Immobilienkauf in Vietnam als Ausländer: Rechts- & Investitionsratgeber 2026

Können Ausländer 2026 in Vietnam Immobilien kaufen?

Vietnam hat sich zu einer der faszinierendsten Immobiliengeschichten Südostasiens entwickelt – eine sich rasch urbanisierende Wirtschaft, eine wachsende Mittelschicht und ein stetiger Zustrom internationaler Kaufinteressenten aus Singapur, Hongkong, Südkorea, den USA und Europa. Doch als Ausländer hier Eigentum zu erwerben, ist kein einfaches Unterfangen. Die Regelungen sind komplex, und wer sie falsch interpretiert, kann hohe Kosten riskieren.

Die kurze Antwort lautet: Ja, Ausländer können 2026 in Vietnam legal Wohnimmobilien erwerben – jedoch nur bestimmte Typen, in genehmigten Projekten, unter strengen Quoten und auf Pachtbasis statt als Volleigentum.

Der Rechtsrahmen: Was sich geändert hat und was weiterhin gilt

(cite index="6-2">Das Wohnungsbaugesetz 2023 (in Kraft seit dem 1. August 2024, mit laufender Umsetzung im Jahr 2026) sowie das Bodengesetz 2024 und das Immobilienwirtschaftsgesetz bilden den zentralen Rechtsrahmen. (cite index="6-3,6-4">Diese Gesetze bewahren und präzisieren die Eigentumsrechte von Ausländern, legen jedoch mengenmäßige Beschränkungen, zeitliche Limitierungen und standortbezogene Bedingungen fest. Ausländer können kein freies Grundeigentum erwerben, wohl aber das Gebäude selbst auf Pachtbasis in zugelassenen Gewerbeprojekten besitzen.

Eine der bedeutendsten Neuerungen des Wohnungsbaugesetzes 2023 ist die geregelte Ausstiegsmöglichkeit: (cite index="3-3">Das Wohnungsbaugesetz 2023 erlaubt nun den Weiterverkauf von Ausländer zu Ausländer, was die Wiederverkaufsliquidität erheblich verbessert – die frühere Regelung, die den Verkauf auf vietnamesische Staatsbürger beschränkte, hatte diesen Markt praktisch zum Erliegen gebracht.

(cite index="2-1">Im Jahr 2026 haben Reformen des Wohnungsbau-, Immobilienwirtschafts- und Bodengesetzes Verfahren vereinfacht und den Verbraucherschutz gestärkt, ohne Ausländern jedoch freies Grundeigentum zu gewähren.

Was Ausländer kaufen dürfen – und was nicht

Die Grundregel ist simpel: Sie erwerben das Gebäude, nicht den Boden darunter.

• Wohnungen und Eigentumswohnungen in lizenzierten gewerblichen Wohnprojekten – hier konzentriert sich die große Mehrheit der ausländischen Käufer.
• Villen und Reihenhäuser innerhalb genehmigter Projekte, vorbehaltlich strengerer Quoten.
• Nicht erlaubt: landwirtschaftliche Flächen, unbebaute Grundstücke zur Eigenbebauung oder Immobilien in militärischen Sperrzonen und sicherheitsrelevanten Gebieten.

(cite index="7-13,7-14">Gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Bodengesetz 2024 können ausländische Staatsangehörige Wohnungen und Häuser in zugelassenen gewerblichen Entwicklungen auf einem 50-jährigen, erneuerbaren Pachtvertrag erwerben. Der Boden selbst verbleibt im Eigentum des vietnamesischen Staates.

(cite index="3-9">Das Eigentum ist als 50-jähriges Pachtrecht strukturiert, das einmalig um weitere 50 Jahre verlängert werden kann – die Laufzeit beginnt mit dem Datum, an dem der Eigentumsnachweis (das sogenannte „Pink Book") ausgestellt wird.

