شراء عقار في البرتغال كأجنبي: دليل قانوني وضريبي 2026

العقارات في البرتغال عام 2026: لا تزال جاذبة، لكن القواعد تغيّرت

تحتل البرتغال منذ أمد بعيد مكانةً رفيعة بين الوجهات الأوروبية الأكثر استقطاباً للمشترين الأجانب، بما تتيحه من مناخ معتدل وجودة حياة عالية وأسعار تنافسية مقارنةً بباريس ولندن وأمستردام. غير أن عام 2026 يحمل منظومةً تنظيمية مختلفة جوهرياً عمّا يتوقعه كثير من المشترين الدوليين؛ إذ أُغلق مسار التأشيرة الذهبية العقارية، وحلّ نظامٌ جديد محل نظام الإقامة الضريبية الخاصة (NHR) الشهير، فضلاً عن تطبيق معدل ضريبي ثابت جديد لضريبة نقل الملكية (IMT) على المشترين غير المقيمين.

تظل البرتغال من أكثر أسواق العقارات جذباً في أوروبا للمشترين الأجانب، إلا أن القواعد باتت أكثر تعقيداً؛ فمسار التأشيرة الذهبية العقارية مغلق، ولم يعد نظام NHR متاحاً بصفة عامة للوافدين الجدد. لذا، فإن استيعاب هذه التحولات قبل التوقيع على أي عقد قد يوفّر عليك عشرات الآلاف من اليوروهات.

السوق بالأرقام: أسعار متصاعدة وتراجع في حجم المشترين الأجانب

وفقاً لمنصة العقارات Idealista، بلغ متوسط سعر الطلب للعقارات السكنية في البرتغال 3,142 يورو للمتر المربع في مايو 2026، بارتفاع 10.2% على أساس سنوي، مسجّلاً بذلك رقماً قياسياً جديداً في سلسلة بيانات المنصة. والارتفاع واسع النطاق وإن لم يكن متماثلاً في كل المناطق.

على صعيد أنواع العقارات، بلغ متوسط قيمة التقييم للشقق 2,546 يورو للمتر المربع، بزيادة 21.0% على أساس سنوي، في حين ارتفعت قيمة المنازل والفيلات بنسبة 12.7% لتصل إلى 1,561 يورو للمتر المربع. وتتركز أعلى القيم في كلا القطاعين في منطقة العاصمة لشبونة الكبرى والغارف.

خلال عام 2025 بأكمله، ارتفع مؤشر أسعار المساكن في البرتغال بنسبة 17.6%، وهو أعلى ارتفاع سنوي في السلسلة المتاحة، إذ سجّلت المساكن القائمة نمواً أقوى من المساكن الجديدة، مما يكشف عن حدة ضغوط الطلب في سوق إعادة البيع حيث يظل المعروض شحيحاً بشكل لافت.

بيد أن حجم المشترين الأجانب في تراجع. تراجعت مشتريات المقيمين ضريبياً خارج البرتغال للسنة الثالثة على التوالي؛ إذ استحوذ المشترون المقيمون داخل الاتحاد الأوروبي على 4,416 وحدة سكنية في 2025، بانخفاض 9.6% على أساس سنوي، بينما اشترى المقيمون خارج الاتحاد الأوروبي 4,055 وحدة، بانخفاض 17.1%. وأشارت Idealista إلى أن التغييرات في السياسات قد تفسّر هذا التراجع، ومنها إغلاق مسار التأشيرة الذهبية العقارية واستبدال نظام NHR بإطار أكثر تقييداً.

المناطق التي لا يزال المشترون الأجانب يتركّزون فيها

يظل الطلب الأجنبي على العقارات في البرتغال ذا طابع إقليمي بامتياز. تشير أحدث بيانات سوق Engel & Völkers إلى قواعد مشترين دولية واسعة في بعض المناطق الاصطيافية، فيما تستقطب كلٌّ من بورتو والمنطقة الغربية وإقليم مينيو جنسياتٍ مختلفة.

