شراء العقارات في فيتنام للأجانب: دليل 2026 القانوني والاستثماري

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في فيتنام عام 2026؟

باتت فيتنام واحدة من أكثر أسواق العقارات إثارةً وجذبًا في جنوب شرق آسيا — اقتصاد يشهد تحضّرًا متسارعًا، وطبقة وسطى في تنامٍ مستمر، وتدفقًا متواصلًا من الاهتمام الدولي من مشترين في سنغافورة وهونغ كونغ وكوريا الجنوبية والولايات المتحدة وأوروبا. غير أن امتلاك العقارات هنا بوصفك أجنبيًا ليس أمرًا يسيرًا؛ إذ تتسم القواعد بالدقة والتعقيد، والتهاون فيها قد يكون مكلفًا.

الإجابة المختصرة: نعم، يحق للأجانب قانونيًا شراء العقارات السكنية في فيتنام عام 2026 — لكن بأنواع محددة فحسب، وضمن مشاريع معتمدة، ووفق حصص صارمة، على أساس عقد إيجار طويل الأمد لا تملّك حر.

الإطار القانوني: ما الذي تغيّر وما الذي لا يزال سارياً؟

يشكّل قانون الإسكان لعام 2023 (الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس 2024، مع استمرار تطبيقه في 2026) وقانون الأراضي لعام 2024، إلى جانب قانون تجارة العقارات، الإطار القانوني الأساسي الناظم لهذا القطاع. تحافظ هذه القوانين على حقوق تملّك الأجانب وتوضّحها، مع فرض قيود كمية وزمنية وجغرافية. لا يحق للأجانب تملّك الأراضي ملكية حرة، لكن يمكنهم تملّك المنشأة السكنية ذاتها على أساس عقد إيجار طويل الأمد ضمن مشاريع تجارية معتمدة.

من أبرز الإصلاحات التي جاء بها قانون الإسكان 2023 فتح باب الخروج من الاستثمار؛ إذ بات القانون يتيح إعادة البيع بين الأجانب أنفسهم، مما يُحسّن جذريًا سيولة الخروج التي كانت القاعدة القديمة القاصرة على المواطنين قد أضعفتها كثيرًا.

وفي عام 2026، جاءت الإصلاحات على قانون الإسكان وقانون تجارة العقارات وقانون الأراضي لتوضّح الإجراءات وتعزّز حماية المستهلك، دون أن تمنح الأجانب حق التملك الحر للأراضي.

ما الذي يحق للأجانب شراؤه وما الذي لا يحق لهم؟

القاعدة الذهبية بسيطة: أنت تشتري المنشأة، لا الأرض التي تقوم عليها.

• الشقق والوحدات السكنية في المجمعات ضمن مشاريع الإسكان التجارية المرخّصة — وهذا هو الخيار الذي تتركز عليه الغالبية العظمى من المشترين الأجانب.
• الفلل والمنازل المتصلة داخل المشاريع المعتمدة، وفق حصص أكثر تشددًا.
• غير مسموح به: الأراضي الزراعية، أو القطع الخام المخصصة للبناء الذاتي، أو العقارات الواقعة في المناطق العسكرية والأمنية المقيّدة.

بموجب قانون الإسكان 2023 وقانون الأراضي 2024، يحق للمواطنين الأجانب شراء شقق ومنازل في مشاريع تجارية معتمدة، على أساس عقد إيجار مدته 50 عامًا قابل للتجديد. وتبقى الأرض في حوزة الدولة الفيتنامية.

يُهيكَل التملّك على شكل عقد إيجار لمدة 50 عامًا، قابل للتجديد مرة واحدة لمدة 50 عامًا إضافية، ويبدأ احتساب المدة من تاريخ إصدار شهادة الملكية المعروفة بـ"الكتاب الوردي".