„Ausländer können in Vietnam unter keiner rechtlichen Konstruktion Land besitzen. Alles Land gehört kollektiv dem vietnamesischen Volk und wird vom Staat verwaltet. Was Ausländer erhalten können, ist ein Nutzungsrecht an einem genehmigten Gebäude – ein 50-jähriges Pachtrecht an der Wohneinheit selbst, das einmalig um weitere 50 Jahre verlängert werden kann." — Rumavi, 2026

Die Ausländerquote: Die 30%-Regelung erklärt

Die wohl wichtigste Regelung, die ausländische Käufer vor einer Kaufentscheidung verstehen müssen, ist die Eigentumsquote.

(cite index="9-9,9-10">Gesetzlich dürfen Ausländer zusammen nicht mehr als 30 % der gesamten Wohneinheiten in einem einzelnen Wohngebäude besitzen. Bei Grundstücksimmobilien (Villen, Reihenhäuser) innerhalb eines Projekts ist die Obergrenze noch enger – bis zu 10 % der Wohneinheiten in diesem Projekt.

(cite index="9-12,9-13,9-14">Die Quote gilt pro Gebäude, nicht pro Käufer. Ein einzelner Hochhauskomplex mit beispielsweise 300 Einheiten erlaubt bis zu 90 ausländische Eigentümer. Sind diese 90 Einheiten an Ausländer verkauft, ist das Gebäude für weitere ausländische Käufer gesperrt – auch wenn noch Einheiten für vietnamesische Staatsbürger verfügbar sind.

(cite index="8-15,8-16">Die Regel, über die die meisten ausländischen Käufer stolpern, ist nicht die 30%-Quote selbst – sondern die Tatsache, dass das Projekt auf einer offiziell veröffentlichten Liste genehmigter Entwicklungen stehen muss, in denen Ausländer kaufen dürfen. Ein vollkommen legales, vollständig lizenziertes gewerbliches Wohnprojekt kann dennoch tabu sein, wenn es noch nicht in diese Liste aufgenommen wurde. Als Orientierung: (cite index="9-7">Die Liste der für ausländische Käufer zugänglichen Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt umfasste nach der 16. Ausschreibungsrunde im Oktober 2026 rund 162–164 Projekte.

Innerhalb dieses Rahmens gibt es keine Nationalitätsbeschränkungen: (cite index="27-1">Käufer aus Singapur, Hongkong, Südkorea, den USA, Europa und Australien unterliegen alle denselben rechtlichen Bedingungen.

Schritt für Schritt: So kaufen Ausländer Immobilien in Vietnam

Schritt 1 – Berechtigung prüfen und Gesamtbudget festlegen

(cite index="26-1">Legen Sie ein realistisches Budget fest, das alle Kosten einschließt – nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Instandhaltungsfonds, Anwaltskosten und Währungstransfergebühren. Stellen Sie sicher, dass Ihr gültiger Reisepass und Ihr legaler Aufenthaltsstatus in Vietnam in Ordnung sind.

Schritt 2 – Die richtige Immobilie auswählen und die Quote prüfen

(cite index="26-3,26-4">Entscheiden Sie sich zwischen einer Neubauimmobilie direkt vom Entwickler oder einer Bestandsimmobilie auf dem Sekundärmarkt. Ausländische Käufer konzentrieren sich typischerweise auf neue Einheiten in Projekten, in denen noch Kapazitäten innerhalb der 30%-Ausländerquote verfügbar sind. Holen Sie stets eine schriftliche Bestätigung des Entwicklers ein, dass Quotenplätze vorhanden sind, bevor Sie fortfahren.

Schritt 3 – Sorgfältige Due Diligence durchführen

(cite index="19-8,19-9">Stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass das Bauprojekt alle erforderlichen Genehmigungen besitzt und dass ein Pink Book auf Ihren Namen als ausländischer Käufer ausgestellt werden kann. Viele ältere Projekte erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Bei Bestandsimmobilien (cite index="21-1">muss das Pink Book des Verkäufers vorliegen und eindeutig belegen, dass die Immobilie frei von Pfandrechten und Streitigkeiten ist, sowie bestätigen, dass die Ausländerquote für das betreffende Gebäude nicht überschritten wurde.