يميل المشترون الأجانب إلى التركّز في أغلى المواقع البرتغالية، ولا سيما منطقة لشبونة الكبرى والغارف وماديرا ومنطقة بورتو الحضرية. توفر هذه الأسواق عادةً روابط نقل دولية أقوى، ومجتمعات مغتربين راسخة، وجاذبية أعلى بوصفها وجهات للمنازل الثانية أو الاستثمار. وقد يكون المشترون الأجانب أكثر ميلاً لشراء عقارات جديدة أو مجدَّدة أو ذات مواصفات عالية، والتي تُباع عادةً بأسعار أعلى للمتر المربع.

يحافظ سوق عقارات الغارف على متانته، مع متوسط سعر بلغ 4,003 يورو للمتر المربع ليكون من الأعلى في البرتغال. وسجّلت منطقة لولي 4,091 يورو للمتر المربع في 2026، مما يعكس الجاذبية المستمرة للغارف سياحياً واستثمارياً.

أما من يجد أن أسعار الأسواق الرئيسية مرتفعة، فثمة مناطق ناشئة توفر قيمة مغرية. تستقطب مناطق مثل سيتوبال وبراغا والساحل الفضي مشترين جدداً يبحثون عن أسعار معقولة وعوائد استثمارية أعلى. يتراوح متوسط سعر العقار في هذه المدن بين 1,500 و2,500 يورو للمتر المربع، مدفوعاً بطلب من العاملين عن بُعد والمقيمين الأوروبيين الباحثين عن مراكز حضرية ميسورة ومتصلة بالعالم. ومن المتوقع أن ترفع خطط التجديد الحضري المدعومة حكومياً في براغا وإيفورا أسعارَ العقارات تدريجياً خلال 2026.

الواقع الضريبي الجديد للمشترين الأجانب

ضريبة IMT: معدل ثابت جديد لغير المقيمين

يُعدّ التغيير المالي الأبرز للمشترين الأجانب في 2026 هو تعديل ضريبة نقل ملكية العقارات (IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

اعتباراً من 2026، تطبّق البرتغال معدلاً ثابتاً قدره 7.5% لضريبة IMT على معظم صفقات الشراء السكني التي يُجريها غير المقيمين. وعلى خلاف السلّم التصاعدي المعمول به للمساكن الرئيسية، يدفع المشترون غير المقيمين للمنازل الثانية أو منازل العطلات الحدَّ الأعلى للمعدل بصرف النظر عن سعر العقار.

والأثر العملي لذلك بالغ الأهمية. فعلى عقار بقيمة 400,000 يورو، تبلغ ضريبة IMT وحدها 30,000 يورو قبل إضافة رسوم الدمغة والرسوم الأخرى. لذا خصّص 8-9% من سعر الشراء للضرائب وحدها إن كنت تشتري كغير مقيم، أو 5-6% إن كنت مقيماً.

والأهم من ذلك أن ثمة إعفاءات. يُعفى بعض المشترين من المعدل الثابت، من بينهم من يستوفون شروط الإقامة الضريبية، والمسؤولون الحكوميون، والأفراد الذين يصبحون مقيمين ضريبياً في غضون سنتين من الشراء، والمشترون الذين يؤجرون عقاراتهم بعقود طويلة الأجل بإيجارات معتدلة وفق شروط محددة.

أحد المسارات لاسترداد ضريبة IMT بمعدلها الثابت هو أن تصبح مقيماً ضريبياً في البرتغال خلال سنتين من الشراء. والمسار الآخر هو تأجير العقار بإيجار معتدل لا يتجاوز 2,300 يورو شهرياً خلال ستة أشهر من الشراء، مع الحفاظ على استمرار الإيجار لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى.

ضريبة الدمغة وضريبة العقار السنوية

عند شراء عقار في البرتغال، تسدّد ضريبة نقل الملكية (IMT) التي تتراوح بين 0% و10% تبعاً لنوع العقار وقيمته وموقعه، إضافةً إلى ضريبة دمغة بنسبة 0.8% من سعر الشراء. كما تُطبَّق ضريبة دمغة إضافية بنسبة 0.6% في حال استخدام قرض عقاري.

بعد إتمام الشراء، تدفع ضريبة العقار البلدية السنوية (IMI) التي تتراوح عادةً بين 0.3% و0.8%، وربما ضريبة العقار الإضافية (AIMI) إذا تجاوزت القيمة الضريبية لعقارك 600,000 يورو.