"لا يحق للأجانب تملّك الأراضي في فيتنام بأي صيغة كانت. فجميع الأراضي مملوكة ملكية جماعية للشعب الفيتنامي وتُديرها الدولة. ما يمكن للأجانب حيازته هو حق استخدام الأرض في مبنى معتمد — وهو عقد إيجار لمدة 50 عامًا على الوحدة ذاتها، قابل للتجديد مرة واحدة لمدة مماثلة." — Rumavi، 2026

حصة الملكية الأجنبية: توضيح قاعدة الـ30%

تُعدّ هذه القاعدة بلا منازع الأهم التي ينبغي للمشتري الأجنبي استيعابها قبل اتخاذ أي قرار.

يُحدّد القانون نسبة الملكية الأجنبية بما لا يتجاوز 30% من إجمالي وحدات الشقق في أي مبنى سكني بعينه. أما بالنسبة للعقارات الأرضية (الفلل والمنازل المتصلة) داخل المشاريع، فالحصة أكثر تقييدًا — ما يصل إلى 10% من الوحدات في المشروع الواحد.

تُطبَّق الحصة على مستوى المبنى لا على مستوى المشتري الفرد. فلو كان برج سكني يضم 300 وحدة مثلًا، فهذا يعني إمكانية تملّك الأجانب لـ90 وحدة كحد أقصى. وبمجرد بيع هذه الـ90 وحدة لأجانب، يُغلق المبنى أمام أي مشتري أجنبي جديد، حتى وإن بقيت وحدات معروضة للمواطنين الفيتناميين.

القاعدة التي كثيرًا ما تُوقع المشترين الأجانب في الالتباس ليست نسبة الـ30% ذاتها — بل أن المشروع نفسه يجب أن يكون مدرجًا على قائمة رسمية منشورة من المشاريع المتاحة للأجانب. فقد يكون المشروع قانونيًا تمامًا ومرخّصًا بالكامل، وأن يكون مغلقًا أمام الأجانب لمجرد أنه لم يُضَف إلى تلك القائمة بعد. وللاستئناس، وصل عدد المشاريع المفتوحة أمام المشترين الأجانب في مدينة هوشي منه إلى نحو 162–164 مشروعًا بعد الدفعة السادسة عشرة في أكتوبر 2026.

لا توجد قيود على الجنسية ضمن هذا الإطار: المشترون من سنغافورة وهونغ كونغ وكوريا الجنوبية والولايات المتحدة وأوروبا وأستراليا، جميعهم يخضعون للإطار القانوني ذاته.

خطوة بخطوة: كيف تشتري عقارًا في فيتنام بوصفك أجنبيًا؟

الخطوة الأولى — التحقق من الأهلية وتحديد الميزانية الإجمالية

ضع ميزانية واقعية تشمل جميع التكاليف، لا السعر الإجمالي للعقار وحده — رسوم التسجيل، وضريبة القيمة المضافة، وصندوق الصيانة، والرسوم القانونية، واعتبارات تحويل العملات. وتحقق من أن جواز سفرك ساري المفعول وأنك دخلت فيتنام بصورة قانونية.

الخطوة الثانية — اختيار العقار المناسب والتحقق من الحصة

حدد اختيارك بين عقار جديد (سوق أولية) من المطوّر، أو وحدة معاد بيعها (سوق ثانوية). يتجه المشترون الأجانب عادةً نحو الوحدات الجديدة في المشاريع التي لا تزال لديها متسع ضمن حصة الـ30%. واحرص دائمًا على الحصول على تأكيد خطي من المطوّر بتوافر مساحة ضمن الحصة قبل المضي قدمًا.

الخطوة الثالثة — إجراء فحص دقيق وشامل

قبل الشراء، تأكد من أن المشروع يمتلك جميع الموافقات المطلوبة وأنه يمكن إصدار "الكتاب الوردي" باسمك بوصفك مشتريًا أجنبيًا. كثير من المشاريع القديمة لا تستوفي هذه المتطلبات. أما في حالة الوحدات المعاد بيعها، فيجب أن يكون "الكتاب الوردي" للبائع حاضرًا ويُثبت بوضوح خلوّ العقار من أي رهون أو نزاعات، مع التأكد من عدم تجاوز حصة الأجانب المقررة لذلك المبنى.

