Immobilienkauf in Griechenland als Ausländer: Rechts- & Steuerratgeber 2026

Warum Griechenland 2026 einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas ist

Griechenland zieht ausländische Immobilienkäufer auch 2026 weiterhin in seinen Bann – und die Zahlen sprechen für sich. Laut der Bank of Greece erreichten ausländische Direktinvestitionen in Immobilien im Jahr 2024 einen Wert von 2,75 Milliarden Euro – ein Anstieg von 28,9 % gegenüber 2023. Ob sonnenverwöhnte Inselvillen oder renditestarke Athener Wohnungen – Griechenlands Kombination aus mediterranem Lebensstil, angenehmen Klimabedingungen, touristischer Nachfrage und im westeuropäischen Vergleich noch wettbewerbsfähigen Immobilienpreisen bleibt für internationale Käufer äußerst attraktiv.

Die Käuferstruktur hat sich in den Jahren 2025 und 2026 spürbar gewandelt: Sie ist nachweislich erfahrener, finanziell besser aufgestellt und langfristig orientiert als frühere Käufergenerationen. Der Wandel vom spekulativen zum strategischen Kauf bedeutet eine qualitative Aufwertung des Marktes – auch wenn die absoluten Volumina sich angepasst haben. Ob Sie Mietrenditen, Wertsteigerungen oder einen EU-Aufenthaltstitel anstreben: Dieser Ratgeber liefert alles, was Sie vor einer Investition wissen müssen.

Dürfen Ausländer in Griechenland uneingeschränkt Immobilien kaufen?

Es gibt keine generellen Beschränkungen für ausländisches Eigentum – sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger können Wohn- und die meisten Gewerbeimmobilien erwerben. Die wichtigste Ausnahme bilden Grundstücke in Grenz- und Militärzonen, für die Nicht-EU-Bürger eine besondere Genehmigung benötigen.

Für EU- und Nicht-EU-Staatsangehörige bestehen beim Erwerb griechischer Immobilien im Wesentlichen keine Einschränkungen, und ausländische Käufer werden steuerlich genauso behandelt wie Einheimische. Allerdings warnen Experten, dass der Immobilienkauf in Griechenland eine sorgfältige Planung, rechtliche Due-Diligence-Prüfung und ein klares Verständnis der lokalen Vorschriften erfordert, bevor ein Kauf abgeschlossen wird.

Vor dem Kauf müssen Sie eine griechische Steuernummer (AFM) beantragen und in der Regel ein griechisches Bankkonto eröffnen, da Steuern über das lokale System abgewickelt werden. Außerdem beauftragen Sie einen Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags und in der Praxis einen Rechtsanwalt zur Durchführung der Due-Diligence-Prüfung.

Immobilienpreise in den wichtigsten Märkten

Aktuellen Daten der Bank of Greece zufolge sind die Wohnungspreise im Jahr 2025 weiter gestiegen – insbesondere in Athen, Thessaloniki und mehreren Regionalmärkten –, was die anhaltend starke Nachfrage sowohl inländischer als auch internationaler Investoren widerspiegelt.

Athen

Im Jahr 2025 stiegen die Preise im Großraum Athen um 6,2 % – ein solides Wachstum, das jedoch bereits unter dem von Thessaloniki und mehreren anderen Regionalmärkten liegt. Die höchsten Preise im ersten Quartal 2026 wurden in Vouliagmeni mit 7.333 €/m², Voula mit 6.250 €/m² und Elliniko mit 5.568 €/m² verzeichnet. Diese Premiumlagen an der Athener Riviera sind eher auf Kapitalerhalt ausgerichtet als auf hohe laufende Erträge.

Thessaloniki

Laut Bank of Greece stiegen die Wohnungspreise in Thessaloniki im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 9,6 % und übertrafen damit Athen deutlich – bei gleichzeitig günstigerem Preisniveau als in der Hauptstadt. Die Nachfrage wird nicht nur durch den Tourismus gestützt, sondern auch durch Universitäten, die Stadtwirtschaft, Logistik und den Langzeitmietmarkt.

