شراء العقارات في اليونان كأجنبي: دليل 2026 القانوني والضريبي

لماذا تُعدّ اليونان من أكثر أسواق العقارات جاذبيةً في أوروبا عام 2026

تواصل اليونان استقطاب المشترين الأجانب للعقارات في عام 2026، والأرقام تشهد على ذلك. وفقاً لبنك اليونان، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات 2.75 مليار يورو في عام 2024، بزيادة نسبتها 28.9% مقارنةً بعام 2023. من فيلات الجزر المشمسة إلى شقق أثينا ذات العوائد المرتفعة، يواصل الجمع بين أسلوب الحياة المتوسطي، والمناخ المعتدل، والطلب السياحي المتنامي، وأسعار العقارات التنافسية نسبياً مقارنةً بكثير من دول أوروبا الغربية، استقطابَ المستثمرين الدوليين.

يتسم هيكل المشترين في عامَي 2025 و2026 بالنضج والملاءة المالية الأعلى والالتزام بالملكية طويلة الأمد، بخلاف الموجات السابقة. وهذا التحول من الشراء المضاربي إلى الاستثمار الاستراتيجي يمثّل قفزة نوعية حتى لو تعدّلت الأحجام الإجمالية. سواء كنت تسعى إلى عوائد إيجارية أو ارتفاع قيمة رأس المال أو الحصول على إقامة أوروبية، يغطي هذا الدليل كل ما تحتاج معرفته قبل اتخاذ قرار الاستثمار.

هل يحق للأجانب شراء العقارات في اليونان بحرية؟

لا توجد قيود عامة على التملك الأجنبي؛ إذ يحق لمواطني الاتحاد الأوروبي وغير الأوروبيين على حدٍّ سواء شراء العقارات السكنية ومعظم العقارات التجارية. والاستثناء الرئيسي يتعلق بالأراضي الواقعة في المناطق الحدودية والعسكرية، حيث يستلزم تملّكها من غير الأوروبيين الحصول على إذن خاص.

لا توجد في جوهرها قيود على تملّك مواطني الاتحاد الأوروبي أو سواهم للعقارات اليونانية، ويتمتع المشترون الأجانب بالمعاملة الضريبية ذاتها المطبّقة على المواطنين. غير أن الخبراء يحذّرون من أن شراء العقارات في اليونان يستلزم تخطيطاً دقيقاً، وتدقيقاً قانونياً مستفيضاً، وفهماً واضحاً للوائح المحلية قبل إتمام أي صفقة.

قبل المضي قُدُماً، يتعيّن عليك الحصول على الرقم الضريبي اليوناني (AFM) وفتح حساب مصرفي يوناني في الغالب، إذ تُسوَّى الضرائب عبر المنظومة المحلية. كما يلزمك تعيين كاتب عدل لتوثيق عقد البيع، وفي الغالب محامٍ للقيام بعمليات التدقيق القانوني اللازمة.

أسعار العقارات في أبرز الأسواق

وفقاً لأحدث بيانات بنك اليونان، واصلت أسعار الشقق ارتفاعها خلال عام 2025، ولا سيما في أثينا وثيسالونيكي وعدد من الأسواق الإقليمية، مما يعكس الطلب المتواصل من المستثمرين المحليين والدوليين على حدٍّ سواء.

أثينا

في عام 2025، ارتفعت الأسعار في منطقة أثينا الكبرى بنسبة 6.2% — نمو جيد، لكنه أقل من ثيسالونيكي وعدد من الأسواق الإقليمية. سجّلت أعلى الأسعار في الربع الأول من 2026 في فوليانمي بـ7,333 يورو للمتر المربع، وفولا بـ6,250 يورو، وإلينيكو بـ5,568 يورو للمتر المربع. تُمثّل هذه المناطق الراقية على الريفيرا اليونانية وجهات للحفاظ على رأس المال أكثر من كونها أصولاً ذات عوائد إيجارية مرتفعة.

ثيسالونيكي

وفقاً لبنك اليونان، ارتفعت أسعار الشقق في ثيسالونيكي بنسبة 9.6% على أساس سنوي في الربع الثالث من 2025، متجاوزةً أثينا بفارق ملحوظ، في حين يظل السوق أكثر تناسباً مع القدرة الشرائية مقارنةً بالعاصمة. ويرتكز الطلب ليس على السياحة وحدها، بل أيضاً على الجامعات والاقتصاد الحضري والخدمات اللوجستية وإيجارات الأمد الطويل.