الخطوة الرابعة — توقيع عقد البيع والشراء

عقد البيع والشراء هو العقد الملزم قانونًا. ويحدد السعر وجدول الدفعات وتاريخ التسليم والمواصفات، ويُثبت — وهذا مهم بشكل خاص للأجانب — أن الوحدة ضمن نطاق الحصة الأجنبية المؤهلة. احرص على مراجعة العقد من قِبل محامٍ مستقل قبل التوقيع.

الخطوة الخامسة — تحويل الأموال عبر القنوات المصرفية المعتمدة

تُؤدَّى الدفعات عادةً على مراحل مرتبطة بتقدم البناء، ويجب أن تمر عبر بنك فيتنامي، ويُفضَّل أن تكون من حساب بالعملات الأجنبية أو حساب رأس المال، مع الاحتفاظ بكامل وثائق التحويل — وهذا أمر بالغ الأهمية لاسترداد العائدات عند البيع لاحقًا.

الخطوة السادسة — سداد الضرائب والرسوم

أبرز التكاليف التي ينبغي إدراجها في الميزانية:

• رسوم التسجيل: 0.5% من قيمة العقار.
• ضريبة القيمة المضافة: 10% عادةً (وكثيرًا ما تكون مدرجة في سعر المطوّر).
• صندوق الصيانة: 2% من سعر الشقة.
• رسوم كتابة العدل والرسوم الإدارية: تتراوح بين بضع مئات وما يزيد على ألف دولار أمريكي، تبعًا لتعقيد المعاملة.
• عند البيع، تُطبَّق ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 2% من إجمالي سعر التحويل.

إذا أجّرت العقار، فإن إيرادات الإيجار تخضع لضريبة قيمة مضافة بنسبة 5% وضريبة دخل شخصي بنسبة 5%.

الخطوة السابعة — استلام الكتاب الوردي

بعد التسليم، يتقدم المطوّر أو المشتري بطلب للحصول على شهادة حق استخدام الأرض وتملّك المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بها (المعروفة بـ"الكتاب الوردي"). وفي عام 2026، جرى تقليص المدة الزمنية اللازمة لذلك بفعل الإصلاحات الإدارية. تستغرق المعالجة عادةً من 15 إلى 30 يوم عمل. وتُعدّ هذه الشهادة دليلك القانوني على الملكية، إذ لا يمكنك بدونها بيع العقار أو تأجيره أو التنازل عنه.

سوق العقارات في فيتنام عام 2026: إلى أين تتجه الأسعار؟

يدخل السوق عام 2026 في مرحلة تثبيت واستقرار بعد سنوات من الارتفاعات المتسارعة — وهي ديناميكية تفتح الباب أمام فرص انتقائية للمشترين المدروسين في مقابل قدر من الحذر.

في مدينة هوشي منه بعد إعادة الهيكلة الإدارية، بلغت أسعار الشقق في السوق الأولية نحو 3,900 دولار أمريكي للمتر المربع في الربع الأول من 2026. وفي هانوي، وصل متوسط السعر الأولي إلى 3,950 دولارًا للمتر المربع في الفترة ذاتها، بنمو سنوي بلغ 30%. أما في دا نانغ، فقد بلغت الأسعار الأولية 3,574 دولارًا للمتر المربع.

بيد أن هذه الأرقام الإجمالية تُخفي سوقًا يسير بسرعتين مختلفتين. فنحو 25% من الشقق المطروحة حديثًا تجاوز سعرها 100 مليون دونغ للمتر المربع، وفي هانوي وهوشي منه، كان نحو 85% من المعروض الجديد فوق 80 مليون دونغ للمتر المربع. أما الإسكان المتوسط والميسور التكلفة — الذي يمثّل قطاعًا واسعًا من الطلب الفعلي — فلا يزال شحيحًا، مما يُبقي الأسعار مرتفعة في حين يتسم الطلب الأساسي بعدم الانتظام المتزايد.