Schritt 4 – Den Kauf- und Verkaufsvertrag (SPA) unterzeichnen

(cite index="26-7,26-8,26-9">Der Kauf- und Verkaufsvertrag ist das rechtsverbindliche Dokument. Er legt Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Ausstattungsmerkmale und – besonders wichtig für Ausländer – die Bestätigung fest, dass die Einheit innerhalb der gültigen Ausländerquote liegt. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Rechtsanwalt prüfen.

Schritt 5 – Zahlungen über konforme Bankkanäle abwickeln

(cite index="23-7">Zahlungen erfolgen in der Regel in Tranchen entsprechend dem Baufortschritt und müssen über eine vietnamesische Bank abgewickelt werden, idealerweise von einem Devisen- oder Kapitalkonto aus – mit vollständiger Dokumentation. Diese Unterlagen sind später für die Rückführung von Verkaufserlösen ins Ausland unerlässlich.

Schritt 6 – Steuern und Gebühren entrichten

Folgende Kosten sollten im Budget eingeplant werden:

• (cite index="22-8">Grunderwerbsteuer: 0,5 % des Immobilienwerts.
• (cite index="22-9">Mehrwertsteuer (MwSt.): in der Regel 10 % (häufig im Entwicklerpreis enthalten).
• (cite index="22-10">Instandhaltungsfonds: 2 % des Wohnungspreises.
• Notar- und Verwaltungsgebühren: einige Hundert bis über tausend US-Dollar, je nach Komplexität.
• (cite index="4-10">Beim Verkauf fällt eine Kapitalertragsteuer von 2 % des gesamten Übertragungspreises an.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, (cite index="24-3">unterliegen Mieteinnahmen einer Mehrwertsteuer von 5 % sowie einer Einkommensteuer von 5 %.

Schritt 7 – Das Pink Book erhalten

(cite index="22-11,22-12">Nach der Übergabe beantragt der Entwickler oder der Käufer die Bescheinigung über Grundstücksnutzungsrechte, Hauseigentum und sonstige mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (das „Pink Book"). Im Jahr 2026 wurde diese Frist durch Verwaltungsreformen verkürzt. (cite index="25-11,25-12">Die Bearbeitung dauert in der Regel 15 bis 30 Werktage. Die Bescheinigung ist Ihr rechtlicher Eigentumsnachweis. Ohne sie (cite index="25-20">können Sie die Immobilie weder verkaufen, vermieten noch übertragen.

Vietnams Immobilienmarkt 2026: Wohin entwickeln sich die Preise?

Der Markt tritt 2026 nach Jahren rasanter Wertsteigerungen in eine Konsolidierungsphase ein – eine Dynamik, die für informierte Käufer sowohl Vorsicht als auch gezielte Chancen bereithält.

(cite index="13-4">Im fusionierten Ho-Chi-Minh-Stadt lagen die Primärmarktpreise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 bei rund 3.900 USD pro Quadratmeter. (cite index="13-8">In Hanoi erreichte der durchschnittliche Primärmarktpreis im ersten Quartal 2026 rund 3.950 USD pro Quadratmeter – ein Anstieg von 30 % gegenüber dem Vorjahr. (cite index="13-11">In Da Nang lagen die Primärmarktpreise bei 3.574 USD pro Quadratmeter.

Allerdings verdecken die Gesamtzahlen ein zweigeteiltes Marktgeschehen. (cite index="17-4">Rund 25 % der neu auf den Markt gebrachten Wohnungen lagen preislich über 100 Millionen VND pro Quadratmeter; in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt entfielen rund 85 % des Neubauangebots auf Einheiten über 80 Millionen VND pro Quadratmeter. (cite index="14-2,14-3">Das Mittelklasse- und erschwingliche Wohnungsangebot – das den Großteil der realen Nachfrage abdeckt – bleibt knapp, was die Preise hochhält, während die Grundnachfrage zunehmend ungleichmäßig verteilt ist.

