Golden Visa, D7-Visum, Digital-Nomaden-Visum) macht Sie NICHT automatisch zum portugiesischen Steueransässigen. Steuerlicher Wohnsitz erfordert einen Aufenthalt von mindestens 183 Tagen in Portugal oder die Begründung des gewöhnlichen Aufenthalts dort. Diese Unterscheidung ist von erheblicher Bedeutung für die IMT-Pauschalsteuerbefreiung und laufende Einkommensteuerpflichten.

Schritt für Schritt: Der Kaufprozess für Ausländer

1. NIF beantragen (Steuernummer): Voraussetzung für jeden Immobilienkauf, jedes Bankkonto und jede Steuererklärung in Portugal. Nicht-Residenten können einen lokalen Fiskalvertreter bevollmächtigen.
2. Portugiesisches Bankkonto eröffnen: Dringend empfohlen, um Kauf, Steuern und laufende Kosten abzuwickeln.
3. Portugiesischen Rechtsanwalt beauftragen: Bevor Sie irgendetwas unterschreiben oder Geld überweisen, klären Sie alle Details mit qualifizierten portugiesischen Rechts- und Steuerberatern.
4. Vorvertrag unterzeichnen (CPCV): Ein bindender Vertrag, der in der Regel eine Anzahlung von 10 % erfordert; bei Rücktritt einer Partei sind Vertragsstrafen vorgesehen.
5. IMT und Stempelsteuer bezahlen: Beide müssen vor der notariellen Kaufurkunde (Escritura) entrichtet werden – ohne Zahlungsnachweis wird weder das Notariat noch Casa Pronta die Transaktion abschließen.
6. Kaufurkunde unterzeichnen (Escritura): Vor einem Notar, durch die das rechtliche Eigentum übertragen wird.
7. Eintragung im Grundbuch (Conservatória): Zur formellen Dokumentation des Eigentums und zum Schutz Ihrer Rechte.

Die wichtigsten Erkenntnisse für ausländische Käufer

Die portugiesischen Immobilienpreise steigen 2026 vor allem deshalb, weil gute Objekte knapp sind – nicht weil alle Käufer plötzlich wohlhabender geworden wären. Diese Knappheit in Verbindung mit den regulatorischen Veränderungen verlangt von Käufern mehr Sorgfalt denn je. Führen Sie eine umfassende Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch, holen Sie frühzeitig lokalen Rechtsbeistand hinzu, und kalkulieren Sie die vollständigen Erwerbskosten – nicht nur den Angebotspreis.

Für Investoren und Käufer, die das vollständige Finanzbild einer Immobilie vor einer Entscheidung verstehen möchten, können Tools wie kostenlose Immobilienberichte von Sekira wertvolle Einblicke in Preisentwicklungen, vergleichbare Transaktionen und Marktdynamiken in Ihrer Zielregion liefern.

Portugals Reiz bleibt ungebrochen – Klima, Lebensqualität, Infrastruktur und EU-Zugang sind so stark wie eh und je. Doch 2026 erfordert ein ausgefeilteres Vorgehen. Kennen Sie die Steuern, verstehen Sie die Visumsoptionen, und stellen Sie ein professionelles Team zusammen, bevor Sie unterschreiben.