أما السوق الثانوية فتحكي قصة مختلفة: إذ تراجعت الأسعار بنسبة 5% إلى 8% في هوشي منه، وبنحو 12% في بعض مناطق هانوي، في ظل معدلات رهن عقاري متغيرة تتراوح بين 13% و16% تدفع بعض الملاك إلى خفض أسعار الطلب.

وفي المستقبل المنظور، يُتوقع أن تشهد أسعار الشقق ارتفاعات معتدلة بنسبة 5–8% للمشاريع ذات الموقع الجيد التي تستفيد من تطوير البنية التحتية أو تقدم واضح في التشييد. ويتجه رأس المال نحو العقارات المدعومة بطلب المستخدم النهائي والوضع القانوني الواضح والنمو المرتبط بالبنية التحتية — وهي إشارة جليّة للمستثمرين الأجانب الأذكياء تدلّهم على وجهتهم.

أبرز المخاطر التي ينبغي معرفتها قبل الشراء

• لا تملّك حر للأرض: أنت تمتلك المنشأة، لا الأرض التي تقوم عليها قط. وإن انتهى عقد الإيجار ورُفض تجديده — وهو احتمال نادر لكنه ممكن قانونيًا — قد تفقد الأصل.
• طغيان الدفع النقدي: التمويل العقاري بالرهن متعذّر في معظمه على الأجانب، لذا يدفع غالبيتهم نقدًا. خطّط لميزانيتك وفق ذلك.
• التسابق على الحصة: تمتلئ حصة الـ30% الأجنبية في المباني الشعبية بسرعة. تحقق دائمًا من توافرها كتابيًا.
• توثيق إعادة تحويل الأموال للخارج: يستلزم تحويل العائدات إلى الخارج وثائق تُثبت أن الأموال الأصلية دخلت فيتنام بصورة قانونية، وغالبًا ما تكون ذلك سجلات التحويلات المصرفية وإقرارات العملة الأجنبية المُقدَّمة وقت الشراء.
• أهلية المشروع: قد يكون المشروع المرخّص غير مؤهل لتملّك الأجانب إذا لم يُضَف إلى قائمة المشاريع المعتمدة. تحقق دائمًا من ذلك مع السلطة الإقليمية المختصة.

الحكم النهائي: هل تستحق فيتنام الاستثمار العقاري للأجانب؟

تُتيح فيتنام سوق عقارات متاحًا فعلًا — وإن كان مُقيَّدًا بإحكام — للمشترين الأجانب. وقد جعلت الإصلاحات القانونية للفترة 2023–2024 مسارات الخروج أوضح، والإجراءات أكثر شفافية، والحماية أمتن. وعقد الإيجار القابل للتجديد لمدة 50 عامًا هيكل عملي وقابل للتطبيق، كما أن حق إعادة البيع بين الأجانب بات يجعله استثمارًا واقعيًا على المدى الطويل.

يمر السوق عام 2026 بمرحلة تثبيت انتقائية: الأسعار الأولية لا تزال مرتفعة في الشريحة العليا، بينما شهدت القيم الثانوية في بعض المناطق تصحيحًا، مما يُتيح فرص شراء لمن يُحسن دراسة المشهد.

القواعد الذهبية لكل مشتري أجنبي: تحقق من توافر الحصة كتابيًا، واستعن بمحامٍ مستقل لمراجعة عقد البيع والشراء، وأمرّ جميع الأموال عبر القنوات المصرفية المعتمدة، واسعَ للحصول على الكتاب الوردي فور التسليم دون تأخير.

للاطلاع على رؤى مبنية على البيانات حول مشاريع وأحياء بعينها قبل اتخاذ قرارك، استكشف تقارير العقارات المجانية من Sekira لقياس التقييمات وفهم ديناميكيات السوق المحلية.