قاعدة أساسية: يجب سداد ضريبتَي IMT والدمغة قبل توقيع عقد البيع النهائي (Escritura). فبدون إثبات السداد، لن يُتم كاتب العدل إجراءات نقل الملكية.

نهاية نظام NHR — وما حلّ محله

لسنوات طويلة، كان نظام الإقامة الضريبية الخاصة (NHR) في البرتغال عاملاً جذباً رئيسياً للمشترين الأجانب، إذ كان يمنح معدلات ضريبية ثابتة وإعفاءات على الدخل المحقَّق من الخارج. لكن تلك المرحلة انتهت بالنسبة للوافدين الجدد.

عمل برنامج NHR منذ عام 2009، قبل أن يُغلق باب التقديم عليه بعد الأول من يناير 2024. غير أن النظام الملغى لا يزال قائماً لفئات محددة، من بينها: أساتذة الجامعات، وعلماء الأبحاث، والموظفون المؤهلون في المشاريع التي صنّفتها الحكومة البرتغالية ضمن الشركات الناشئة.

والنظام البديل هو IFICI، المعروف أيضاً بـ NHR 2.0. يمثّل استبدال NHR بنظام IFICI البرتغالي نقطة تحوّل في مقاربة البلاد لاستقطاب الأجانب. يمنح IFICI المتقدمين المؤهلين معدل ضريبة ثابتاً بنسبة 20%، وإعفاءً من الازدواج الضريبي، واستقراراً لمدة 10 سنوات. ويركّز النظام على استقطاب المتخصصين البارزين والباحثين والمبتكرين في مجالات العلوم والتكنولوجيا والرعاية الصحية والطاقة الخضراء.

يمكن لحاملي التأشيرة الذهبية البرتغالية الاستفادة من نظام IFICI أيضاً إذا استوفوا معاييره. أما المشتري العادي أو المتقاعد فعلى الأرجح لن يستطيع الوصول إلى IFICI. وبدون نظامَي NHR أو IFICI، يصبح حاملو التأشيرة الذهبية المقيمون خاضعين بالكامل لضريبة الدخل البرتغالية على دخلهم العالمي، بمعدلات تصاعدية قد تبلغ 48% — وهو عبء أثقل بكثير مما يتوقعه كثيرون.

التأشيرة الذهبية في 2026: لا تزال قائمة، لكن ليس عبر العقارات

لا يزال كثير من المشترين يربطون التأشيرة الذهبية البرتغالية بشراء العقارات. لكن هذه الصلة انقطعت نهائياً.

أزال قانون "Mais Habitação" للإسكان الصادر عام 2023 عدداً من أكثر خيارات الاستثمار شعبية في التأشيرة الذهبية، بما في ذلك شراء العقارات السكنية مباشرةً والاستثمار في صناديق عقارية مرتبطة بأصول سكنية. وقد جاء هذا الإصلاح استجابةً لمخاوف من أن الاستثمار العقاري الأجنبي يدفع أسعار المساكن في لشبونة وبورتو إلى مستويات تفوق قدرة السكان المحليين.

يستمر البرنامج في 2026، لكن مسارات الاستثمار العقاري أُلغيت. وتتمحور الاستثمارات المؤهِّلة حالياً حول الصناديق الاستثمارية والبحث العلمي والتراث الثقافي وإنشاء الأعمال التجارية، وأدنى مبلغ مؤهِّل هو 250,000 يورو عبر مسار التراث الثقافي.

تبقى الميزة الفريدة للتأشيرة الذهبية في الجمع بين اشتراطات إقامة فعلية منخفضة ومسار مباشر نحو الجنسية، وهو ما يجعلها تستقطب المستثمرين رغم إلغاء مسارات العقارات.