الجزر اليونانية

تواصل أسعار العقارات في الجزر اليونانية مسارها التصاعدي الحاد، إذ تتصدر أنتيباروس القائمة بسعر مذهل يبلغ 7,600 يورو للمتر المربع، متجاوزةً حتى ميكونوس. وبحسب بيانات Spitogatos للربع الثاني من 2026، يبقى الطلب متيناً من المشترين المحليين والمستثمرين الدوليين، مما يدفع الزيادات السنوية في الأسعار إلى تجاوز 30% في مواقع عدة.

في بحر إيجه، بلغ متوسط السعر المطلوب للعقارات السكنية 2,941 يورو للمتر المربع في الربع الثاني من 2026، بارتفاع 5.9% على أساس سنوي. وتلتها جزر أيونيا بـ2,531 يورو للمتر المربع بنفس نسبة النمو السنوي 5.9%. وتميّزت كريت بأعلى نمو سنوي بنسبة 6.9%، إذ بلغت أسعارها 2,250 يورو للمتر المربع.

سجّلت الجزر اليونانية ذات المطارات الدولية — رودس وكريت وكورفو وزاكينثوس — متوسط نمو سنوي في الأسعار بلغ 11.3% منذ عام 2021.

عوائد الإيجار: ماذا تتوقع في 2026؟

يبلغ متوسط العائد الإجمالي من الإيجارات طويلة الأمد في اليونان خلال الربع الثاني من 2026 نحو 4.38% سنوياً، وهو تقريباً ذاته مستوى الربع الرابع من 2025. أما صافي العائد فيكون عادةً أقل من العائد الإجمالي بمقدار 1.5 إلى 2 نقطة مئوية.

تبرز أعلى العوائد المتوقعة بين الأسواق الفرعية المُستطلَعة في العقارات الإيجارية بأثينا (5.52%) وباتراس (4.68%)، في حين تُسجّل كافالا أدنى العوائد (3.44%).

بالنسبة للمستثمرين الذين يُقدّمون الدخل على الأسلوب المعيشي، يمكن للأسواق الثانوية أن تتفوق بشكل ملحوظ على المواقع الأولى. تقدّم كريت (خانيا / أبوكوروناس) عوائد تتراوح بين 5.5% و7% على المدى البعيد و8% إلى 11% على المدى القصير، وهي الأعلى في أسواق الجزر اليونانية. فيما تحقق ثيسالونيكي عوائد طويلة الأمد تتراوح بين 5% و6.5%، مدعومةً بقاعدة واسعة من المستأجرين من الطلاب والمهنيين.

عادةً ما تحقق الشقق الصغيرة في أثينا أفضل العوائد الإيجارية، إذ تُدرّ الاستوديوهات والوحدات ذات الغرفة الواحدة عوائد جيدة مقارنةً بسعر شرائها وتكاليف صيانتها الدورية. في المقابل، تُكافئ أثينا الشقق الصغيرة ذات الموقع المتميز في الأحياء المركزية الحيوية، لكنها تعاقب المبالغة في الأسعار باسم الهيبة أو الموقع الساحلي أو المباني القديمة سيئة الصيانة.

التأشيرة الذهبية اليونانية: ما الذي تغيّر في 2026؟

يظل برنامج الإقامة عبر الاستثمار في اليونان من أكثر البرامج جاذبيةً في أوروبا لمواطني الدول غير الأوروبية الراغبين في الوصول إلى منطقة شنغن عبر العقارات، غير أن مشهد التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026 يختلف اختلافاً جوهرياً عمّا كان عليه قبل اثني عشر شهراً.

حدود الاستثمار الحالية

وفقاً لـ Enterprise Greece، يبلغ الحد الأدنى للاستثمار في مناطق مثل أثينا وثيسالونيكي وميكونوس وسانتوريني 800,000 يورو، في حين تستلزم معظم المناطق الأخرى حداً أدنى للاستثمار يبلغ 400,000 يورو. ويُطبَّق حدٌّ أدنى أقل يبلغ 250,000 يورو على مشاريع تحويل المباني التجارية إلى سكنية وترميم المباني التراثية في أي مكان بالبلاد.

والأهم من ذلك، أن الاستثمار ضمن الحدود الدنيا القياسية البالغة 400,000 و800,000 يورو يجب أن يكون في عقار واحد، ولا يمكن تجميع المبلغ المطلوب من خلال شراء عدة شقق صغيرة. وقد غيّر هذا الشرط وجه السوق بشكل جذري، إذ كانت الشقق الصغيرة في أثينا وثيسالونيكي تُقتنى في السابق تحديداً لأغراض تصاريح الإقامة.