Der Sekundärmarkt zeichnet ein anderes Bild: (cite index="18-8,18-9">Die Preise sanken um 5 bis 8 % in Ho-Chi-Minh-Stadt und um bis zu 12 % in Teilen Hanois, da variable Hypothekenzinsen von 13 bis 16 % einige Eigentümer dazu veranlassen, ihre Angebotspreise zu senken.

Mit Blick auf die Zukunft (cite index="14-11">werden für gut gelegene Projekte, die von Infrastrukturausbau oder erkennbarem Baufortschritt profitieren, moderate Preissteigerungen von rund 5 bis 8 % erwartet. (cite index="12-11">Kapital fließt in Immobilien, die auf Endnutzernachfrage basieren, einen klaren Rechtsstatus aufweisen und von infrastrukturgetriebenem Wachstum profitieren – ein Signal dafür, wo kluge ausländische Investoren ihre Aufmerksamkeit richten sollten.

Wesentliche Risiken vor dem Kauf

• Kein Volleigentum am Grundstück: Sie besitzen das Gebäude, niemals den Boden darunter. Läuft das Pachtrecht aus und wird die Verlängerung verweigert (unwahrscheinlich, rechtlich aber möglich), können Sie den Vermögenswert verlieren.
• Barzahlungsintensive Transaktionen: (cite index="3-4">Hypotheken sind für Ausländer weitgehend nicht verfügbar, weshalb die meisten ausländischen Käufer in bar zahlen. Planen Sie entsprechend.
• Wettlauf um Quotenplätze: In beliebten Gebäuden sind die 30 % für Ausländer schnell vergeben. Lassen Sie sich die Verfügbarkeit stets schriftlich bestätigen.
• Dokumentation für Kapitalrückführungen: (cite index="21-6">Für die Rückführung von Erlösen ins Ausland sind Nachweise erforderlich, die belegen, dass die ursprünglichen Mittel legal nach Vietnam eingeführt wurden – häufig durch Banküberweisungsbelege und Devisenerklärungen, die zum Zeitpunkt des Kaufs eingereicht wurden.
• Projektberechtigung: Ein lizenziertes Projekt kann für ausländisches Eigentum dennoch unzulässig sein, wenn es nicht in die genehmigte Liste aufgenommen wurde. Überprüfen Sie dies stets bei der zuständigen Provinzbehörde.

Abschließendes Urteil: Lohnt sich Vietnam für ausländische Käufer?

Vietnam bietet ausländischen Käufern einen echten – wenn auch streng regulierten – Zugang zum Immobilienmarkt. Die Rechtsreformen von 2023 und 2024 haben Ausstiegsmöglichkeiten klarer definiert, Verfahren transparenter gestaltet und den Schutz für Käufer gestärkt. Das 50-jährige, erneuerbare Pachtrecht ist ein praktikables Modell, und das nunmehr geltende Recht auf Weiterverkauf von Ausländer zu Ausländer macht Vietnam zu einer realistischen Langzeitinvestition.

Der Markt befindet sich 2026 in einer selektiven Konsolidierungsphase: Im Premiumsegment bleiben die Primärmarktpreise hoch, während die Sekundärmarktpreise in einigen Bereichen korrigiert haben – was für gut vorbereitete Käufer Einstiegsmöglichkeiten schafft.

Die wichtigsten Grundregeln für ausländische Käufer: Quotenverfügbarkeit schriftlich bestätigen lassen, den Kaufvertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen, alle Zahlungen über konforme Bankkanäle abwickeln und das Pink Book unmittelbar nach der Übergabe konsequent einfordern.

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