Griechische Inseln

Die Immobilienpreise auf den griechischen Inseln setzen ihren steilen Aufwärtstrend fort. Antiparos führt mit einem beeindruckenden Preis von 7.600 € pro Quadratmeter – und übertrifft damit sogar Mykonos. Laut Spitogatos-Daten für das zweite Quartal 2026 bleibt die Nachfrage sowohl von inländischen Käufern als auch von internationalen Investoren robust, was den jährlichen Preisanstieg an mehreren Standorten auf über 30 % treibt.

In der Ägäis erreichte der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Wert von 2.941 €/m² – ein Anstieg von 5,9 % gegenüber dem Vorjahr. Die Ionischen Inseln folgten mit 2.531 €/m², ebenfalls mit einem jährlichen Plus von 5,9 %. Kreta stach mit dem stärksten jährlichen Wachstum von 6,9 % hervor und erreichte 2.250 €/m².

Griechische Inseln mit internationalen Flughäfen – Rhodos, Kreta, Korfu, Zakynthos – verzeichneten seit 2021 ein durchschnittliches jährliches Preiswachstum von 11,3 %.

Mietrenditen: Was Sie 2026 erwarten können

Die durchschnittliche Bruttomietrendite aus Langzeitvermietungen in Griechenland betrug im zweiten Quartal 2026 rund 4,38 % pro Jahr – nahezu identisch mit dem vierten Quartal 2025. Die Nettomietrendite liegt üblicherweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.

Das höchste Ertragspotenzial unter den untersuchten Teilmärkten wurde für Mietobjekte in Athen (5,52 %) und Patras (4,68 %) geschätzt, während die niedrigsten Renditen in Kavala (3,44 %) beobachtet wurden.

Für Investoren, die Erträge über Lifestyle-Aspekte stellen, können Sekundärmärkte erstklassige Lagen deutlich übertreffen. Kreta (Chania / Apokoronas) bietet Langzeitrenditen von 5,5–7 % und Kurzzeitrenditen von 8–11 % – die höchsten auf dem griechischen Inselmarkt. Thessaloniki liefert Langzeitrenditen von 5,0–6,5 %, gestützt durch einen großen Studenten- und Berufstätigenmietmarkt.

Kleinere Athener Wohnungen erzielen in der Regel die besten Mietrenditen, da Studios und Einzimmerwohnungen im Verhältnis zu Kaufpreis und laufenden Kosten effizient vermietet werden. Umgekehrt gilt: Athen belohnt kleine, gut gelegene Wohnungen in lebendigen, zentralen Stadtvierteln, bestraft jedoch überzahlte Prestige- oder Küstenlagen sowie schlecht gepflegte Altbauten.

Das griechische Golden Visa: Was sich 2026 geändert hat

Griechenlands Aufenthaltsgenehmigung durch Investition bleibt einer der attraktivsten Wege für Nicht-EU-Bürger, die über Immobilien Zugang zum Schengen-Raum suchen. Doch das griechische Golden Visa sieht 2026 merklich anders aus als noch vor zwölf Monaten.

Aktuelle Investitionsschwellenwerte

Laut Enterprise Greece liegt der Mindestinvestitionsbetrag in Gebieten wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini nun bei 800.000 €, während in den meisten anderen Regionen eine Mindestinvestition von 400.000 € erforderlich ist. Ein niedrigerer Schwellenwert von 250.000 € gilt für die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnimmobilien sowie für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude im gesamten Land.

Entscheidend ist: Für die Standardschwellenwerte von 400.000 € und 800.000 € muss die Investition in eine einzige Immobilie getätigt werden. Der erforderliche Betrag kann nicht durch den Kauf mehrerer kleiner Wohnungen angesammelt werden. Dies hat den Markt erheblich verändert, da kleine Wohnungen in Athen und Thessaloniki zuvor häufig gezielt für das Aufenthaltsgenehmigungsprogramm erworben wurden.