المزايا الرئيسية

• لا يشترط البرنامج أي حد أدنى للإقامة — لا يلزم قضاء أي يوم في اليونان للحفاظ على الوضع القانوني. وتأشيرة الإقامة سارية لخمس سنوات وقابلة للتجديد إلى أجل غير مسمى.
• يُمنح السفر بدون تأشيرة إلى دول منطقة شنغن الـ26 منذ اليوم الأول، ويُفتح باب الحصول على الجنسية اليونانية بعد سبع سنوات من الإقامة الضريبية.
• تكتمل الطلبات عادةً في غضون أربعة إلى ستة أشهر.

"أفضل المشتريات المرتبطة بالتأشيرة الذهبية في 2026 ستكون على الأرجح تلك التي توازن بين الأهلية القانونية والمنطق الاستثماري — أي فهم سبب جذب الحي للمستأجرين أو المشترين المستقبليين، وكيفية تطور المعروض، ومدى توافق نوع العقار مع الطلب الفعلي."

شهدت سياسة الحدود الدنيا أكثر من تغيير في السنوات الأخيرة، وكل تغيير أعاد توجيه نشاط المشترين نحو المنطقة أو الشريحة السعرية التي لا تزال مؤهلة. ينبغي لمن يضع التأشيرة الذهبية أساساً لاختياراته أن يتعامل مع الحدود الحالية باعتبارها معطىً تخطيطياً لا ثابتاً راسخاً، وأن يتحقق من أهلية العقار المحدد قبل الالتزام بأي قرار.

الضرائب وتكاليف الاقتناء

ضريبة نقل الملكية

تسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% من الناحية النظرية على العقارات الجديدة (المشيّدة أو المبيعة لأول مرة بعد 2006)، إلا أن اليونان علّقت تطبيقها على مبيعات المباني الجديدة منذ عام 2020، وتجدّد هذا التعليق بصفة دورية حتى عام 2026. وفي الواقع العملي، تخضع غالبية صفقات العقارات لضريبة نقل ملكية بنسبة 3.09% فحسب.

ضريبة العقارات السنوية (ENFIA)

تُفرض ضريبة العقارات المعروفة بـ ENFIA سنوياً على الأفراد والكيانات القانونية المالكة للعقارات في اليونان. وعقب إتمام عملية الشراء، يتعيّن عليك تقديم إقرار بمعلومات العقار عبر نموذج E9.

ضريبة أرباح رأس المال

تعليق ضريبة أرباح رأس المال البالغة 15% على أرباح الأفراد من بيع العقارات سارٍ حتى 31 ديسمبر 2026 (وفقاً لـ PwC، فبراير 2026)، وقد جُدِّد هذا التعليق كل عام منذ 2014. تجدر الإشارة إلى أن إتمام ثلاث صفقات بيع أو أكثر في غضون عامين قد يُصنَّف نشاطاً تجارياً ويُعامَل ضريبياً على هذا الأساس.

ضريبة دخل الإيجار

اعتباراً من عام 2025، يُطبَّق إعفاء ضريبي على دخل الإيجار لمدة 3 سنوات على المنازل المؤجَّرة بعقود طويلة الأمد. مما يجعل الإيجار طويل الأمد خياراً ذا كفاءة ضريبية مرتفعة للملاك الجدد خلال فترة الاحتفاظ الأولى.

إجمالي تكاليف الاقتناء

استناداً إلى المعايير السوقية لعام 2026، تتراوح التكاليف الإضافية الإجمالية للمشتري بين 7% و10% من سعر العقار في الغالب، وتشمل ضريبة نقل الملكية وأتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل والأتعاب القانونية وعمولة الوكيل.

السجل العقاري الرقمي: تحوّل تاريخي

يُعدّ تحوّل اليونان من نظام تسجيل العقارات القائم على الصكوك إلى نظام قائم على الحقوق في إطار السجل العقاري الهيليني (Ktimatologio) من أبرز التغييرات البنيوية التي تؤثر في المشترين الأجانب. ويعني الطرح التدريجي للسجل العقاري الرقمي أنه في المناطق المُدرَجة بالفعل في السجل، أصبح بالإمكان الوصول إلى وثائق الملكية إلكترونياً، مما يقلل الاعتماد على عمليات البحث اليدوية في سجلات الأراضي المحلية، غير أنه يُدخل متطلباً للتحقق المزدوج خلال مرحلة الانتقال.