خيارات التأشيرة للمشترين الأجانب في 2026

حتى بدون مسار التأشيرة الذهبية العقارية، يمتلك المشترون الأجانب عدة مسارات للإقامة:

• تأشيرة D7 للدخل السلبي: يمكن للأفراد المستقلين مالياً الحصول على تصاريح إقامة عبر تأشيرة D7، لتكون بذلك المسار الأكثر شعبية للمتقاعدين وأصحاب دخل الاستثمار.
• تأشيرة D8 للعمل الرقمي عن بُعد: أُنشئت تأشيرة D8 للعاملين عن بُعد الذين يتقاضون دخلاً من خارج البرتغال. ولعام 2026، يبلغ حد الدخل المطلوب عموماً أربعة أضعاف الحد الأدنى للأجور البرتغالية، أي ما يعادل 3,680 يورو شهرياً.
• التأشيرة الذهبية (المسارات غير العقارية): لا يزال التأهل عبر صناديق الاستثمار أو البحث العلمي يوفر مساراً للإقامة والحصول على الجنسية في نهاية المطاف.

وثمة فارق جوهري لا يُستهان به: امتلاك تصريح إقامة برتغالي (تأشيرة ذهبية، أو D7، أو تأشيرة العمل الرقمي) لا يجعلك تلقائياً مقيماً ضريبياً في البرتغال. فالإقامة الضريبية تستلزم قضاء 183 يوماً أو أكثر في البرتغال أو اتخاذها مقراً اعتيادياً للإقامة. هذا التمييز بالغ الأثر فيما يخص الإعفاء من معدل IMT الثابت والتزامات ضريبة الدخل الجارية.

خطوة بخطوة: مسار الشراء للأجانب

1. استخراج رقم التعريف الضريبي (NIF): شرط أساسي لأي عملية شراء عقاري أو فتح حساب مصرفي أو تقديم إقرار ضريبي في البرتغال. ويمكن لغير المقيمين تعيين ممثل ضريبي محلي.
2. فتح حساب مصرفي في البرتغال: موصى به بشدة لإدارة عملية الشراء والضرائب والتكاليف الجارية.
3. الاستعانة بمحامٍ برتغالي: قبل التوقيع على أي شيء أو تحويل أي مبالغ، تأكد من التفاصيل مع مستشارين قانونيين وضريبيين برتغاليين مؤهلين.
4. توقيع عقد الوعد بالبيع (CPCV): اتفاقية ملزمة تستلزم عادةً دفع عربون بنسبة 10%، مع غرامات على أي من الطرفين في حال التراجع.
5. سداد ضريبتَي IMT والدمغة: يجب سدادهما قبل توقيع عقد البيع الرسمي (Escritura)، إذ لن يُتم مكتب التوثيق أو خدمة Casa Pronta الإجراءات بدون إثبات السداد.
6. توقيع عقد البيع النهائي (Escritura): يُوقَّع أمام كاتب العدل لنقل الملكية القانونية رسمياً.
7. التسجيل في السجل العقاري (Conservatória): لتوثيق الملكية رسمياً وحماية حقوقك.

أبرز ما يجب أن يعرفه المشتري الأجنبي

ترتفع أسعار العقارات في البرتغال عام 2026 في المقام الأول بسبب شُح المساكن الجيدة، لا لأن كل مشترٍ أصبح أكثر ثراءً فجأة. هذا الشح، إلى جانب التحولات التنظيمية، يعني أن المشترين بحاجة إلى مستوى أعلى من الحذر والتدقيق أكثر من أي وقت مضى. أجرِ فحصاً شاملاً للعقار، واستعن بمستشار قانوني محلي مبكراً، واحسب التكلفة الإجمالية للاستحواذ — لا مجرد السعر المطلوب.

للمستثمرين والمشترين الراغبين في فهم الصورة المالية الكاملة لأي عقار قبل الالتزام، توفر أدوات مثل تقارير العقارات المجانية من Sekira معلومات قيّمة حول اتجاهات الأسعار والصفقات المماثلة وديناميكيات السوق في منطقتك المستهدفة.

تظل جاذبية البرتغال راسخة — فالمناخ وأسلوب الحياة والبنية التحتية والانتماء للاتحاد الأوروبي كلها عوامل لا تزال في أوج قوتها. لكن عام 2026 يستدعي مقاربةً أكثر نضجاً واحترافاً. اعرف الضرائب جيداً، وأدرك مسارات التأشيرة، وكوِّن فريقاً متخصصاً قبل أن تضع توقيعك.