Wesentliche Vorteile

• Das Programm sieht keine Mindestaufenthaltspflicht vor – es müssen null Tage pro Jahr im Land verbracht werden, um den Status aufrechtzuerhalten. Die Aufenthaltsgenehmigung ist fünf Jahre gültig und kann unbefristet verlängert werden.
• Visumfreies Reisen in alle 26 Schengen-Staaten gilt ab dem ersten Tag, und nach sieben Jahren Steueransässigkeit eröffnet sich der Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft.
• Anträge werden in der Regel innerhalb von vier bis sechs Monaten abgeschlossen.

„Die besten Golden-Visa-konformen Käufe 2026 werden voraussichtlich jene sein, die rechtliche Förderfähigkeit mit Marktlogik verbinden – also ein Verständnis dafür entwickeln, warum ein Viertel Mieter oder künftige Käufer anzieht, wie sich das Angebot entwickelt und ob der Immobilientyp der tatsächlichen Nachfrage entspricht."

Die Schwellenwertpolitik hat sich in den letzten Jahren mehrfach geändert, und jede Änderung hat die Käuferaktivität in die Region oder Preisklasse gelenkt, die noch infrage kam. Wer auf Basis des Golden Visa plant, sollte die aktuellen Schwellenwerte als Planungsgröße betrachten – nicht als feste Konstante – und die Förderfähigkeit der konkreten Immobilie vor einer Verpflichtung prüfen.

Steuern und Erwerbsnebenkosten

Grunderwerbsteuer

Auf Neubauten (errichtet oder erstmals verkauft nach 2006) fällt technisch gesehen eine Mehrwertsteuer von 24 % an, jedoch hat Griechenland die Mehrwertsteuer auf Neubauverkäufe seit 2020 ausgesetzt – mit einer Verlängerung bis 2026. In der Praxis fällt bei nahezu allen Immobilienkäufen ausschließlich die Grunderwerbsteuer von 3,09 % an.

Jährliche Immobiliensteuer (ENFIA)

Die als ENFIA bekannte Grundsteuer wird jährlich sowohl natürlichen als auch juristischen Personen erhoben, die Immobilien in Griechenland besitzen. Nach dem Kauf einer Immobilie müssen Sie eine Erklärung über Immobilieninformationen über das Formular E9 einreichen.

Kapitalertragsteuer

Die Kapitalertragsteuer von 15 % auf Gewinne aus Immobilienverkäufen natürlicher Personen ist bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt (laut PwC, Februar 2026) – sie wird seit 2014 jedes Jahr verlängert. Zu beachten ist: Drei oder mehr Verkäufe innerhalb von zwei Jahren können als gewerbliche Tätigkeit eingestuft und entsprechend besteuert werden.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Ab 2025 gilt eine dreijährige Einkommensteuerbefreiung für Wohnungen, die langfristig vermietet werden. Dies macht die Langzeitvermietung für neue Eigentümer in der ersten Haltedauer besonders steuereffizient.

Gesamte Erwerbsnebenkosten

Auf Basis der Marktrichtwerte für 2026 belaufen sich die gesamten zusätzlichen Kosten für Käufer häufig auf rund 7 bis 10 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Eintragungskosten, Rechtsanwaltskosten und Maklercourtage.

Digitales Grundbuch: Eine wegweisende Neuerung

Griechenlands Umstellung von einem urkunden­basierten Grundbuchwesen auf ein rechte­basiertes Kataster­system unter dem Hellenic Cadastre (Ktimatologio) ist eine der folgenreichsten strukturellen Veränderungen für ausländische Immobilienkäufer. Durch die Einführung des digitalen Grundbuchs ist der Eigentumsnachweis für Gebiete, die bereits ins Kataster aufgenommen wurden, nun elektronisch abrufbar. Dies reduziert die Abhängigkeit von manuellen Recherchen in lokalen Grundbuchämtern, erfordert aber während der Übergangsphase eine doppelte Prüfung.

Nicht alle Gebiete sind vollständig umgestellt. Liegt die gesuchte Immobilie in einem Bezirk, in dem das Kataster noch nicht aktiv ist, bleibt die traditionelle Suche im Ypothikofilakeio die primäre Nachweisquelle. Die Beauftragung eines erfahrenen lokalen Rechtsanwalts ist daher unerlässlich.