لم تُكمل جميع المناطق انتقالها بعد. وإن كان العقار المستهدف يقع في منطقة لم يُفعَّل فيها السجل العقاري بعد، يظل البحث التقليدي في سجل الرهون العقارية (Ypothikofilakeio) المصدر الرئيسي للإثبات. مما يجعل التعامل مع محامٍ محلي ذي خبرة أمراً لا تهاون فيه.

الأخطاء الشائعة التي يجب على المشتري الأجنبي تجنبها

• إهمال التدقيق في سندات الملكية: من أبرز الأخطاء الشائعة التهاون في فحص سندات الملكية، وتجاهل قواعد المناطق الحدودية، والاستهانة بضريبة ENFIA وتكاليف الصيانة، والتغاضي عن الإضافات البنائية غير المرخصة.
• افتراض ديمومة الإعفاءات الضريبية: من الأخطاء الكلاسيكية الاستناد إلى تعليق ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة أو قواعد ضريبة أرباح رأس المال دون التحقق من وضعها الراهن.
• الخلط بين الأهلية للإقامة وجودة الاستثمار: يركّز كثير من المستثمرين الدوليين على مفهوم الحد الأدنى للاستثمار دون مراجعة شاملة لمدى ملاءمة الموقع وهيكل الملكية وفرص إعادة البيع والقيود المفروضة على الإيجار. فالعقار قد يُحقق هدفاً إقامياً وفي الوقت ذاته يكون ضعيفاً من الناحية الاستثمارية.
• الامتثال لأنظمة الإيجار قصير الأمد: يُجبر تشديد تطبيق قواعد الإيجار قصير الأمد المستثمرين على إعادة حساب العوائد قبل الالتزام برأس المال.

العوامل الاقتصادية الكلية الداعمة للعقارات اليونانية

تستند الحجة الاستثمارية طويلة الأمد للعقارات السكنية اليونانية إلى عوامل عدة مستقلة عن سياسة التأشيرات. إذ يُتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي لليونان بنسبة 2.1% في 2025 و2.3% في 2026. كما تراجعت نسبة البطالة من ذروتها في أزمة الديون البالغة 27.9% إلى 9.8% في أواخر عام 2024. وفي الوقت ذاته، يُسلِّم مشروع إلينيكون العملاق بتكلفة 8 مليارات يورو، الواقع شمال غليفادا مباشرةً، وحداته السكنية الأولى في أواخر 2026، وهو مشروع سيُحوِّل ريفيرا أثينا إلى أحد أكثر الأحياء الحضرية حداثةً في أوروبا.

خطة عملك كمشترٍ أجنبي

1. حدّد هدفك — منزل لقضاء الإجازات، أو دخل إيجاري، أو تأشيرة ذهبية، أو نمو رأس المال. فكل هدف يُملي خيارات مختلفة للموقع ونوع العقار.
2. استعن بمحامٍ يوناني مستقل لا يمثّل البائع، ومستشار ضريبي مرخّص متخصص في المعاملات العقارية العابرة للحدود.
3. تحقق من أهلية التأشيرة الذهبية للعقار المحدد قبل التوقيع على أي شيء — إذ تتغير الحدود الدنيا والفئات المؤهلة.
4. احسب صافي العوائد لا الإجمالية — ضمّن في حساباتك ضريبة ENFIA ورسوم الإدارة والتأمين والصيانة والشواغر قبل مقارنة الأسواق.
5. أجرِ بحثاً شاملاً في سندات الملكية عبر السجل العقاري الهيليني وسجل الأراضي المحلي حيثما ينطبق.
6. استخرج رقمك الضريبي (AFM) وافتح حساباً مصرفياً يونانياً في مرحلة مبكرة — فهذان شرطان أساسيان لإتمام أي صفقة.

تبقى اليونان من أكثر أسواق العقارات إغراءً للمشترين الدوليين في أوروبا — تجمع بين سحر الحياة المتوسطية، وأسس سياحية راسخة، ومسار إقامة ميسور الوصول. لكن في 2026، يكمن النجاح في الدقة والتحديد: الموقع المناسب، ونوع الأصل الصحيح، والتحضير القانوني المتين. لتقييم عقارات بعينها بمعلومات مدعومة بالبيانات، استكشف تقارير العقارات المجانية على منصة Sekira، أو راجع نموذج التقرير للاطلاع على عمق التحليل المتاح قبل اتخاذ قرار الاستثمار.