Typische Fehler, die ausländische Käufer unbedingt vermeiden sollten

• Verzicht auf die Titelprüfung: Zu den häufigen Fallstricken zählen das Überspringen der Titelprüfung, die Missachtung von Grenzzonen-Regelungen, die Unterschätzung von ENFIA und Instandhaltungskosten sowie nicht genehmigter Gebäudeerweiterungen.
• Annahme, Steueraussetzungen seien dauerhaft: Ein klassischer Fehler ist die Annahme, dass Mehrwertsteuerbefreiungen für Neubauten oder Kapitalertragsteuerregeln ohne Prüfung ihres aktuellen Aussetzungsstatus gelten.
• Gleichsetzung von Aufenthaltsrecht und Investitionsqualität: Viele ausländische Investoren konzentrieren sich auf den Mindestinvestitionsbetrag, ohne Standorteignung, Eigentumsstruktur, Wiederverkaufsperspektiven oder Mietbeschränkungen umfassend zu prüfen. Eine Immobilie kann ein Einwanderungsziel erfüllen und trotzdem aus Investitionssicht schwach sein.
• Compliance bei Kurzzeitvermietungen: Die verschärfte Durchsetzung der Kurzzeitvermietungsvorschriften zwingt Investoren dazu, Renditen neu zu kalkulieren, bevor sie Kapital einsetzen.

Makroökonomische Rückenwind für den griechischen Immobilienmarkt

Die langfristige Investitionsthese für griechische Wohnimmobilien wird durch mehrere Faktoren gestützt, die unabhängig von der Visapolitik sind. Für Griechenland wird ein BIP-Wachstum von 2,1 % im Jahr 2025 und 2,3 % im Jahr 2026 prognostiziert. Die Arbeitslosigkeit ist vom Krisenrekordstand von 27,9 % auf 9,8 % Ende 2024 gesunken. Gleichzeitig liefert das 8-Milliarden-Euro-Stadtentwicklungsprojekt Ellinikon unmittelbar nördlich von Glyfada Ende 2026 seine ersten Wohneinheiten und wird die Athener Riviera in eines der modernsten städtischen Quartiere Europas verwandeln.

Ihr Aktionsplan als ausländischer Käufer

1. Definieren Sie Ihr Ziel – Eigennutzung, Mieteinnahmen, Golden Visa oder Wertsteigerung. Jedes Ziel erfordert unterschiedliche Entscheidungen bei Lage und Immobilientyp.
2. Beauftragen Sie einen unabhängigen griechischen Rechtsanwalt, der nicht den Verkäufer vertritt, sowie einen zugelassenen Steuerberater mit Erfahrung in grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen.
3. Prüfen Sie die Golden-Visa-Förderfähigkeit der konkreten Immobilie, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen – Schwellenwerte und förderfähige Kategorien können sich ändern.
4. Kalkulieren Sie Netto- statt Bruttorenditen – berücksichtigen Sie ENFIA, Verwaltungsgebühren, Versicherung, Instandhaltung und Leerstand, bevor Sie Märkte vergleichen.
5. Führen Sie eine gründliche Titelrecherche sowohl im Hellenic Cadastre als auch – wo zutreffend – im lokalen Grundbuchamt durch.
6. Beantragen Sie Ihre AFM (griechische Steuernummer) und eröffnen Sie frühzeitig ein griechisches Bankkonto – beides sind Voraussetzungen für den Abschluss jeder Transaktion.

Griechenland bleibt einer der überzeugendsten Immobilienmärkte Europas für internationale Käufer – mit mediterranem Lebensqualitätsfaktor, starken touristischen Fundamentaldaten und einem zugänglichen Weg zum Aufenthaltsrecht. Doch 2026 entscheidet Präzision über den Erfolg: der richtige Standort, der richtige Immobilientyp und eine wasserdichte rechtliche Vorbereitung. Um konkrete Immobilien datengestützt zu bewerten, entdecken Sie kostenlose Immobilienberichte auf Sekira oder schauen Sie sich einen Musterbericht an, um die Analysetiefe vor Ihrer Investition kennenzulernen.